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서울 불합리한 토지규제 없앤다. '용도지구' 재정비

리얼캐스트 입력 2019.01.03 09:15 수정 2019.01.03 09:15
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┃용도지구 폐지? 용도지구가 뭔데



지난달 7일 서울시는 서울시의 토지이용규제인 ‘용도지구’가 56년 만에 전면 재정비된다고 밝혔습니다. 용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군 관리계획으로 결정하는 지역을 말하는데요. 서울시는 이번 재정비로 지역에 따라 이용 규제가 완화하고 토지 활용 폭을 넓힌다는 계획이죠.



┃어떤 용도지구가 폐지되나~



그렇다면 어떤 용도지구가 폐지되는 것일까요? 서울시는 우선적으로, 그 동안 중복규제를 받아온 김포공항주변 고도지구를 비롯해 '시계경관지구', '특정용도제한지구', '방재지구' 등의 용도지구를 폐지한다고 밝혔습니다. 4개 용도지구 면적은 86.8㎢로 전체 서울시 용도지구 면적 198.3㎢의 약 43%에 해당하는데요. 서울시는 이번 4개의 용도지구 폐지에 이어 2019년도에 미관지구를 폐지하고 경관지구로 통합하는 방안도 추진하고 있습니다. 


① 김포공항주변 고도지구

김포공항주변 고도지구는 공항시설 보호와 비행기 이착륙 시 안전을 위해 지난 1977년 4월 당시 서울지방항공청의 요청으로 최초 지정됐습니다. 면적은 80.2㎢이고 서울시 고도지구 전체 면적의 89.47%죠. 현재 공항시설법이 규제한 높이를 준용해 운영되고 있어 중복규제로 용도지구 폐지를 추진한 것입니다.


② 시계경관지구

시계경관지구는 도시의 무질서한 확산을 막고 시 외곽지역의 양호한 주거환경 보호를 위해 지난 1977년 서울·경기 접경지역 3개 지구(양천구 신월동 일대, 금천구 시흥동 일대, 송파구 장지동 일대) 총 0.7㎢가 지정됐습니다. 최근 서울·경기 인접 도시 간 연계 필요성이 커지면서 당초 시계경관지구 지정 취지가 약해졌으며 건축행위 제한의 경우 별도의 도시관리계획(자연녹지지역 등)으로도 가능한 만큼 폐지를 추진하고 있습니다.


③ 방재지구

방재지구는 풍수해 등 재해예방에 방해가 되는 건축물을 제한하기 위한 취지로 상습침수구역 5개소(노원구 월계동, 성동구 용답동, 구로구 개봉본동), 0.2㎢가 지정됐습니다. 방재지구로 지정해 상습침수구역을 재건축·재개발 구역으로 지정, 정비사업을 통해 침수방지대책을 함께 추진하려는 취지였죠. 다만 일부 지역은 정비사업을 통해 당초 지정 목적인 침수방지를 달성했지만 2개소는 정비사업 구역을 해제해 방재지구 지정의 실효성이 사라진 상태입니다.


④ 특정용도제한지구

특정용도제한지구는 학교의 교육환경 보호 유지를 위해 환경저해시설이나 기피시설 같은 특정시설의 입지를 제한하기 위해 육사 주변(1972년 8월)과 서울대 주변(1970년 3월) 2개 지구(5.7㎢)에 지정됐습니다. 50여 년이라는 시간이 지나면서 개발 등 도시 여건이 변화했지만 서울시내 56개 대학 중 두 곳에만 특정용도제한지구가 지정돼 타 대학교 주변지역과의 형평성 문제가 대두돼왔죠.


권기욱 서울시 도시계획국장은 이번에 발표된 용도지구 재정비에 대해 "시대적, 공간적 등의 도시여건이 변화함에 따라 반드시 추진했어야 할 도시계획적 과제 중 하나였다"며 "그 동안 다소 경직된 제도로 운영돼 온 용도지구를 현 상황에 맞게 전반적으로 정비해 도시계획 차원의 공익을 지키며 시민들의 토지이용 규제를 최소화하는 합리적인 도시관리 정책을 운영해나가겠다"고 전했습니다.



┃용도지구 폐지되면 뭐가 달라질까?



용도지구가 폐지되면 어떻게 될까요? 상기에 말한 대로 용도지구를 폐지하면 토지 활용의 폭이 넓어집니다. 건폐율, 용적률 등이 높아지기 때문이죠. 이렇게 된다면 서울시 내 다양하게 활용할 수 있는 토지가 늘어나 개발이 이루어질 수 있죠. 비록 이번 용도지구 재정비가 4개 지구에 그치고 완화의 폭과 내용이 크지 않으나 용도지구에 대한 추가 방안이 더 나올 것으로 예상돼 서울시 개발에 대한 기대감은 커지고 있습니다.



┃우려되는 사항은?



그러나 일각에서는 용도지구 폐지에 대한 우려의 목소리도 나오고 있는데요. 이번 조치가 주택공급 확대를 위한 초석 다지기가 아니냐는 시선도 존재하고 있죠. 이는 재개발·재건축을 막고 있는 상황에서 다른 규제를 완화해 주택난을 해결하려는 의도로 해석된다는 것인데요. 현재 조정 중인 집값이 또다시 오를 수 있는 만큼 단계적으로 규제를 풀어 주택 가격을 다시금 올릴 수도 있다는 것이죠. 또한 토지의 규제를 완화한다면 지가가 상승해 부동산가격을 상승시키는 요인이 될 수도 있고, 토지 가격 상승의 이득은 모두 수혜 지역의 토지주가 누리는 셈입니다. 


때문에 좋은 취지의 정책이라도 이 정책이 합당한 기준인지, 다른 사회적 문제는 발생하지 않을지 등 꼼꼼한 검토가 필요한데요. 과연 서울시 용도지구 재정비는 향후 대한민국 부동산 시장에 어떠한 영향을 끼치게 될 지 귀추가 주목됩니다.




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