┃주식과 부동산은 같은 방향으로 움직인다?
많은 사람들이 주가와 부동산 가격은 다른 방향으로 움직인다고 생각합니다. 주가가 뛰면 자금이 주식으로 몰리고 주가가 떨어지면 불확실한 주식보다 부동산으로 눈을 돌리는 경우가 많아 가격 흐름도 상반된 방향으로 흐른다고 보는 거죠. 주식에 투자하는 자금이 곧바로 부동산으로 옮겨 갈 수 있다는 단순 논리로 생각한 것입니다. 하지만 실제 그런 경우는 흔치 않습니다. 둘의 환금성에 차이가 있기 때문입니다. 부동산을 살 때는 위치부터 건물 내외부 상태, 미래가치까지 꼼꼼히 따지고 심지어 임장을 나가 직접 확인까지 하는 반면 같은 금액의 주식을 사는 데는 5분도 채 걸리지 않는다는 게 환금성의 차이를 보여주는 좋은 예입니다. 이런 고려 없이 주식과 부동산을 동일선상에 놓고 분석하는 건 맞지 않습니다.
주식과 부동산은 상승 요인이 동일하기 때문에 시간의 차이가 있을 뿐 같은 방향으로 움직입니다. 시중에 유동성이 풍부하고 경기가 호황 국면일 때는 주가와 부동산 모두 상승하며, 정부가 긴축 정책을 펴기 위해 금리를 인상하거나 경기 침체가 시작되면 하락하죠. 다만 앞서 말한 환금성의 차이로 인해 실물경제에 우선하는 주식이 먼저 선행하고 부동산이 뒤따르는 형국으로 시차가 발생하게 됩니다. 과거 주식과 부동산 가격 흐름을 통해 중장기적인 관점에서의 시차 간격을 보면 통상 주가가 부동산보다 6개월~1년 정도 앞서 움직이고 먼저 약해지는 형태입니다.
하지만 단기적인 시점으로 보면 다른 양상도 보입니다. 상기의 그래프는 최근 3개월여의 주식과 전국 아파트 주간 가격 동향을 나타낸 건데요. 코스피 지수가 상승세를 보일 때도 아파트 가격은 계속 하락하는 모습을 볼 수 있습니다. 또한 주가는 오르내림이 잦은 반면 부동산은 그렇지 않습니다. 얼핏 보기엔 주가 변동성에 부동산은 그다지 큰 영향을 받지 않는 듯한 모습입니다. 단기적인 관점에선 일정 정도 맞는 말입니다. 왜냐하면 두 시장은 앞서도 언급한 환금성의 차이로 유동성 확보에도 차이가 생기기 때문입니다. 주식의 경우 매입 및 매수가 쉽고 편하기 때문에 시장의 변화가 잦은 반면 부동산은 거래 기간이 오래 걸리고 복잡한 절차들이 있어 주식처럼 빠르게 이뤄지진 않는다는 거죠. 그래서 단기적인 시점에서 보면 두 시장의 증감률 자체가 동일한 곡선을 그리지는 않습니다. 그렇지만 두 시장 모두 유동성에 기반을 두고 있는 자산으로서 큰 틀에서의 흐름 자체가 동일한 방향으로 흘러가는 것은 분명한 사실입니다.
┃대한민국 증시 급락, 집값도 폭락할까?
최근 수년간 우리나라는 주식과 부동산시장 모두 호황을 누렸습니다. 내수 침체와 저성장에도 불구, 증시와 부동산(일부 지역 제외)은 상승세를 이어갔죠. 특히 서울을 비롯한 주요 수도권의 집값은 정부의 강도 높은 규제에도 하락되지 않았고, 오히려 집값이 상승하는 지역도 있었습니다.
그럼 현재 우리나라의 상태는 어떨까요? 부동산보다 선행하여 움직인다는 주식시장은 글로벌 경제의 불확실성이 확대되면서 급락세를 보이고 있습니다. 올 1월만해도 2,566.46포인트를 기록하던 코스피 지수는 지난 10월 말에 2000선이 붕괴됐을 정도로 떨어졌죠. 연말이 다가오면서 조금씩 다시 반등하기 시작, 11일 현재 기준 2052.97포인트를 찍었으나, 이는 올 들어서부터 보자면 20% 넘는 하락률입니다. 증시 침체는 전반적인 경제 상황이 좋지 않다는 것을 의미합니다. 한국 경제를 둘러싼 대내외 상황이 안 좋다는 것으로 코스피 지수가 이를 먼저 반영하는 것이지요.
그러면 잇단 고강도 규제에 주가 폭락, 금리 인상 등 여러 악재가 겹친 부동산시장은 어떤 흐름을 보이게 될까요? 일부 부동산 전문가들은 최근의 증시 급락과 경기 침체는 전국 집값에 악영향을 미치고 급등한 집값의 하락을 가져온다고 예측합니다. 이들은 1991∼1992년 일본의 부동산가격 버블 붕괴를 예로 드는데요. 1986년 일본은 경기 부양책을 시행했습니다. 저금리로 시장에 풀린 자금은 부동산과 주식 투기에 쏟아졌고, 주가와 부동산 가격은 폭등했습니다. 이러한 문제로 일본 정부는 1989년에 소비세 신설과 금리 인상을 시행했지만 천천히 올려야 할 금리를 너무 급격히 올려버린 나머지 이전까지 크게 올랐던 주가가 폭락했고 뒤이어 부동산 가격도 폭락한 것처럼 현재의 우리나라 부동산도 비슷한 길을 걸을 것으로 보는 것입니다.
┃변수는 언제나 생길 수 있다
상기에 서술된 내용을 보면 우리나라 집값은 하락할 것이란 결론이 나옵니다. 실제로 절대 떨어지지 않을 것이라고 예상됐던 강남 아파트 가격도 현재 하락세를 타고 있죠. 그러나 부동산시장을 변화시키는 요인은 다양합니다. 경기가 좋지 않아도 금리 인하, 세금 완화 등의 부동산 부양 정책이 나온다면 시장의 분위기는 달라지죠. 때문에 현재 한국의 부동산 시장은 누구도 정확하게 예측하기 어렵습니다. 부동산 전문가들 사이에서도 하락론과 상승론 모두 나오고 있죠. 만약 편향적인 부동산 정보와 전망만 듣고 부동산 거래나 투자를 단행하면 경제적으로 큰 손실을 입을 수 있습니다. 이러한 이유로 부동산시장을 예측하기 원한다면 주식, 부동산뿐만 아니라 여러 가지 경제 소식에 귀를 기울이는 것이 더 좋습니다.
