| ‘될 곳은 된다’ 청약 호조 아파트 이유 왜?
21일 1순위 청약을 받은 부산 강서구 ‘명지더샵퍼스트월드’. 1순위 청약에 23만여 명이 몰려 2000년대 들어서면서 분양한 단일 단지 가운데 역대 최다 청약자 수를 기록했습니다. 평균경쟁률만 139.1대 1에 달했습니다. 이보다 앞서 지난 8월 16일 1순위 청약을 받은 공덕 SK리더스 뷰. 이 단지는 8.2대책 이후 서울 첫 분양 아파트로 중도금 집단대출 40% 적용에도 수요가 몰리면서 34.56대 1로 1순위 마감했습니다. 불안한 부동산 시장에서도 ‘될 곳은 된다’가 증명된 셈인데요. 왜 이 단지들에 수요가 몰렸을까요? 업계에서는 이 아파트의 성공 요인으로 3가지를 꼽는데 입지, 가격 그리고 브랜드입니다.
| 부동산 불황에 입지, 가격 다음으로 브랜드가 중요한 이유
공덕 SK리더스 뷰나 명지 더샵 퍼스트파크처럼 아무리 불안한 부동산 시장에서도 그 가치가 인정받는 아파트는 수요가 몰리는데요. 역시 부동산의 기본은 입지가 갖춰져야 하겠죠. 그 다음이 가격입니다. 입지가 좋다고 하더라도 터무니없이 높은 분양가는 수요자의 마음을 선뜻 움직이지 못하게 합니다. 그리고 또 다른 하나가 브랜드 아파트인지를 살펴봐야 합니다. 부동산 불황이 장기화될 경우에도 브랜드 아파트는 안정적인 자금력으로 아파트를 성공적으로 공급할 수 있기 때문인데요. 여기에 시세 하락에도 영향을 적게 받을 뿐 아니라 다양한 금융조건 및 지원 서비스, 트렌드를 선도하는 특화 설계, 풍부한 시공 노하우, 브랜드 프리미엄 등 여러 장점을 갖추고 있습니다.
| 부동산 불황기에는 어느 아파트가 인기였을까?
실제로 아파트 시장 분위기가 좋지 않던 2013년 분양한 아파트 가운데 순위 내 청약에 마감하는 단지는 대부분 대형 건설사의 브랜드 아파트였습니다. 당시 분양시장에서 저렴한 분양가 등 ‘경제적’ 가치가 승패를 가를 것이라는 예상을 뒤엎고 ‘브랜드’ 파워가 있는 아파트에 실수요자들이 몰렸었는데요. 당시 위례신도시에서 분양한 ‘위례 에코앤캐슬’와 ‘위례 엠코타운 플로리체’는 각각 1.08대 1, 1.63대 1로 소위 말하는 쪽박을 쳤습니다. 하지만 비슷한 시기에 업계 1~2위인 삼성물산과 현대건설이 분양한 ‘래미안 위례신도시’와 ‘위례 힐스테이트’는 가각 27.47대 1, 11.03대 1로 대박을 쳤습니다. 업계에서는 현대엠코와 위례 에코앤캐슬은 하남권역이란 한계가 있었지만, 래미안과 힐스테이트에 비해 가격 경쟁력이 있었던 만큼 결국 브랜드가 승패를 가른 것으로 해석했습니다.
| ‘미분양의 무덤’ 용인에서도 성공한 아파트가 있다
불황에 브랜드 아파트의 가치를 보여주는 사례는 또 있습니다. 지난 2013년 8월 ‘미분양의 무덤’이라 불리는 경기도 용인시 수지구에 분양한 ‘래미안 수지 이스트파크’아파트는 1•2순위 청약에서 평균 3.32대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 당시 3순위까지 있던 청약에서 전체 14개 주택형 중 13개가 1•2순위 마감했습니다. 청약 때마다 대량 미달 사태를 빚었던 용인에서는 보기 드문 성공 사례인데요. 흥행의 가장 큰 원동력은 바로 고객 선호도 1위인 ‘래미안’의 브랜드 파워였습니다.
| 부동산 불황기에 브랜드 아파트가 인기 있는 이유는?
부동산 불황기에 왜 브랜드를 갖춘 아파트가 인기일까요? 부동산 전문가들은 실수요 중심의 분양시장에서 아파트 브랜드 가치는 퇴색할 것이라는 전망과 달리 브랜드 단지에만 사람들이 몰리는 양극화 현상이 발생한다고 얘기하는데요. 이는 부동산 불황기에는 대부분 실수요자들 중심으로 시장이 움직이기 때문입니다. 이들은 실수요 목적이 뚜렷하다 보니 아파트를 꼼꼼하게 고르는데요. 우선 부동산 불황에도 좋은 품질의 아파트를 차질 없이 시공할 수 있는 능력을 갖춘 브랜드 아파트를 선호합니다. 또한 집 한 채를 소유하는 실수요자들은 집값 하락 위험이 상대적으로 낮은 브랜드 아파트에 선호도가 높은데요. 특히 이들은 집값이 오르면 좋겠지만 지역 시세도 올라 동일 조건의 집으로 이사하기에는 어렵기 때문에 오히려 좋은 집에서 오래 살기를 원하는 성향을 보입니다.
| 브랜드 아파트 중 대단지 가치가 높은 이유
특히 브랜드 아파트 중 대단지는 더욱 가치가 오르는데요. 대단지 브랜드 아파트의 경우 지역 내 랜드마크로 거듭나기 쉽습니다. 또 이런 아파트들은 단지 내에 생활편의시설• 문화시설• 교육시설• 체육시설• 조경 등 커뮤니티시설이 잘 갖춰져 있어 입주민들에게 큰 편의를 제공합니다. 2000세대 이상의 아파트가 공급되는 것은 작은 마을이 형성되는 것과 마찬가지로 교통시설이나 학교, 상가 등 기반시설도 잘 갖춰지기 때문에 선호도도 높습니다. 특히 대단지 아파트는 비용 절감 효과가 뛰어납니다. 공동 관리비의 경우 세대 수만큼 비용을 나눠서 지불하기 때문에 대단지 아파트는 한 세대가 부담하는 관리비가 저렴한 편입니다.
| 미분양 몸살 앓던 그 때 그 아파트 잡았더라면…
그리고 무엇보다 부동산 호황기에 집값 상승폭이 높은 반면 침체기에 시세 하락폭은 적다는 부분을 주목해야 합니다. 지난 2013년 현대산업개발과 GS건설, 대림산업, 삼성물산 등 4개 대형건설사가 공동으로 서울 왕십리뉴타운 1구역에서 ‘왕십리 텐즈힐2차’를 분양했고 좋지 않던 분양 시장 분위기 탓에 평균 청약경쟁률 1.08대 1을 기록했습니다. 4개 타입에서 미달이 발생하면서 미분양 몸살에 시달렸습니다. 하지만 지난 2014년 입주를 마친 2구역 텐즈힐 1차(1148가구)와 지난 2015년 4월 입주한 1구역 텐즈힐 2차(1,702가구)가 총 5,379가구의 매머드급 단지를 형성하면서 현재 매매시세 3.3㎡당 2415만 원으로 하왕십리동에서 가장 높은 시세를 형성하고 습니다. 올해 7월 전용 87.88㎡ 매매가가 최고 8억 7000만 원에 거래되면서 분양가에 비해 2억 5000만 원의 웃돈이 붙어 있습니다. 그 때 이 아파트를 잡았더라면 하는 후회가 드는 순간입니다.
| 흔들리는 부동산 시장 ‘될 곳’을 노려야 한다.
이처럼 어려운 분양시장에서도 브랜드 대단지 아파트의 가치는 높게 평가받는데요. 올 하반기는 주택 분양시장의 ‘열기 지속’과 ‘냉각’의 변곡점이 될 수 있는 만큼 내 집 마련 수요자들은 자금 조달 능력 등을 감안해 ‘블루칩 주거지’를 중심으로 청약을 해야 하는데요. 주택시장에서 브랜드와 대단지의 요소를 두루 갖춘 분양단지는 전통적인 블루칩으로 꼽히는데요. 앞으로 활황일 때는 가격이 가장 많이 오르고 불황일 때는 가격이 가장 적게 떨어지는 블루칩 아파트의 가치가 더 빛나게 될 것이고 당연히 어떤 지역을 선택하든지 그 지역의 대표 선수를 택해야 하지 않을까요?