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재개발 투자 성공하려면 꼭 알아야 하는 공식 '비례율'

리얼캐스트 입력 2019.01.03 09:46 수정 2019.01.03 09:47
조회 445추천 0



재개발은 기반시설이 낙후된 단독주택이나 상가 등이 밀집한 주거지를 아파트 중심의 새 주거단지로 정비하는 개발을 말합니다. 도시 기능을 회복하고, 낙후된 구도심을 개선하려는 목적이 뚜렷한데요. 이 같은 사업 특성상 투자자들은 큰 이익을 얻기 위해 재개발 투자에 뛰어드는 경우도 종종 있습니다. 


하지만 모두가 투자자로 성공하기란 사실상 불가능합니다. 때문에 재개발 투자로 성공하려는 욕심보다 밑져야 본전이라는 자세가 때론 필요한데요. 그래도 성공확률을 높이고자 한다면 조합원 권리가액이 높게 산정될 수 있는 우량물건에 투자하는 것이 첫걸음입니다.



┃조합원 권리가액 결정짓는 ‘비례율’



그렇다면 조합원 권리가액이란 무엇일까요? 지분 감정평가액에 비례율을 곱한 값이 조합원 권리가액입니다. 지분 감정평가액은 시장이나 군수 등이 선정하여 계약한 2인 이상의 감정평가업자가 각각 산정한 평가금액을 산술평균 내어 결정됩니다. 


여기서 조합원 권리가액을 결정짓는데 비례율이 중요 요소로 작용합니다. 사업성을 나타내는 지표로 총 사업이익(총 분양수입-총 사업비)를 총 종전평가액으로 나눠 계산하게 됩니다. 만약 비례율이 100%을 많이 초과할수록 사업성이 좋다는 의미입니다. 


다만 비례율은 사업시행인가 단계에서 추정을 하는 부분이기 때문에 실제로 준공 후 조합 청산시점 예상과 달라지는 경우도 많습니다. 부산의 우동1구역의 경우 초창 예상 비례율은 100% 였으나 청산될 때는 109%를 기록해 추가 수익을 얻기도 했습니다. 


반대의 경우도 있습니다. 서울의 봉천12-1구역은 초반 예상 비례율이 161%였지만 건설사 부도 등 사업이 지연되며 사업성이 악화됐고 현재는 예상 비례율이 87%로 낮아졌습니다. 불행 중 다행은 사업지연 과정에서 주변 아파트값이 크게 올라 손해가 걱정보다 덜했다는 점입니다.


비례율이 높아지면 조합원 권리가액도 늘어나 조합원분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액)이 줄어 듭니다. 감정평가를 통해 해당 조합원 지분의 가치를 따지긴 하지만 결국 비례율의 높고 낮음이 재개발 투자여부를 가늠할 지표가 되는 셈입니다.



┃비례율 중요하지만 ‘맹신'은 금물


비례율에 가장 큰 영향을 주는 것은 주변 부동산시장의 변화입니다. 즉 주변 집값이 올라 일반분양 분양가도 높아지면 조합원 비례율도 크게 달라질 수 있습니다.


따라서 비례율을 맹신해선 안 되는데, 이유는 또 있습니다. 사업을 추진하는 조합이 총 사업비를 낮추면(예를 들어 사업 예비비로 잡았던 것을 사업비 지출 비용에서 빼는 식) 비례율이 높아져 보일 수 있지만 비례율이 높아져도 조합원이 지출하는 비용은 이전과 차이가 없어 투자자 입장에선 비례율을 맹신하다가 손해를 볼 수 있습니다. 


물론 비례율이 확실하게 정해지는 시기는 관리처분계획 인가 시점이기 때문에 투자자 입장에선 가장 리스크가 적지만 이때는 이미 시세가 많이 올라 프리미엄도 높아진 터라 기대 수익이 낮아질 수 있어 비례율의 변화라는 리스크를 감수하려면 일찌감치 재개발 지분을 매입하는 것이 좋습니다. 

이러한 변수들을 토대로 비례율이 높게 산정되는 경우를 정리하면 다음과 같습니다.



첫째 조합원수가 적어 일반분양 물량이 많을 것으로 예상되는 지역, 둘째 세입자의 비율이 낮은 지역, 셋째 건축비용이 상대적으로 적게 투입되는 평탄한 지형의 지역, 넷째 사업추진속도가 빠른 지역 등입니다. 


이런 점들을 충분히 고려하여 재개발에 투자하는 것이 좋습니다. 서울의 경우 조례를 통해 지분 쪼개기를 통한 조합원 증가는 사라졌지만, 이미 지분이 나눠진 곳들이 많아 충분한 조사 이후에 투자해야 한다는 사실을 기억해야 하겠습니다.




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