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앞으로 남고 뒤로 밑진다? 돈 되는 경매 수익률 계산법

리얼캐스트 입력 2019.02.13 10:42 수정 2019.02.13 10:43
조회 508추천 0



┃본격 부동산 침체기, 경매물건 쏟아질까?


부동산시장이 생각보다 더 빠르게 냉각되는 분위기입니다. 하나금융경영연구소가 제공한 2019 한국 부자보고서에 따르면, 조사에 응답한 금융자산 10억원 이상 부자 중 45%가 향후 5년간 부동산경기를 부정적으로 전망했습니다. 


주택시장은 강력한 규제에 침체되는 모습입니다. 특히 연초 단독주택에 이어 4월 공동주택 공시가격 상승도 예고돼, 보유세 부담을 피하려는 다주택자들의 급매물이 나올 것으로 분석됩니다. 수익형 부동산시장도 상황이 좋진 않습니다. 불황에 따른 소비 위축으로 자영업자들의 폐업이 이어지면서 공실 상가가 늘고 있어섭니다. 
 
이에 전문가들은 부동산시장이 본격 침체기에 진입한 올해에는 경매물건이 증가하는 반면, 경매 수요가 줄면서 낙찰은 줄어들 가능성이 있다고 전망하는데요. 부동산을 싼 값에 매입하려는 수요자들은 올해 경매정보를 주시하는 것도 좋을 듯합니다.



┃싸다고 무조건 낙찰 받으면 손해! 이용목적에 따른 수익률 계산은 필수


부동산을 저렴하게 취득할 수 있다는 점은 경매의 가장 큰 매력입니다. 한번 유찰될 때마다 최저응찰가격이 20~30%씩 낮아지기 때문이죠. 운이 좋다면, 3회 이상 유찰돼 시세의 반값으로 떨어진 양질의 물건을 낙찰 받을 수도 있습니다.


하지만 여러 번 유찰된 물건들은 권리관계나 물건 자체에 하자가 있는 경우가 대부분이어서 낙찰자가 부담할 금융비용이 커지게 됩니다. 가령 위반건축물을 낙찰 받으면 원상회복 시까지 이행강제금을 내야 하고요. 공동저당 물건 중 일부를 낙찰 받은 경우, 전체 부동산이 매각 및 배당될 때까지 명도나 이용을 할 수 없기 때문에 길게는 수년간 이자비용을 부담해야 합니다. 금전적 손해를 줄이기 위해선 반드시 철저한 권리분석이 선행되어야 하겠죠.


물론 낙찰 받은 부동산을 어떤 목적으로 이용할 것인지에 대한 계획도 필수입니다. 시세차익이 목적인 경우에는 매매가 활발한 지역인지, 개발호재가 있는지 여부를 파악해야 하고요. 임대수익을 얻을 목적이라면, 임차수요가 풍부한지 주변에 대체상품이 많은지도 확인해야 합니다.


실 거주 목적이 아니라면 낙찰 부동산으로 얻게 될 수익을 미리 계산해볼 필요가 있는데요. 차입금과 취득세 등의 투자비용에 비해 임대수익이 보잘것없거나 공실이 걱정되는 물건이라면 경매에 참여하지 않는 편이 더 낫습니다.



┃경매물건 예상수익 계산 1) 4000만원으로 매달 30만원 수익


경매 고수들은 투자수익률이 10% 전후라면 응찰을 고려해 볼만하다고 말하는데요. 경매물건 투자수익률을 사례를 통해 계산해 보겠습니다.


<서울 업무지구에 위치한 오피스빌딩 내 전용 12㎡짜리 1층 상가가 감정가 1억1800만원에 경매로 나왔습니다. 현재 1회 유찰돼, 최저응찰가격은 9440만원으로 떨어진 상태입니다. 시장조사 결과, 낙찰가는 1억원, 임대가격은 보증금 1000만원에 월세 50만원 선이면 적정하다는 판단이 섰습니다.


또 현장답사를 해 보니, 이 상가가 현재 공실이어서 명도비용이 들지 않고, 직장인 수요가 많아 테이크 아웃 카페나 샌드위치 전문점을 하면 괜찮은 수익을 얻을 수 있을 것이란 확신이 들었습니다. >


이 상가를 자기자본 4000만원과 차입금 6000만원, 총 1억원으로 낙찰 받는다고 가정해 보겠습니다. 실제 들어간 총투자비용은 자기자본 4000만원에 취득세 460만원과 세입자를 구하는데 드는 중개보수 54만원을 더한 4514만원에서 세입자에게 받은 임차보증금 1000만원을 뺀 3514만원입니다.


연 임대수익은 연 임대료 600만원(=50만원 X12개월)에서 연 이자 240만원(=6000만원 X4%)을 뺀 360만원입니다. 총 비용 대비 수익률은 10.4%로 계산되는데요. 관리비, 공실 등 부대비용을 감안하면 실제 수익률은 9% 전후로 예상됩니다.



┃경매물건 예상수익 계산 2) 소형아파트 임대인 되기


또 다른 사례를 볼까요? 이번에는 서울의 소형아파트(전용 41㎡) 경매물건입니다. 소형아파트는 환금성이 뛰어나고 가격 하방경직성이 강하기 때문에 투자자들이 선호하는 물건 중 하나인데요. 주거용 부동산이다 보니 임대수익보다는 시세차익에 초점을 맞춘 투자가 유리합니다.


<사례 아파트의 감정가는 2억7800만원입니다. 이 아파트 낙찰사례가격을 분석한 결과 최근 1개월간 평균 낙찰가는 2억8900만원, 지난해 하반기에는 2억7500만~2억9700만원까지 거래됐습니다. 이 사실로 미루어 희망낙찰가는 2억8670만원이 적정하다고 판단했습니다.


단지 내 중개업소에 문의했더니 아파트가 7호선 지하철역과 가까워 강남으로 출퇴근하는 젊은 월세수요가 꾸준하며, 도배를 한 깨끗한 집은 보증금 1000만원에 월세 50만원 선이면 임차인을 빨리 구할 수 있다는 답변을 받았습니다.>


대강의 정보를 파악했으니, 이제 수익률을 계산해 볼 차례입니다.

경매참여자가 무주택자라면 집값의 40%를 대출받을 수 있습니다. 서울에 집을 소유한 1주택자는 기존주택을 2년 이내 처분하는 조건으로 대출 신청이 가능하죠. 단, 2년 내 처분하지 않을 경우 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다. 비조정대상지역에 집을 소유한 자라면 집값의 60%를 대출받을 수 있습니다.


자기자본을 최소화하기 위해 1억1468만원을 대출받기로 합니다. 실제 들어간 총투자비용은 자기자본 1억7202만원에 취득세 315만3700원과 인테리어비용 100만원, 세입자를 구하는데 드는 중개보수 24만원을 더한 1억7641만3700원에서 세입자에게 받은 임차보증금 1000만원을 뺀 1억6641만3700원입니다.


연 임대수익은 연 임대료 600만원(=50만원 X12개월)에서 연 이자액 458만7200원(=1억1468만원 X4%)을 뺀 141만2800원인데요. 총비용 대비 수익률은 0.8%에 불과하고, 부대비용을 감안하면 실제 수익률은 전무해 투자가치가 없어 보입니다. 


하지만 시세차익에 초점을 맞춘 투자라면 얘기가 달라집니다. 이 아파트를 4년간 보유한 후 매도한다고 가정해 볼까요? KB부동산시세를 보면, 해당 아파트는 2010년 이후 집값이 연평균 5.7%씩 상승한 것으로 나타나는데요. 이 상승률을 적용하면 2023년 매도가격은 대략 4억원이 됩니다.


매도가 4억원에서 자기자본 1억7202만원을 포함한 4년간 세금 및 각종 비용 2억2000만원을 공제하고, 임대수익 3400만원(=보증금 1000만원+연 임대료 2400만원)을 더한 2억1400만원이 수익으로 잡힙니다. 4년만에 약 100% 수익을 얻는 셈입니다.



┃변수 많은 부동산시장, 어느 때보다 신중한 접근이 필요


하지만 시세차익을 노린 투자는 신중하게 이뤄져야 합니다. 정책과 경기변동에 따라 시세차익이 변동하기 때문에 보수적으로 수익률을 계산할 필요가 있습니다. 


특히 요즘처럼 부동산가격이 하락하는 시기에는 경매보다 싼값에 안전한 급매물을 매수할 가능성도 높아지기 때문에, 경매개시 전 중개업소에 급매물 시세를 파악하고 이를 토대로 희망낙찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.


또한 안전한 투자를 위해선 ‘우량 물건’에 베팅하는 것이 좋습니다. 개발호재가 있거나 수요가 많아 수익성과 환금성을 모두 만족하는지 여부를 꼼꼼히 따져본 후 경매에 나서면 실패 확률을 최소화할 수 있다는 점, 꼭 유의하시기 바랍니다.





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