# 강화된 청약제도 등 본격 시행
새정부 들어 연이은 부동산 규제 대책이 발표되면서 청약제도가 강화되는 등 부동산시장의 변화가 불가피해졌습니다. 특히 규제지역을 중심으로 1순위자격, 청약 가점제 강화, 재당첨 제한 그리고 대출기준까지 강화되면서 예비청약자, 내집마련 실수요자들의 한숨이 커지고 있습니다.
# 분양 받아 내집마련 하기 쉽지 않아졌네~
강화된 청약제도에 따라 분양 받아 내집마련을 하려면 청약통장은 빨리 가입해 두는 것이 좋습니다. 가점제 강화로 부양가족, 무주택기간, 통장가입 기간 등의 합산을 통해 84점 만점에 가까워야 당첨이 유리해 집니다. 규제지역 특히 투기과열지구 내에서는 전용면적 85㎡ 이하의 경우 100% 가점제가 적용되고 조정대상지역에서는 75%가 적용돼 청약 가점이 낮은 세대주라면 규제지역 내에서는 당첨을 확신할 수 없습니다. 비규제지역이라면 이런 고민을 하지 않겠지만 말입니다.
# 수정 필요한 내집마련 전략…규제지역, 비규제지역 따져봐야 하나?
요즘 내집마련 지역을 규제지역에 할지 비규제지역에 할지 고민하는 이들이 많습니다. 규제지역에선 청약조건, 대출제한 등의 어려움이 있기 때문입니다. 이런 이유로 규제지역 수요가 줄었을까요? 투기과열지구 투기지역 등 종합 규제지역인 서울에선 강남권의 청약률 수십대 1, 비강남권 지역에서도 1순위 청약마감이 이어지고 있습니다. 비규제지역 가운데서는 분양실적이 썩 좋지 않던 인천 남구(구도심)에서 분양이 잘 되기도 했습니다만 수원, 남양주 일부에선 청약 미달되는 곳도 나왔습니다. 이를 보면 규제지역, 비규제지역 여부가 흥행의 절대적인 기준은 아니라 볼 수 있습니다.
# 내집마련 전략 수정…도시의 특성을 먼저 이해하라!
업무시설, 상업시설, 교육시설, 여가시설 등 인프라를 갖춘 도시는 각 시설의 영향력에 따라 도시성격도 조금씩 달라집니다. 예를 들어 대규모 산업, 업무시설이 있는 도시는 기업 종사자, 가족들이 도시경제에 막대한 영향을 끼칩니다. 유명학군(초중고교, 대학까지)을 갖춘 곳이라면 학부모 수요 두텁습니다. 도시개념에서 지역으로 범위를 좁혀 볼 까요? 서울에서 ‘강남’하면 테헤란로를 중심의 업무지구, 대치동 학원가, 명문 초∙중∙고 학군 등을 떠올립니다. 요즘 지방지역에서 공공기관 이전으로 도시를 이룬 혁신도시, 기업들이 모인 기업도시 등도 어떻게 도시가 형성됐는지 특성을 파악하는 것이 좋습니다. 그리고 나서 분양을 받거나 주택을 구입하는 이유, 가용자금, 거주기간 및 계약 등의 전략을 수립해야 합니다.
# 대규모 산업시설이 위치한 도시
지방권역을 보면 조선, 자동차 등 중공업 기반의 산업 활성화로 지역 경제가 움직여 지는 도시들이 있습니다. 울산, 창원, 거제, 구미 등을 쉽게 떠올릴 수 있는데요. 조선산업 위축으로 거제 부동산시장이 예전만 못하다 하지만 조선경기가 다시 좋아지면 상황이 어떻게 바뀔지 모릅니다. 수도권의 경우 삼성전자가 주축이 되는 수원, 용인, 화성동탄, 평택 등과 LG디스플레이가 위치한 파주, SK하이닉스가 위치한 이천 지역은 하이닉스 이외에도 CJ헬스케어, OB맥주 등 1000여개 기업 종사자와 가족 등과 관련 기업체 수요까지 더해져 분양, 임대시장 등이 비교적 활성화 돼 있습니다. 이들 대기업 산업시설이 위치한 지역은 수요 이탈 가능성이 낮아 이들 지역 부동산 시장은 하락기에는 덜 위축되고 안정적이며 상승기에는 회복도 빠릅니다.
# 인구 증가하는 도시…증가 원인은?
도시 인구가 증가하는 곳과 감소하는 곳 가운데 인구가 증가하는 곳은 아무래도 증가 인구가 주택구매수요로 이어질 가능성이 높습니다. 통계청의 경기도 시군 지역의 2010년 대비 2016년 인구증감율을 살펴본 결과 총 31개 경기도 시군 가운데 10% 이상 인구가 증가한 곳은 16곳, 10% 미만 인구가 증가한 곳은 11곳, 인구가 감소한 곳은 4곳으로 나타났습니다. 인구가 증가한 곳들을 살펴보면 신도시, 택지개발 등(김포, 화성, 하남, 파주, 평택, 고양 등)과 일자리(화성, 파주, 평택, 이천 등) 창출 등의 변화가 많은 곳들입니다. ‘인구증가=부동산가격 상승’은 절대적인 공식은 아닙니다. 부동산가격 상승은 인구 증가 이외에도 각종 인프라가 어떻게 돼 있는지 또는 더 좋아지는지에 따라서도 상승폭이 달라지기 때문입니다. 하지만 이러한 변화에도 불구하고 인구증가가 없다면 기대 만큼 가치는 상승하지 않습니다.
# 교통호재가 있는 도시
교통인프라의 변화는 도시의 빠른 성장을 가져올 수 있습니다. 새정부 들어 규제가 강화된 지역들 대부분은 교통인프라가 좋습니다. 때문에 주택가격도 상당한데요. 교통인프라가 변하는 비규제지역은 상대적으로 적은 부담으로 접근이 가능합니다. 수도권의 비규제지역은 촘촘해지는 광역철도망으로 서울 및 수도권의 중심권역으로의 접근성이 좋아지고 있습니다. 예를 들어 지난해 9월에는 성남~여주간 복선전철인 경강선이 개통된바 있습니다. 여주, 이천 지역에서 성남 판교일대로 40분대, 강남까지 1시간이내로 도달이 가능해졌죠. 경기도 이천, 여주 등이 최대 수혜지가 됐습니다. 이들 지역은 성남~장호원간 고속화도로, 제2외곽순환로 등의 도로교통 호재도 갖췄습니다. 이외에 GTX 추진도 빨라져 경기북부권역에선 GTX A노선의 파주, 고양 지역, GTX C노선인 의정부 등이 수혜지역으로 꼽힙니다.
# 수요증가로 앞으로가 기대되는 도시들의 분양소식은?
각 도시의 현재, 그리고 앞으로 나아질 수 있는 요인 등을 통해 도시의 특성을 이해 했다면 다음은 어떤 분양소식이 있는지 살펴봐야 하겠습니다.
SK하이닉스, 경강선 개통, 제2외곽순환로 등 신규수요 증가가 기대되는 경기 이천에서는 한국토지신탁이 아파트 432가구, 생활형숙박시설 348실로 구성된 42층 초고층 아파트인 이천 코아루 휴티스를 분양합니다. 대형마트, 초중고교, 터미널 등과 안흥지 조망권(일부세대) 등의 인프라를 갖췄고 특히 SK하이닉스의 신규공장 설립이 예정 돼 지속적인 수요유입이 예상욉니다. LG디스플레이가 위치한 경기 파주에는 운정신도시에서 화성산업이 1,047가구를 분양합니다. 파주는 지난 7월 파주 문산에서 분양한 동문굿모닝힐이 2개월여만에 완판 됐습니다. 현대중공업, 현대자동차 등의 기업도시인 울산에서는 KCC건설이 KCC스위첸 201가구를 10월 중 분양할 계획입니다.
# 단기 이익 실현 어려운 시장…길게 보고 미래에 투자해야
새 정부가 들어서고 연이은 부동산규제 등이 나오면서 단기간에 수익을 내기 어려운 시장으로 바뀌고 있습니다. 교통 인프라 개발, 산업시설 확충 및 개발이 확실한 곳, 인구가 증가하는 곳 등은 주택구매수요도 증가할 곳들이라 앞으로 가치가 더 오를 곳입니다. 앞에 열거된 내용들이 언제, 어느 시점에 진행 또는 완료되는가, 얼마나 보유할 것인가 등등 막연하게 생각하기 보다는 구체적으로 도시의 미래를 생각하고 내집마련 전략을 세워야 합니다. 이것이 진정한 가치에 대한 투자이고 안정적인 투자라는 점을 명심하시기 바랍니다.