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앞으로 2년, 서울 전세시장 최대 호황기 온다

리얼캐스트 입력 2019.01.31 10:29 수정 2019.01.31 17:04
조회 21007추천 11




┃올해 1월 서울 아파트 전월세 거래량 ‘최대’



서울 아파트 전월세 거래량이 지난 10년 내 가장 많은 것으로 조사됐습니다. 서울부동산정보광 장 자료를 바탕으로 리얼캐스트가 분석한 바에 따르면, 올해 1월 일일 평균 전월세 거래건수는 474.4건으로 지난해 동기에 비해 18건이 더 많이 거래된 것으로 나타났습니다. 전월세 거래량이 폭발적으로 늘던 2015년 동기에 비해서도 13건이 더 많은 것입니다.



┃전월세 거래량 송파구-서초구-노원구 순으로 많아



지역별로는 송파구가 1420건으로 가장 많았고 그 뒤를 강남구(1104건), 노원구(847건), 서초구(763건)이 잇고 있습니다.


송파구는 지난해 12월 말부터 본격 입주에 들어간 9510가구의 송파 헬리오시티의 영향으로 강남구는 개포주공2단지를 재건축한 래미안 블레스티지(1957가구)가 오는 2월 본격 집들이를 앞두고 거래가 활발한 것으로 풀이됩니다.



┃서울 아파트 전세가 변동률, 10년 내 최저



반면 전세가는 반대 행보를 보이고 있습니다. 최근 1년간(2018.1.23~2019.1.23) 서울 전세가는 1% 상승하는데 그친 것이 그것입니다. 이는 최근 10년간 전세가 변동률 중 가장 낮은 것입니다.


지역별로는 강동구 전세가 하락률이 -2.08%로 가장 낮았고 서초구(-1.82%), 송파구(-1.15)도 1%가 넘게 하락했습니다.



┃앞으로 2년, 서울 전세시장 최대 호황기 도래







실수요층이 움직이는 전세시장은 거품이 없다는 특징이 있습니다. 철저하게 수요와 공급에 의해 가격이 결정되죠. 때문에 찾는 이들이 많으면 전세가가 올라가고 수요가 적으면 가격은 내려가기 마련입니다.


하지만 지금 서울 전세시장은 거래량 증가 즉, 수요가 많음에도 불구하고 가격은 안정세를 보이는 기 현상이 일고 있습니다.


이에 대해 전문가들은 풍부한 입주물량을 주 요인으로 손꼽습니다. 송파구, 강남구를 중심으로 새 아파트 입주가 쏟아지며 전세가가 안정되고 있다는 거죠.


당장 올해 6월부터 래미안명일역솔베뉴(1900가구, ‘19년 6월)를 비롯해 고덕그라시움(4932가구, ‘19년 9월), 고덕센트럴아이파크(1745가구, ‘19년 12월), 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구, ‘19년 12월), 고덕아르테온(4066가구, ‘20년 2월) 등 강동구에서만 1만 6천여 가구의 입주가 대기 중입니다.


강남구에서도 2020년까지 래미안블레스티지(1957가구, ‘19년 2월), 디에이치아너힐즈(1320가구, ‘19년 9월), 래미안강남포레스트(2296가구, ‘20년 9월) 등 7천여 가구가 집들이에 들어가죠.


앞으로 2년, 서울 전세시장이 최대 호황기가 될 것이란 분석이 나오는 이유입니다. 전세를 구하는 세입자 입장에서는 합리적인 가격에 쾌적한 주거환경이 가능한 새 아파트 입성이 가능할 테니까요.



┃내 집 마련 징검다리, 전세 기능 무너지는 것 아냐


문제는 매매시장과의 디커플링입니다. 거래 절벽이라는 말이 나올 정도로 현재 매매시장은 꽁꽁 얼어 붙어있죠.


일반적으로 특정 지역에 전세 수요가 많다는 것은 실수요층이 풍부하다는 것을 의미합니다. 이는 곧 잠정적으로 매매시장으로 편입될 수 있는 대기 수요도 두텁다는 거죠. 때문에 전월세 거래량 급증은 집값 상승으로 이어지기 마련인데요. 현재 서울 부동산 시장은 그 조짐이 나타나지 않고 있습니다.


우려의 목소리가 나오는 이유가 이 때문입니다. 지금 나타나는 일련의 현상이 ‘징검다리 역할’을 했던 전세 기능의 상실을 알리는 시그널이 될 수 있다는 것입니다. 바꿔 말하면 주택 구입 여력이 악화됐다는 거죠.


국제 신용평가사인 무디스도 한국 가계의 주택 구입 여력이 올해에는 더욱 악화될 것이란 전망을 내놓았습니다. 주택 가격 상승세가 이어지면서 서민이나 중산층의 내 집 마련의 꿈이 더 멀어질 것으로 내다봤죠.




“우리나라에만 존재하는 전세제도는 내 집 마련을 위한 징검다리 역할을 했던 시스템입니다. 하지만 60~70% 수준이던 전세가율이 최근 집값 급등으로 50% 대로 떨어지면서 그 기능을 잃고 있습니다. 결국 전세금에 조금만 보태 매매에 나서려던 다수의 실수요층이 전세시장에 재차 머물게 됐죠.”(김동수 원광디지털대학교 교수)


실제 전세가율과 매매 거래량은 정비례합니다. 전세가율이 70%에 달하던 2015~2016년에는 전세입자가 매매로 돌아서면서 매매시장도 호황기를 나타냈죠. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 2015년과 2016년 서울 아파트 매매 거래량은 각각 13만 1413건과 12만 2606건으로 매 달 1만 건 이상, 하루에 350여 건의 거래가 이뤄졌습니다. 반면 전세가율이 50% 대로 내려앉은 올해 1월 현재, 서울 아파트 매매 거래량은 1648건으로 하루 54건에 그치고 있습니다.



┃왜 매매 우위에서 전세 우위로 역전됐을까? 


부동산은 심리전입니다. 10억원짜리 집을 절반 가격인 5억원에 전세로 거주할 수 있음에도 굳이 10억원을 주고 구입한다는 것은 투자 비용 그 이상으로 집값이 오를 거란 기대 심리가 작용해서입니다.


바꿔 말하면 현재 서울에 쏟아지고 있는 아파트 공세에도 집값이 오를 것이란 심리가 수요층 사이에서 더 크게 작용했다면 결코 매매시장 위축은 오지 않을 것이란 말입니다.


보유세 강화와 대출 규제도 매매시장 위축의 요인으로 지목되고 있지만 그에 앞서 현재 서울 부동산 시장은 집값 급등에 대한 피로감이 상당하다는 것을 급격하게 매매 우위에서 전세 우위로 돌아선 시장 상황이 알려 주는 것이죠.



┃실수요층 중심의 전세시장 주목해야 해


이에 전문가들은 현 시스템이 유지되는 한 조정기에 접어든 매매시장의 반등 시그널은 전세시장부터 시작될 것이라고 말합니다.


매매가가 먼저 실수요층이 접근할 수 있는 수준으로 조정이 될 지 전세가가 바닥을 다지며 가격 하한선을 높일지는 좀더 지켜봐야겠지만 전세가와 매매가의 갭이 좁혀지는 시점이 다시금 시장이 반등하는 타이밍이 될 것이란 거죠. 가격을 낮추며 전세입자가 귀한 대접을 받는 지금의 전세시장. 그 변화를 예의주시해야 할 것입니다.





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