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침체기 접어든 서울 부동산, 올해 집 사도 될까?

리얼캐스트 입력 2019.01.30 10:02 수정 2019.01.30 10:02
조회 911추천 1





┃보증금 2천만원 올려주고 전세 연장했어요~


#서울 동작구의 한 아파트에 전세 거주 중인 김 모씨(43세)는 며칠 전 전세보증금 2천만원을 올려 재계약을 마쳤습니다. 원래 작년에 집을 매수해 ‘자가 갈아타기’를 할 계획이었지만, 아파트가격이 천정부지 치솟는 바람에 매수타이밍을 놓쳤다는데요. 김 씨는 2년동안 전세로 살면서 집값이 작년 상반기 수준으로 떨어지면 바로 매수하겠다는 의지를 불태웠습니다.


서울 아파트가격 하락이 예상되는 올해에는 김 씨처럼 내 집 마련을 하려는 무주택자들의 눈치싸움이 치열해질 전망입니다. 무주택자이지만 청약 가점이 낮아 아파트 당첨확률이 낮은 경우라면, 올해 아파트 가격 추이를 잘 살펴보고 가격대가 적절한 물건을 매수하는 것도 좋겠습니다.



┃연초 서울 아파트가격 하락세로 시작… 진원지는 입주물량 많은 강남권



문제는 올해 서울 아파트가격 전망이 쉽게 읽히지 않는다는 점입니다. 전문가들의 전망이 엇갈리는 가운데 연초 서울 아파트가격의 내림폭은 조금씩 커지는 모습인데요. 부동산114 자료에 따르면 서울 아파트매매가격은 작년 12월부터 떨어져 올 1월에는 0.24% 하락한 것으로 조사됐습니다.


아파트가격 하락의 진원지는 입주물량이 많은 강남권입니다. 올해 서울시 총 입주물량 4만3106가구 중 1만6094가구(37.3%)가 강남권에서 공급될 예정이죠. 


1월 아파트매매가격 하락폭은 송파구가 0.99%로 가장 컸습니다. 작년 말부터 헬리오시티 9510가구가 입주 중이기 때문입니다. 뒤이어 2월 래미안블레스티지 1957가구를 시작으로, 올해 3277가구가 입주를 앞둔 강남구 아파트매매가격이 0.51% 떨어졌습니다. 고덕지구를 포함해 1만1051가구 입주가 예정된 강동구의 1월 아파트가격변동률은 -0.31%에 그쳤는데요. 올 하반기 4932가구의 고덕그라시움의 입주가 본격 진행되면 하락폭은 더욱 커질 것으로 보입니다.


한강 이북에서는 올해 6343가구의 입주물량이 대기 중인 성북구의 1월 아파트가격변동률이 -0.34%로, 가장 낙폭이 컸습니다. 래미안길음센터피스(2352가구)와 롯데캐슬골든힐스(399가구)의 입주여파가 크다는 분석입니다.


새 아파트 전세물량이 풀리면서 상당수의 실수요들은 전세로 돌아섰습니다. 이에 거래절벽이 이어지면서 인근 아파트가격까지 끌어내리는 모습인데요. 실제로 래미안길음센터피스와 인접한 미아동부센트레빌 전용 84㎡는 작년 10월 7억4000만원에 계약된 후 단 한 건의 거래도 없었고, 1월 현재 매매 시세는 6억5500만~7억3500만원으로 조정됐습니다.



┃투자자 위축으로 두드러진 재건축아파트 가격 하락세



한편 재건축 초과이익환수제와 안전진단 기준 강화 등의 문제로 사업추진에 제동이 걸린 주요 재건축아파트들의 가격은 더욱 가파르게 하락했습니다. 사업추진이 지지부진한 반면 대출규제 강화로 투자수요가 위축돼 거래 실종상태에 빠졌기 때문입니다.


강남 대표 재건축단지인 대치동 은마아파트의 경우, 전용 76㎡가 지난 9월 18억5000만원까지 거래됐으나, 9.13대책 이후 11월 거래가는 16억원으로 떨어졌습니다. 1월말 현재 14억원대까지 떨어진 매물도 출시되고 있죠. 잠실주공5단지 전용 76㎡도 작년 9월 19억1000만원에 거래된 후 12월에는 2억원 내린 17억1000만원에 계약됐습니다. 또 양천구 목동신시가지5단지 전용 65㎡의 시세는 10억~10억9000만원으로, 지난해 11월 실거래가인 12억3천만원에 비해 1억5천여만원 낮아졌습니다. 



┃올해 서울 주택시장 기상도 ‘흐림’


종합하면 올해 서울에서는 입주물량이 많은 지역과 재건축단지를 중심으로 아파트가격이 하락하는 추세로, 이는 장기화될 가능성이 커 보입니다. 집값을 잡기 위한 정부의 고강도 규제 기조가 이어지면서 수요자들의 매수심리가 얼어붙은 까닭입니다.


게다가 올해 공시가격이 현실화되고 공정시장가액비율이 85%로 올라가면 보유세가 인상될 텐데요. 세부담에 집을 사지 않고 전세로 눌러 앉으려는 무주택 수요가 늘어나는 반면, 집을 처분하기 위해 급매물로 내놓는 다주택자들도 등장할 것으로 예상됩니다.


집을 처분하고 ‘똘똘한 한 채’만 보유하려는 움직임이 뚜렷해지면서 갭투자가 활발했던 노원, 성북 등의 지역에서 매물이 다수 나올 수도 있습니다. 따라서 올해 내 집 마련을 할 계획이라면 대규모 입주단지 주변의 아파트단지, 혹은 갭투자가 활발했던 지역을 눈 여겨 보는 것도 한 방법입니다. 



┃서울아파트 선호도 높아 집값 하락폭은 제한적일 것


올해에는 서울 아파트가격이 하락하리란 의견이 우세하지만 그 하락폭을 예측하기는 쉽지 않습니다.


강력한 정부 규제로 인해 집값이 2017년 수준으로 떨어질 것으로 보는 이들도 있고요. 다주택자들이 매물을 처분한다 해도 임대 등록된 주택이 많아 매수자가 생각하는 만큼의 급매물은 별로 없을 것이며, 서울아파트는 안전자산이라는 인식이 있어 수요층이 탄탄하기 때문에 집값 하락폭이 제한적일 것이라는 전망도 나타납니다. 오히려 개발호재가 불거질 경우 집값 상승의 유인으로 작용할 수 있다는 의견도 나오는데요.


갖가지 예측이 난무하는 올해에는 집을 사야 할 지, 산다면 언제가 적절한 시점인지 서울 무주택자들의 고민은 깊어질 것으로 보입니다.






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