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경제지표로 본 2019년 부동산 시장 '진퇴양난'

리얼캐스트 입력 2019.01.02 09:53 수정 2019.01.02 09:54
조회 241추천 0

 

 

 

 

┃스태그플레이션 진입 가능성 커진 미국 경제, 우리도?

 

지난해 말 그린스펀 미국 전 연방준비제도이사회 의장이 내년 스태그플레이션 진입 가능성을 언급하면서 세계경제는 또다시 불확실성의 공포에 빠졌습니다.

 

스태그플레이션이란 경기침체와 물가상승이 동시에 오는 현상인데요. 최근 우리나라에서도 조선, 자동차, 건설 등 주요 산업이 부진으로 경기가 침체되는 상황 속에서 장바구니 물가(지출목적별 소비자물가지수: ‘17년 11월 102.62→ ‘18년 11월 104.71)가 상승하면서 내년도 경기전망을 비관적으로 바라보는 시선이 늘고 있습니다.

 

 

┃기업과 자영업자 모두 경기 하향세 체감

 

 

각종 경제통계에서도 하향세에 접어든 경기를 체감 가능합니다. 우선 한국은행의 경기심리지수(순환변동치)는 2017년 11월 이후 하락세를 이어가고 있습니다. 2018년 11월 경제심리지수(순환변동치)는 93.2%로 전년 동기 대비 5.9%p 하락했죠.

 

불황과 최저 임금인상으로 힘겨운 한 해를 보낸 소상공인들도 경기 전반을 비관적으로 평가했습니다. 중소벤처기업부의 소상공인시장경기동향 조사에 따르면 2018년 11월 체감 소상공인 BSI*는 66.3으로 전달 72.8보다 6.5p 떨어졌습니다. 12월 경기 전망 소상공인 BSI는 86.8로 기준치인 100을 밑돌았고요.

 

한국은행이 조사한 기업경기실사지수 전망치도 낮습니다. 12월 업황 전망 BSI는 73로, 전월과 동일하나 지난해 동월 대비 8p 하락했습니다.

 

업황별로 제조업은 비제조업에 비해 경기전망이 어둡습니다. 2018년 12월 제조업 업황전망 BSI는 지난 1월보다 13p 떨어진 71로 조사됐는데요. 내수판매전망이 78로 낮아 내수부진이 주된 문제로 분석됩니다.

 

*Business Survey Index: 기업체가 느끼는 체감경기지수. 100을 기준으로 100보다 낮으면 경기악화를 예상하는 기업이 많다는 의미

 

 

┃고용지수 악화, 소득 줄면서 가계 및 기업 긴축
 

 

기업과 개인 모두 경기불황을 체감하면서 2019년 한국경제는 지난해보다 더 암울하리란 의견이 지배적입니다. 기업들이 고용을 줄이면서 2018년 실업률은 11월 기준으로 2009년 이후 최고치인 3.3%를 기록했습니다(통계청. 경제활동인구조사). 비자발적 실업자에게 지급하는 구직급여 신청자도 늘어나는 모습입니다. 지난해 11월 구직급여 신청자는 전년 동월대비 5149명 늘어난 7만9729명으로 추정되고 있죠.

 

통계청의 2018년 11월 고용동향에 따르면, 11월 15~64세 고용률은 67.1%로 전년 동월대비 0.1%p 상승했지만 30대~50대 고용률은 모두 하락했습니다. 이는 질 좋은 일자리가 점점 감소하는 한편  소비가 활발한 이들의 고용률이 낮아진다는 의미죠. 가처분소득이 감소해 가계가 긴축모드로 돌아설 가능성이 커진 것입니다. 물론 한창 집을 넓혀가는 30~50대가 소비를 줄이면서 주택시장에도 경고등이 켜졌고요.

 

 

┃미 기준금리 인상 예고, 국내 금리 상승 압박


소비를 위축시키는 요인은 소득감소뿐만이 아닙니다. 미 금리 인상에 따른 인상 압박을 받고 있는 국내 금리도 소비 진작의 발목을 잡는 요인입니다.

 

미국의 연방준비제도 이사회는 지난해 12월 20일 기준금리를 2.5%로 인상하면서 국내 기준금리와 0.75%p 격차를 벌린 데 이어 올해에도 두 차례의 금리 인상을 예정하고 있습니다. 이번 미국의 금리 인상은 예고된 것과 마찬가지여서 우리 경제에 즉각적인 위험은 없을 것으로 보입니다.

 

다만 미국 금리 인상에 따른 자금유출을 막기 위해 기준금리를 인상하게 되면, 대출금리가 함께 오르는 점이 문제입니다. 현재 가계부채는 1500조원을 넘어섰고 이중 40%(약 595조원)에 달하는 주택담보대출금액은 꾸준히 증가 추세인데요. 불황과 맞물려 집값이 하락할 경우 빚 부담이 커지면서 연체율이 높아지고, 이것이 우리 경제를 흔드는 뇌관으로 작용할 수 있습니다.

 

 

┃미분양 늘어나는 와중에 올해도 입주물량 쏟아져

  

 

 

그렇다면 우리나라 경제에 큰 영향을 미치게 될 집값은 어떻게 움직일까요? 대다수 전문가들은 올해 집값이 하락할 것으로 전망합니다. 일단 공급이 너무 많아섭니다. 2018년 45만 가구 입주에 이어 올해에도 38만 가구가 시장에 쏟아질 예정인데요. 올 들어 더욱 강력해진 정부규제에 부동산 경기가 침체되면서 악성 미분양도 늘고 있어나고 있습니다. 올해 11월 공사완료 후 미분양물량은 15711가구로 2014년 12월 이후 최대치를 기록했습니다.

 

증가일색인 공급과는 달리 수요는 줄어들 것으로 예측됩니다. 경기 침체로 인해 주택 매수를 미루는 실수요가 늘고, 자금력을 갖춘 수요도 대출규제와 세제 강화로 매수를 꺼릴 것으로 보이는데요. 공급 대비 수요가 줄면서 올해 집값은 하락세를 면치 못할 것으로 보입니다. 

 

 

┃내년도 부동산시장 하향 안정세 이어질 것


최근 몇 년간 시장과열이 심했던 만큼 본격적인 부동산 경기 침체기에 접어들면 수도권에 비해 수요가 적은 지방 부동산시장의 냉각이 더 빨라질 것으로 보이는데요. 특히 제조업 의존도가 높았던 울산, 경남, 군산 등은 지역경제 침체와 맞물려 집값 하락세를 이어갈 전망입니다.

 

서울은 공급이 한정된 탓에 지방처럼 큰 폭의 집값 하락은 없겠지만 입주물량이 쏟아지는 강남권 일부 지역의 국지적 집값 하락이 예상됩니다. 또 경기, 인천 지역에서는 3기신도시 개발로 공급이 늘면서 집값이 하향 안정세에 접어들 것으로 보이고요.

 

부동산시장의 대세 하락 가능성이 커지면서 올해는 입주폭탄, 깡통전세, 역전세, 경매 등에 대한 이야기들이 많이 나올 것으로 점쳐지는데요. 주택구매를 계획하고 있다면 그 어느 때보다 신중한 자금계획을 세워야 할 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

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