┃변곡점에 선 부동산 시장
주식시장에 기술적 분석이라는 것이 있습니다. 주가나 거래량 등 과거 데이터를 분석하여 미래의 주가를 예측하는 방법으로 가격 결정의 원인과 기업의 수익성 등을 기초로 하는 기본적 분석과 함께 금융시장의 가격을 예측하는 주요한 기법으로 통용되고 있죠.
부동산 시장도 정책, 금리 등에 크게 좌우되는 것이 사실이지만 이와 더불어 과거 가격 추세, 거래량 등을 통해 향후 방향성을 예측하는 기술적 분석의 중요성이 대두되고 있는데요.
리얼캐스트에서 수 년간의 부동산 데이터 분석을 통해 부동산 변곡점을 알아내는 가격 선행지표 등을 찾아낸 대우건설 마케팅팀 조영광 빅데이터 전문가를 만나 일반인이 꼭 알아야 할 부동산 데이터를 읽는 법과 그 지표를 알아봤습니다.
증권사의 이코노미스트에 빗대어 건설사에서 유일하게 빅데이터로 부동산 시장을 예측하며 자칭 ‘하우스노미스트’라 소개하는 조영광 전문가는 부동산 시장을 예측하는데 꼭 알아야 할 데이터를 정리해 올해 초 ‘빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래’를 출간했습니다.
다음은 조영광 전문가가 전하는 부동산 변곡점을 예측하는 데이터 분석법입니다.
┃중년주택(입주 6~10년) 가치 흐름을 파악하라
건설사는 예정 사업자의 분양가 책정 시 신규 분양단지와 조건이 유사한 입주 1~5년의 젊은주택 가격을 기준으로 합니다.
하지만 실제 분양을 받는 사람은 이제 막 입주한 새 아파트 거주민이 아닌 입주한지 어느 정도 된 중년주택 거주민일 가능성이 높습니다. 때문에 중년주택 가격이 젊은주택 가격에 근접할수록 신규 분양가에 대한 저항감이 감소해 분양시장에 긍정적인 가치 흐름을 만들어 냅니다.
바꿔 말하면 지역의 분양 성패 또는 수요층 입장에서 청약을 해도 손해를 안 볼 지 여부를 판단하는 주요 지표가 중년주택 가격이라는 것입니다.
중년주택 가격 흐름을 통해 재고시장의 변곡점도 파악할 수 있는데요. 시장의 저점•회복기에는 상대적으로 가격이 저렴한 중년주택의 거래가 활발합니다. 이에 중년주택 가격이 상승하면서 젊은주택과의 가격차가 좁혀지면 조금만 보태 새 아파트를 구입하려는 수요와 ‘신상’ 아파트로 갈아타려는 수요가 더해져 전체적으로 집값 상승을 이끌죠.
실제 2011년 이후 전국 중년주택의 가치가 젊은주택 대비 90% 미만으로 떨어지자 2012~2013년 대세하락이 시작됐습니다. 이후 2013년부터 중년주택 가격이 반등하자 2014년 말부터 집값이 서서히 회복세를 보이며 2015년 본격적으로 상승기에 들어서게 됐죠.
수 년간의 데이터 분석한 결과, 젊은주택과 중년주택의 가격 임계점은 90%입니다. 중년주택 가격이 젊은주택 가격의 90% 미만이면 시장 침체, 90% 이상이면 상승 신호입니다. 하지만 젊은주택 가격이 중년주택과 10% 이상 벌어진다면, 예컨대 중년주택 가격이 3.3㎡ 기준, 1,000만원일 때 젊은주택 가격이 1,100만원을 훌쩍 초과한다면 이는 가격 버블에 대한 경고로 봐야 합니다.
주택 연령별 가격 동향은 한국감정원 통계 사이트를 통해 확인 가능한데요. 한국감정원 통계에 따르면 중년주택의 가격 상승률은 2016년 7월부터 젊은주택의 가격 상승률을 하회하며 주택 경기의 둔화 조짐을 미리 알려 주었습니다.
┃리딩 단지 시세 추이를 주목하라
KB시세와 국토부에 신고된 실거래가를 비교해 보면 현재 부동산 시장이 상승장인지 하락장인지를 짐작할 수 있는데요. KB시세를 기준선으로 잡고 실거래가가 높게 분포돼 있다면 상승장 또는 회복장이고 KB시세 대비 실거래가가 낮게 형성돼 있다면 하락장이라 할 수 있습니다.
일례로 2012년 말까지 광명 철산래미안자이의 실거래가는 KB시세 대비 낮게 형성되다 2013년 이후 높게 형성되며 기준 시세를 넘어선 모습이 지속적으로 포착됐습니다. 이후 2013년 5억원이던 시세가 2018년 초에는 7억원까지 상승했죠.
이와 함께 해당 아파트의 층별 실거래가 분포도 가격을 예측하는 주요한 시그널이 될 수 있는데요. 하강국면이나 침체기의 경우 거래량이 많지 않고 덕분에 저층과 고층 간 실거래가 차이가 크지 않습니다. 반면 시장 회복기에는 고층의 거래 가격이 높아지는 ‘층별 위계’가 분명해지며 소위 ‘로얄층’이라 불리는 선호도 높은 층이 집중적으로 우선 거래되는 현상이 발생하는데요. 저층이나 고층을 싼 시세로 잡으려는 투자수요와 달리 실수요층이 매매시장에 적극 참여한 결과로 해석할 수 있습니다.
KB부동산시세와 국토부실거래가 조회를 통해 관심 단지의 시세 추이를 지속적으로 관찰하면 해당 단지의 현재 가격 위치를 미루어 짐작할 수 있을 것입니다.
┃전세가율은 실수요층과 비례한다
전세가율(주택매매가격 대비 전세가격 비율)은 여전히 주택시장의 방향성을 잘 설명해 주는 선행지표입니다. 실수요가 풍부한 시장에 투자수요도 몰리는 법인데 풍부한 실수요층 여부를 판단하는데 있어 대표적인 지표이기 때문입니다.
일례로 2017년에만 1만 세대가 넘는 입주 물량이 쏟아진 동탄2신도시의 전세가율은 2018년 10월 기준, 61.56%입니다. 반면 2015년부터 심화된 공급난을 겪고 있는 의왕시는 지난 6월 80%에서 조금씩 안정을 되찾고는 있지만 여전히 10월 기준 76.22%로 경기도 전체 평균(71.24%)보다 높은 상태입니다.
유망 지역을 판단할 때 해당 시군구의 전세가율이 최저 70% 이상은 되어야 하며, 80%를 넘은 경우 전세에서 매매로 전환하는 실수요 여건이 우수한 지역입니다.
다만 예외적으로 서울은 전세가율 공식이 적용되지 않습니다. 강남구(44.87%), 송파구(47.43%), 서초구(47.06%) 매매가 급등에 전세가율이 50%를 밑돈 지 오래입니다.
전세가율은 매월 통계청 자료를 통해 확인 가능합니다.
┃인구증감률보다 더 중요한 ‘인구밀도’
국내 부동산 시장을 하락론에 무게를 둘 때 언급되는 대표적인 요인이 인구감소입니다. 하지만 지난 10년간 인구가 제일 많이 감소한 서울 주택 가격은 2018년 3월 현재 평균 2,300만원 수준으로 8년 전인 1,800만원에 비해 30% 가량 상승했습니다.
인구증감률보다는 인구밀도를 주목해야 하는 이유가 여기에 있습니다. 현재 서울의 인구밀도는 런던(5,100명/㎢)의 약 3배이며 부산은 도쿄나 요코하마(4,750명/㎢)와, 대구는 뉴욕(2,050명/㎢)과 유사한 수준입니다. 인구밀도가 높을수록 중장기적으로 주택 가격의 상승 확률이 높다고 볼 수 있는데요. 서울이나 부산, 대구 등 주요 대도시 집값을 장기적으로 우상향으로 내다보는 까닭입니다.
또한 주택시장의 흐름을 설명하는 경제지표로 ‘청년 취업자(20~29세) 수 증가율’을 손꼽을 수 있습니다. 주택 구매의 주 수요층이 아님에도 불구하고 이들 연령대의 취업자를 주목해야 하는 이유는 실제 경기 흐름을 민감하게 표출하고 있어서입니다. 청년층 취업자 수 증가는 신규 고용의 수치가 증가하는 것을 의미하고 이는 기업의 호실적과 밀접한 관계가 있으며 결과적으로 근로자들의 임금인상 및 가계소득 증가를 의미하기 때문입니다.
반면 주택 구매의 주 수요층이라 여겨지는 40~59세 취업자 수의 증가는 주택 경기와 상관성이 떨어지는 것으로 조사됐는데요. 이는 통계청이 발표하는 취업자 수에 자영업자 수가 포함돼 나타난 통계의 함정으로 보면 됩니다. 국내 자영업자의 연령대별 비중을 보면 50대(32.4%)> 40대(27.7%)> 60대 이상(24.7%)순입니다.
인구밀도는 통계청을 통해 확인할 수 있는데 같은 시도 내 지역이라도 인구밀도의 편차가 크기 때문에 시군구별 세부 현황을 체크해야 합니다. 시군구별 인구밀도는 자치구별 통계연보에서 확인할 수 있습니다.
┃미분양물량 임계지수는 6만 호다
건설사 입장에서는 재고시장의 현황 파악만큼 중요한 것이 신규 분양시장 흐름인데요. 이 때 기준으로 삼는 대표적인 데이터가 미분양 수치입니다. 잔여 분양 물량이 많으면 예비 청약자 입장에서는 굳이 청약을 하지 않아도 원하는 동호수를 계약할 수 있기 때문입니다.
미분양 임계지수는 6만호로 보고 있는데 이 수치가 수개월간 지속된다면 분양시장의 온도가 차가워졌음을 의미합니다. 수년 간의 데이터 분석 결과 전국적으로 미분양 가구수가 6만호대 구간에 진입한 경우 좀처럼 빠져 나오기 힘들었기 때문입니다. 2018년 9월 기준 미분양 물량은 6만 592가구로 지난 6월 이후 4개월 째 6만 호대를 지속하고 있습니다. 현재 신규 분양시장을 예의주시해야 하는 이유입니다.
미분양 물량은 국토부에서 매월 시군구 단위로 발표하고 있습니다.
┃매매가 순환변동치(매매가 순환주기 그래프)를 읽어라
건설사에서 수주 정보를 접수하고 사업을 검토하면 당장 사업을 수주한다고 하더라도 적어도 6개월 후에나 분양을 합니다. 때문에 동행 혹은 후행지표에 가까운 매매가 변동률을 대체할 선행 시그널을 찾기 위해 논문과 보고서 등을 뒤져본 결과, ‘매매가 순환변동치’라는 개념을 발견했습니다.
이것은 어느 지역 매매가의 장기 추세를 구해 현재 매매가가 장기 추세 가격을 상회 또는 하회하는지 판단하는 것입니다.
주택시장의 흐름을 알 수 있는 데이터는 거래량, 구매심리 등 여러 가지가 있지만 결국에는 매매가가 그 지역의 주택 경기를 최종적으로 반영합니다. 따라서 주택 매매가의 순환변동치를 연결하면 그 지역의 중장기 주택경기를 설명해 주는 매매가 순환주기 그래프(이하 주택 순환주기)를 그릴 수 있습니다.
일례로 동탄2신도시가 있는 화성시의 경우 단순히 매매가 추이만을 봐서는 그리 나빠 보이지 않습니다. 하지만 주택순환주기 그래프를 통해 보면 2017년 본격적인 하락세에 접어들었음을 알 수 있습니다. 다만, 매매가 순환변동치를 알기 위해서는 매매가 장기 추세를 구해야 하는데 이 부분은 일반인이 쉽게 접할 수 없다는 한계가 있습니다.
주택순환주기는 입주량(어느 지역 주택 경기의 원인 설명)과 함께 접목시키면 좀더 데이터가 명확해 지며 책의 후반부에 2019년까지 지역별로 매매가 순환변동치를 첨부해 놨습니다. 데이터에 따르면 서울은 현재 정점을 찍은 상태입니다.
┃데이터로 미래를 보다
이상으로 조영광 전문가가 밝히는 일반인이 꼭 알아야 할 부동산 데이터와 그 분석법을 알아봤는데요.
50%의 확률에도 불구하고 집값이 오를 것인지 내릴 것인지를 맞추는 ‘똑 소리 나는 전문가’가 많지 않은 것은 집값 변동 요인이 다양하기 때문입니다. 정부의 부동산 정책 또한 집값 변동에 후행해서 시행되는 경우가 대부분으로 이 또한 집값의 등락을 예측하기란 쉽지 않죠.
때문에 가격, 인구, 전세가율 등 데이터가 그려주는 시그널은 집값 향방을 예측할 수 있는 가장 큰 무기가 될 수 있습니다. 심리가 크게 작용하는 것이 부동산 시장이기에 그 심리가 표출되는 데이터의 발자국을 따라 가는 것이 그 어느 전문가의 예측보다 명확할 수 있기 때문이죠.
마지막으로 2019년 부동산 시장에 대해 조영광 전문가는 ‘현재 집값이 고점에 근접해 있어 상승세는 둔화될 것이지만 2008년과 같은 대폭락 역시 없을 것’이라 전망했는데요.
그 근거로 금융 위기 때와 비교해 여전히 낮은 수준의 금리, 70% 달하는 전세가율, 2011~2013년의 입주 물량 부족과 시장 상황에 맞는 매우 탄력적으로 조정하고 있는 정부의 공급 정책을 들었습니다.
또한 현재 시장에서 ‘집값 폭락’을 거론하는 주 요인 중 하나로 입주 물량 폭탄을 내세우고 있지만 44만 가구에 달하는 2018년 입주 물량은 현재 8부 능선을 통과하고 있어 어느 정도 안정기에 접어 들었기에 이후에는 크게 문제될 것이 없다고 내다봤습니다.
다만 시중 대출 금리가 4%대를 넘어서거나 전세가율이 70%대가 무너져 회복하지 못하는 등의 현상이 지속되면 이는 조정이 아닌 장기 하락의 시그널이 될 수 있으니 움직이는 시장의 현상을 끊임없이 예의주시해야 한다고 조언했습니다.
