| 연이은 규제 속 서울 분양시장…전망은?
투기과열지구 부활로 서울은 LTV와 DTI 40%까지, 조건에 따라서는 30% 낮아져 주택구입자금 마련이 어려워졌습니다. 분양권 전매와 조합원지위 양도금지, 청약가점제 강화, 분양가상한제 부활까지 어찌 보면 악재가 이어지는 모습입니다.
| 역발상…정책을 읽으면 혜안이 보인다?...실수요자에겐 기회!
하지만 이럴 때일수록 역발상이 필요합니다. 규제가 강화되면 주택 공급에 어려움이 생깁니다. 공급이 줄어들 수 있는 건데 이렇게 되면 실거주, 투자수요가 두터운 서울에서는 현재 개발중인 뉴타운, 재건축이나 새 아파트의 가치가 현재보다 더 높아지게 됩니다. 9월부터 규제지역 내에서 청약가점제가 강화되고 집단대출 역시 쉽지 않아지면 가수요가 줄어들게 돼 실수요자들에겐 오히려 기회가 커지게 됩니다. 분양가상한제가 본격적으로 시행되면 당초 계획보다 분양대금에 대한 부담도 줄게 됩니다. 정책은 양면성이 있습니다. 누구에겐 독이지만 누군가에겐 약이 될 수 있습니다.
| 우여곡절 많았던 서울 뉴타운…몸값 높아지나
2002년을 시작으로 15년된 서울 뉴타운사업은 2008년 금융위기 등을 거치면서 구역해제, 취소 등의 우여곡절을 겪고 현재에 이르고 있습니다. 최근 2~3년 부동산시장이 살아나면서 서울 도심의 새 아파트 수요가 증가하고 뉴타운구역 아파트들에 대한 소비자들의 관심이 높아지면서 가치도 높아지고 있습니다.
| 청약열기 ‘HOT’, 프리미엄도 ‘GOOD’
최근 서울 뉴타운 내 분양단지들의 성과가 좋습니다. 마포구 아현뉴타운의 공덕 SK리더스뷰는 8.2대책 직후 분양됐지만 평균경쟁률 34.6대 1을 기록하고 조기에 완판됐습니다. 영등포구 신길뉴타운의 보라매SK뷰, 신길센트럴자이 등도 수십대 1의 경쟁률을 기록했죠. 뉴타운 분양 단지의 프리미엄도 높게 형성돼 돈의문뉴타운 경희궁자이(올해 초 입주)의 경우 전용면적 84㎡(분양가 7억8,500만원선)는 프리미엄이 4~5억원가량 돼 현재 12억원 안팎의 시세를 형성하고 있습니다. 이외에도 다른 뉴타운구역 입주단지들 대부분이 분양가보다 2억원 이상 높은 시세를 형성하고 있습니다.
| 미분양 극복 사례- ‘영등포뉴타운’…’영등포 아크로타워 스퀘어’ 입주하며 새롭게 도약
어려움을 겪었다가 환골탈태한 뉴타운이 있습니다. 바로 서울 서부권역의 교통요지인 영등포구, 그 안에 있는 영등포뉴타운인데요. 영등포구에는 2개 뉴타운(영등포뉴타운, 신길뉴타운)구역이 사업 중입니다. 최근 2~3년 사이 신길뉴타운은 분양시장이 호조였지만, 영등포뉴타운에서는 1-4구역에서 2014년 10월 분양한 영등포 아크로타워 스퀘어가 유일했습니다. 영등포 아크로타워 스퀘어는 분양 당시 미분양 됐었고, 완판까지는 수개월이 소요된 바 있는데요. 당시 3.3㎡당 1,900만원대 분양가가 미분양 원인으로 지목되면서 서울 등 수도권의 교통 요충지라는 지리적 장점이 인정받지 못했었죠. 하지만 지금은 상황이 완전히 바뀌었습니다. 지난 8월부터 입주가 시작된 영등포 아크로타워 스퀘어의 시세는 현재 3.3㎡당 2,400~2,500만원 수준입니다. 분양가 대비 프리미엄이 평균 2억~2억5,000만원 가량 붙은 셈입니다.
| 뉴타운에 대한 소비자들의 선택…’얼마나 살기 편한 곳인가’
서울에 다양한 뉴타운구역들이 있습니다만 중구, 영등포, 서대문 등 도심지에 위치한 뉴타운구역들이 상대적으로 더 주목을 받고 있습니다. 지난 7월 노원구 상계뉴타운에 분양했던 상계역 센트럴 푸르지오의 평균 청약경쟁률이 7.15대 1을 기록해 나름대로 선전했지만, 다른 뉴타운 사업장들에 비해서는 경쟁률이 낮은 편입니다. 도심 중심업무지역과 가깝고, 각종 인프라 등이 좀더 규모 있고 화려한 곳의 뉴타운을 소비자들이 좀더 선호한다는 것을 알 수 있습니다.
| 몸집 커지는 영등포뉴타운…새 아파트 입주 중, 신규 분양소식도!
영등포구 일대는 개발 기대감에 신규분양 등으로 몸집이 커지고 있습니다. 이미 영등포역, 여의도를 중심으로 상권, 아파트, 업무지구, 역세권 등의 여러 요소를 갖춘데다 ‘서울2030플랜’을 통한 영등포 일대의 지속적인 개발 등도 호재입니다. 영등포구 여의도 일대는 재건축이 논의되고 있고, 영등포역 주변 오랜 상권이 정비되고, 영등포뉴타운은 뉴타운 내 7개 구역이 고급 주상복합타운으로 바뀝니다. 향후 신안산선이 개통되면 1호선, 2호선, 5호선, 9호선 등이 교차하는 교통 요충지로서 확고하게 자리잡게 됩니다. 아크로타워 스퀘어가 한창 입주중인 영등포뉴타운에는 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’이 분양을 앞두고 있습니다. 한화건설이 1-3구역에 최고 30층으로 짓는 복합단지로 아파트와 오피스텔, 상업시설이 함께 조성됩니다. 총 296가구로 아파트는 185가구(전용 29~84㎡), 오피스텔은 111실(전용 21~36㎡)입니다. 지하철 5호선 영등포시장역과 단지 내 상업시설이 직접 연결되는 초역세권입니다.
| 수요 검증된 뉴타운…정부 규제 불구 결국 실수요자들 선택 받아
사업이 진행 중인 뉴타운들 가운데는 앞으로 사업이 완료되는 완성형 뉴타운들이 나올 것입니다. 추가 지정 없이 뉴타운은 앞으로 볼 수 없게 됩니다. 입지, 인프라 등 검증이 완료된 뉴타운 분양시장은 정부의 규제에도 불구하고 실수요자들이 찾을 수밖에 없습니다. 가점제 강화로 전용 85㎡이하는 규제지역에서 100% 가점제 적용을 받게 돼 실수요자들에게는 당첨기회가 넓어졌습니다.
오랫동안 영등포뉴타운을 지켜봐 왔던 현지 공인중개사의 말로 뉴타운의 가치를 정리해 볼까요.
“영등포뉴타운 지정 이후 신규공급은 2014년 아크로타워 스퀘어가 마지막이었습니다. 아크로타워스퀘어 분양 이후 3년만에 분양소식도 들리고, 아크로타워 스퀘어 입주로 이 지역의 관심이 높아졌습니다. 뉴타운이라는 것이 각 사업지의 건설사들만 다를 뿐 한배를 탔다고 봐야 합니다. 영등포시장, 지하상가 등 오랜 상권이 정비되고, 영등포뉴타운 내 신규 상업시설 조성과 아파트, 오피스텔 등이 들어서면 영등포뉴타운이 영등포일대의 랜드마크 역할을 할 것입니다.”