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돈 되는 수익형 부동산의 공통점 “이런 게 있더라~”

리얼캐스트 입력 2017.10.12 11:05 수정 2017.10.12 13:37
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# 아파트를 대체할 투자모델 ‘수익형 부동산’



최근 고강도 부동산 규제와 주택시장 침체, 1%대 저금리 기조가 지속되면서 안전한 수익형 부동산을 찾는 수요자들이 늘고 있습니다. 8.2부동산 대책을 비롯해 정부의 초강수 규제들이 주택시장을 겨냥하고 있는 만큼, 상대적으로 규제를 덜 받는 비주택으로 유동자금이 몰리면서 수익형 부동산에 풍선효과가 나타나는 모습입니다.



# 오피스텔 시장 ‘인기’, 아파트보다 경쟁력 있다



수익형 부동산에는 대표적으로 오피스텔, 상가, 토지 그리고 최근 주목 받는 레지던스(생활형 숙박시설) 등이 있습니다. 오피스텔의 경우 수익률이 연 5% 안팎으로, 시중은행 예금 금리보다 높은 수익률이 장점이죠. 여기에 청약조건도 까다롭지 않아 수익형 부동산 시장에서 오피스텔의 인기는 꾸준합니다. 아파트와 달리 거주지역에 관계없이 인터넷 청약접수가 가능하고, 중복청약과 제3자 대리청약도 할 수 있습니다.



# 아파트 청약경쟁률 뛰어넘은 오피스텔은?



실제로 아파트 분양시장의 과열된 열기가 수익형 부동산으로 넘어가는 분위기입니다. 이는 청약현장에서 쉽게 확인할 수 있죠. 여수 웅천 디 아일랜드 오피스텔은 청약접수에서 평균 42대 1의 경쟁률을, 레지던스(생활형 숙박시설)는 평균 80.3대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 부산 강서구 명지지구에 들어서는 더샵 퍼스트월드 오피스텔은 평균 경쟁률이 약 130대 1까지 올라갔는데요. 오피스텔이 인기다 보니 아파트보다 청약경쟁률이 더 높은 경우도 있습니다. GS건설이 경기도 남양주 진건지구에 이달 분양한 다산자이 아이비플레이스는 아파트 평균 6.8대 1, 오피스텔 평균 68.11대 1의 경쟁률로 동일 단지임에도 불구하고 오피스텔 청약경쟁률이 약 10배 가량 높게 나타났죠. 



# 오피스텔의 성공을 좌우하는 ‘공실률’



오피스텔 공급이 쏟아지면서 옥석을 가리는 일 또한 중요해졌습니다. 오피스텔을 구입하는 수요자라면 꼭 살펴봐야 할 점이 바로 공실률입니다. 전문가들 역시 오피스텔이 제2의 월급통장이 되려면 공실률이 낮은 지역을 선택하라고 조언합니다. 공실 기간이 길어질 경우 임대수익은 물론, 매달 관리비까지 부담해야 하는 공실 리스크가 발생할 수 있기 때문입니다.



# 중심 업무지구와 가까운 직주근접 입지에 주목하라



그렇다면 공실이 없는 오피스텔이 되기 위한 첫 번째 조건은 무엇일까요? 바로 중심 업무지구와 가까운 직주근접 입지여야 한다는 점입니다. 기본적으로 풍부한 임대수요가 있거나 거래가 많은 지역은 주목 받을 수밖에 없습니다. 서울지역 가운데 서초나 영등포 오피스텔 시장이 주목 받는 이유도 여기에 있습니다. 여의도, 강남 등 서울 주요 중심업무로의 이동이 편리하다 보니 직장인 수요의 새로운 주거지로 입소문이 나고 있죠. 직주근접의 장점과 함께 각종 교통망과 편의시설까지 골고루 잘 갖춰져 1~2인 가구의 수요가 풍부하고, 탄탄한 임대 기반을 갖추고 있어 비교적 쉽게 임대인을 구할 수 있는 점도 장점입니다. 영등포의 경우 입지적으로 여의도, 마포, 강남, 광화문, 시청 등 서울 주요 중심업무지구와 가까워 직주근접 수요가 풍부합니다. 더욱이 임대 시세가 타 지역과 크게 차이가 없지만 매매가는 저렴해 투자 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 직주근접 수요가 몰리는 영등포 내 일부 오피스텔의 가치가 부각되는 이유죠.



# 나홀로 오피스텔 NO~주거복합단지 내 오피스텔 GOOD



공실이 낮은 지역의 오피스텔에서 발견되는 또 다른 공통점은 쇼핑, 업무, 주거시설을 한번에 이용할 수 있는 주거복합단지라는 점입니다. 복합단지 내 오피스텔은 아파트와 함께 조성돼 풍부한 생활인프라를 공유하고, 원룸 중심의 오피스텔 전용 단지보다 보안이 강화돼 주거 만족도가 높습니다. 충분히 확보한 녹지 및 주차공간도 분양률은 높이고, 공실률은 낮추는데 한몫을 하죠. 한화건설은 영등포뉴타운 1-3구역에 아파트와 오피스텔, 상업시설을 함께 조성합니다. 아파트는 185가구(전용 29~84㎡), 오피스텔은 111실(전용 18~32㎡) 등 총 296가구이며, 지하철5호선 영등포시장역이 직접 연결되는 초역세권 단지입니다. 9월부터 청약가점제 강화로 규제지역이 100% 가점제 적용을 받게 됐고, 집단대출 역시 어려워져 실수요자들에게 당첨 기회가 확대됐죠. 일례로 강남 등 업무지구와 인접한 서초 센트럴 아이파크 오피스텔(480실)도 아파트(318세대)와 한 단지를 이루며, 업무 및 상업시설, 다양한 커뮤니티 시설을 갖춰 조기에 완판됐습니다. 



# 오피스텔 내 스트리트형 상가도 뜬다



오피스텔과 상가가 한 건물에 속한 경우는 1~2인 가구의 임대수요를 더욱 높이는 요인으로 작용합니다. 오피스텔 내 스트리트형 상가는 유동인구의 접근성이 높고, 가시성 및 효율적인 쇼핑 동선을 제공하기 때문에 이용객들의 만족도가 큽니다. 지역 주민들은 물론이고 외부에서도 찾아올 만큼 랜드마크로 자리매김할 가능성이 높죠. ‘영등포뉴타운 꿈에그린 스퀘어’는 영등포뉴타운 꿈에그린 단지 내 독점 상업시설로 주목 받고 있습니다. 스트리트형 상가로 조성돼 1,500여 가구의 고정 수요와, 반경 1km 내에 위치한 3만여 가구, 일평균 약 7만여명의 역세권 유동인구 유입이 예상됩니다. 경기 용인시 광교신도시에서는 ‘광교 브릭스톤’ 상업시설이 10월 분양 예정입니다. 지하 1층~지상 2층 연면적 1만4850㎡ 규모로, 신분당선 상현역과 가깝고 영국풍 스타일 ‘다이닝 스트리트’로 특화 설계된 상업시설입니다. 경기 부평의 33층 랜드마크 오피스텔 ‘부평구청역 대명벨리온(607실)’ 단지 내 상가는 선착순 분양 중입니다. 8.2부동산 대책 비규제 지역으로 오피스텔과 상업시설 모두 전매가 가능한데요. 상층부 오피스텔 잔여실은 100% 완판됐습니다.



# 수익형 부동산 공급과잉 시대…옥석 가리기 필수



8·2 부동산 대책 등 정부의 규제에도 불구하고 수익형 부동산에 대한 관심은 더욱 높아지고 있는 모양새입니다. 이럴 때일수록 옥석 가리기가 더욱 중요하다는 게 부동산 전문가들의 공통된 시각인데요. 과열경쟁에 휩쓸리지 말고, 공실 위험이 적은 수익형 부동산을 선택해야 한다는 것입니다. 부동산 전문가의 말을 들어보실까요?


 “8.2부동산대책 등 규제가 심화되면서 부동산 투자의 중심축이 수익형 부동산으로 움직이고 있습니다. 아파트 시장에 묶여있던 유동자금이 오피스텔이나 상가 등으로 모이고 있는 건데요. 이럴 때일수록 수익형 부동산의 리스크까지 염두하고, 믿을 수 있는 사업체인지, 장기적으로 안정적인 수익을 확보할 수 있는 입지와 상품인지 신중하게 살피고 선택하는 것이 중요하겠습니다.



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