┃혼란한 부동산시장, 안전한 부동산 투자가 있다?
정부는 과열된 부동산시장을 안정화 시키기 위해 수차례의 강도 높은 대책을 발표했고, 대출 규제도 강화했습니다. 실제로 절대 떨어지지 않은 서울 아파트 매매가격은 3주 연속 하락했으며 전세가격도 떨어지고 있습니다. 한국감정원에 따르면 서울 전세 시세는 10월 29일부터 5주 연속 내리고 있습니다. 하락 폭도 -0.01%에서 -0.03%(11월 12일)로, 다시 -0.06%(11월 26일)로 점점 커지고 있죠. 이처럼 서울의 부동산 가격 마저 하락하며 부동산 투자는 위험하다는 말들이 나오고 있으며, 일부 전문가들은 부동산 폭락론을 내놓고 있습니다. 그러나 현재 예금금리가 낮고 주식시장 상황도 좋지 않아 아직도 부동산에 투자를 원하는 사람들이 많은데요. 과연 안전하게 부동산에 투자하는 방법은 없는 걸까요?
┃안전하다고 소문난 부동산 투자, 담보부 NPL이 뭐길래
부동산 투자 종목 중 안전하다고 불리는 투자처가 있습니다. 바로 담보부 NPL 투자인데요. 먼저 NPL(부실채권)이란 금융권에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출 또는 신용대출을 해준 이후 채무자가 이자나 원금을 제때에 갚지 않으므로 발생된 채권을 말합니다. 이때 부동산 등을 담보로 발생된 채권을 담보부 NPL이라고 하는데요. 여기에 투자하는 것이 담보부 NPL투자입니다.
쉽게 말해 A씨가 10억원짜리 주택 1순위 근저당권을 할인해서 9억원에 샀습니다. 그 후 누군가 주택을 경매에서 10억원에 낙찰을 받는다면 A씨는 1순위 근저당권을 매입한 채권자의 지위를 가지고, 1순위로 배당받을 수 있는데요. 근저당권은 9억원에 샀지만 실제 채권 행사는 10억원에 권리를 행사할 수 있습니다. 사실상 수익률 10%에 달하는 1억원의 수익이 생기는 것이죠.
담보부 NPL 투자는 많은 장점이 있습니다. 우선 투자원금 및 채권 확보가 다른 투자에 비해 확실하고 1순위 저당권에 투자하기 때문에 채권확보에 안정성이 높습니다. 또 투자 대상 물건의 소재 파악이 가능하여 물건의 시장성과 가치판단이 용이하고 담보부 부실채권 매입 전 현장 조사 후 투자 여부를 선택 가능합니다. 채권자로써 배당에 참가하기 때문에 세금이 부과되지 않아서 더 높은 수익을 기대할 수 있다는 점도 이점이죠. 이밖에도 환금성이 좋고 자금 부담이 적다는 등 여러 장점이 있어 관심도와 인기가 점점 더 커지고 있다고 합니다.
┃담보부 NPL 투자의 문제점은?
그러나 NPL을 전액 배당받아 수익을 내는 것이 결코 쉬운 것은 아닙니다. 배당절차에서 1순위 근저당권은 그 배당순위가 4순위로 밀려나기 때문입니다. 배당순위를 보면 1순위 비용상환청구권, 2순위 소액보증금, 임금채권, 3순위 국세, 지방세, 4순위 근저당권, 전세권 등의 순입니다. 이렇게 배당절차에서 근저당권자보다 앞서는 권리가 생길 수도 있고 이러한 권리들은 등기부에도 공시되지 않아 주의가 필요합니다.
대부분의 투자 상품들이 그러하듯 리스크도 있습니다. 담보부 NPL 투자의 경우 매도자와 협의를 통한 매수 방법을 사용하거나 매도자에 일방적으로 끌려가는 구조이므로 협상이 어렵고 권리 분석의 어려움이 있어 초보자가 접근하기 쉽지 않습니다. 또한 경매물건이 제한적이기 때문에 투자 물건 종류가 적습니다. 경매의 유찰로 원금이 손실될 수 있다는 점도 치명적인 단점 중 하나고요. 부동산에 근저당이 설정되어 있기 때문에 안전하다고 볼 수 있지만 그만큼 위험도 존재한다는 얘기입니다.
┃투자해? 말아?
현재처럼 부동산시장이 한 치 앞을 내다보기 힘들 때, 안전성과 높은 수익률을 낼 수 있는 담보부 NPL 투자는 매력적인 투자 상품입니다. 그러나 상기에 서술한 것처럼 위험이 아예 없는 것은 아닙니다. 비교적 안정적인 투자 상품이긴 하나 위험요소가 존재하고 투자에 따른 모든 위험은 투자자가 감수해야 할 몫입니다.
따라서 고수익을 올릴 수 있다는 분위기에 편승해 NPL에 투자하는 것은 지양해야 합니다. 특히 초보자의 경우 주변 지인과 전문가의 추천만을 따르지 말고, 스스로 공부하고 연구하여 투자를 결정하는 것이 좋습니다. 그렇게 한다면 신중한 투자가 가능해지고 투자로부터 올 위험을 막을 수 있습니다. 수익을 내는 투자의 기술은 특별한 것이 아닙니다. 끊임없는 노력이 부동산 투자를 성공으로 이끄는 요인이 됩니다.
