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지방 부동산, 산업 구조 조정 없으면 침체 못 벗어난다

리얼캐스트 입력 2019.01.28 09:52 수정 2019.01.28 09:52
조회 199추천 0




┃장기 침체, 부산 부동산시장… 조정대상지역 해제


부산지역 부동산시장의 침체가 길어지자 정부가 지난달 28일 남∙연제∙부산진구와 기장군 일광면을 조정대상지역에서 해제했습니다.


조정대상지역에서 해제된 지역들은 일반지역처럼 분양권 전매 기간이 6개월로 줄고, 대출한도가 늘어나 청약이 수월해집니다. 또 양도세 비과세 및 중과요건이 완화돼 거래부담이 줄어들게 되죠.


이에 해제지역 주택 소유자들은 매물을 거둬들이거나 집값을 소폭 올렸다고 하는데요. 하지만 매수세가 여전히 바닥인 탓에 일시적 호가 상승에 그칠 가능성이 높습니다. 오히려 부산시에서는 매해 만 명 이상의 인구가 빠져나가고 있어 장기적으로 주택수요의 감소에 따른 집값 하락 안정세가 예상되고 있습니다.



┃지역 기반산업 붕괴로 부동산시장 침체 가속화



비단 부산 부동산시장만 악화일로를 걷는 게 아닙니다. 지방에서는 침체기가 길어지면서 집값이 큰 폭으로 하락하는 곳이 속출하고 있습니다. 조선, 자동차, 철강산업과 같은 제조업 의존도가 높은 경남권이 대표적인데요. 수출 둔화와 내수 침체로 제조업 수익성이 악화되면서 지역경제가 타격을 입었고, 이로 인한 거래절벽이 발생하면서 집값이 떨어진 것입니다.


실제 지난해 아파트 매매가격이 가장 많이 하락한 곳은 경남(-3.1%, 부동산114 Reps)으로 조사됐습니다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 작년 경남의 아파트 거래건수는 6만2975건으로 2017년 9만3713건 대비 32.8% 감소했습니다.


광역시 중 작년 집값 하락폭이 가장 컸던 울산(-2.3%)도 주력산업 침체로 인해 고용시장이 냉각되면서 2015년부터 인구 유출이 이어지고 있습니다. 울산에서 타 지역으로 순이동(전입-전출)한 인구는 2016년 7622명에서 2017년 1만1917명으로 1.5배 증가했고요. 이어 작년에도 11월까지 1만1791명의 울산 인구가 줄었습니다.



┃공급과잉도 문제, 지방의 악성 미분양 증가

  


지역경제 침체와 인구감소 외에 과잉공급도 지방 부동산시장의 침체에 영향을 미친 주 원인으로 분석됩니다. 지난해 비수도권 아파트 입주물량 22만7880가구 중 경남의 입주물량은 3만5040가구로 가장 많았는데요(부동산114 Reps). 올해 경남에서는 작년보다 2609가구 많은 3만7649가구가 입주할 예정이라 미입주 우려가 심화되고 있습니다.


악성으로 분류되는 준공 후 미분양물량 증가도 문제입니다. 지난해 11월 기준 전국 준공 후 미분양 물량은 1만6638가구로 전년 동기 1만109가구보다 64.6%p 증가했는데요. 이중 비수도권 물량은 ‘17년 11월 7445가구에서 ‘18년 11월 1만4144가구로 두 배 가까이 늘었습니다. 주요 광역시 중에서는 작년 분양시장이 호조세를 보였던 광주에서 유일하게 미분양이 줄었죠.



┃올해도 지방 부동산시장 하락세 전망


올해도 지방 부동산시장의 침체는 이어질 조짐입니다. 각 기관에서 발표한 올해 전망도 그다지 밝지 않죠. 한국건설산업연구원은 ‘2019년 주택 부동산 경기전망 세미나’에서 지방은 2.0%, 수도권은 0.2% 집값이 하락할 것으로 전망했고요. 주택산업연구원도 ‘2019주택시장 전망’에서 지방 주택의 매매가격과 전세가격이 각각 -0.9%, -1.7% 하락할 것으로 예상했습니다.


전문가들은 올해에는 양극화가 심화될 것으로 내다봤습니다. 특히 청약을 선호하는 무주택 실수요 위주의 시장으로 굳어지면서 재고 주택시장의 냉랭한 분위기는 이어지리란 전망입니다. 청약시장에서도 입지와 분양가에 따라 일부 인기지역에 쏠림 현상이 심화될 것으로 관측되고요.



┃정부, 침체된 지역 경제 회복 노력… 부동산 살아날까?


지방 부동산시장을 살리기 위해 정부가 나섰습니다. 국토교통부는 지난달 30일, 침체된 지역경제를 살릴 수 있는 ‘거점육성형 지역개발계획’을 추진한다고 밝혔는데요. 경북∙충북을 향후 10년(2019년~2018년)간 미래성장을 선도하는 지역거점으로 육성해 성장동력을 창출한다는 방침입니다.


하지만 지역개발만으로는 지방부동산시장이 금세 활력을 되찾기는 어려워 보입니다. 개발에는 변수가 많고 시간이 오래 소요되기 때문입니다. 오히려 3기신도시와 GTX 개발이 탄력을 받고 있는 수도권으로 투자수요가 이동하면서 지방부동산시장은 외면 받을 가능성도 점쳐지는데요. 지방부동산시장의 위축을 최소화할 대책은 무엇일까요? 관련해 부동산전문가의 의견을 마지막으로 들어보시죠.


“부동산경기는 정책에 의해 좌우되는 경향이 큽니다. 현 정부가 서울 집값을 잡기 위해 내놓았던 정책들이 지방부동산시장에 직격탄으로 작용하면서 침체를 가속화한 면이 있는데요. 지방부동산시장의 안정적 연착륙을 위해선 수도권과 지방간 규제를 차등화하고 지방부동산의 장기적인 개발에 집중하는 등 정책적으로 세심한 관리가 필요해 보입니다.”





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