# 분양시장은 중소형 전성시대
중소형 전성시대가 끝나지 않고 있습니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 경기가 가라앉으면서 인기를 끌기 시작한 전용 85㎡이하 중소형의 강세가 여전합니다. 아니 갈수록 그 인기는 더욱 거침이 없어졌지요. 그래서인지 업계 관계자 및 전문가들 모두 앞으로도 중소형의 강세는 계속 될 것으로 전망합니다.
# 거래건수 10건 중 8.5건 이상이 중소형
실제 주택 거래량이 그 방증입니다. 국토교통부에 따르면 올 들어서부터 지난 8월까지 수도권(서울, 경기, 인천)에서 이뤄진 아파트 거래량은 총 39만5,508건으로 이 중 중소형 주택형(전용 85㎡이하)은 85.4%(33만7,546건)를 차지한 반면, 중대형(전용 85㎡초과)는 14.6%(5만7,962건)밖에 거래되지 않았습니다. 이는 지난해 같은 기간 전체 거래량 중 82.2%를 차지했던 중소형 거래량보다도 24.9% 늘어난 수치입니다.
# 선호도 높아 찾는 사람 많으니 집값 오름폭도 중대형 대비 2배
중소형에 대한 선호도가 갈수록 높아지면서 찾는 사람이 많다 보니 그 인기를 반영하듯 집값 상승세도 거셉니다. 부동산114의 최근 5년간 수도권 아파트값을 분석한 결과 전용 85㎡이하의 중소형주택 매매가는 현재(‘17년 9월말) 3.3㎡당 1,328만원으로 4년전인 2013년 대비 24.5% 뛰었고, 작년보다도 6%나 올랐습니다. 반면 전용 85㎡초과의 중대형은 평당 1,501만원으로 2013년보다는 13.4%, 작년 대비 4.2% 상승하는데 그쳤습니다. 중소형이 중대형 가격 오름폭보다 거의 2배가량 높은 수치로 이 부분만으로도 중소형의 압도적인 인기를 실감할 수 있습니다.
# 중소형 평형에 압도적으로 1순위 청약자 몰려
중소형의 인기는 분양시장에서도 여지없이 드러나고 있습니다. 금융결제원에 따르면 올 들어서부터 3분기(9월)까지 수도권역(서울, 인천, 경기)에서 일반공급된 5만9,768가구 모집에 청약통장을 사용한 총 청약자수는 44만4,476명, 1순위 청약자수는 42만9,992명에 달했는데요. 1순위 청약통장을 쓴 사람들 중에서도 전용 85㎡이하에 청약한 이가 90.4%(38만8,557명)로 중소형 평형에 압도적으로 몰렸습니다. 이처럼 중소형 선호도가 높다 보니 519.8대 1의 경쟁률로 최고 청약률을 기록한 신길센트럴자이 전용 52㎡나 신반포센트럴자이 전용 59㎡(510대 1)를 비롯 올해 가장 높은 청약경쟁률의 상위 TOP10 단지도 모두 전용 85㎡이하의 중소형에서 나왔습니다.
# 멈추지 않는 중소형의 인기, 왜?
멈출 줄 모르는 중소형의 인기 행진에 대해 전문가들은 가구당 세대원수의 감소 및 실속을 중시하는 주거 트렌드의 변화가 주효하다고 분석합니다.
“일코노미라는 신조어까지 나올 정도로 나홀로족인 1인 가구가 늘고 있는데다 2~3인으로 구성된 핵가족 형태가 보편적인 가족의 모습으로 자리잡고 있습니다. 여기에 장기간의 불황으로 부동산시장도 실수요자 위주로 재편되다 보니 가격 부담이 상대적으로 낮고, 실속 좋은 중소형에 수요자들의 관심이 이어지는 거죠. 게다가 중소형은 환금성이 좋은데다 안정적인 임대수익을 기대할 수 있고 관리비도 중대형에 비해 저렴하죠. 그러니 인기가 높을 수밖에요. 앞으로도 그 인기는 지속될 것입니다.” (부동산 전문가 K씨)
# 세대원수 줄면서 중소형 강세는 여전
불황일수록 자금 부담이 적은 작은 집에 관심이 커지기 마련인데, 가구당 세대원수도 줄고 있으니 가족 구성원이 살기에 가장 적합한 형태의 중소형의 강세는 여전할 것이란 얘기죠. 실제로 통계청의 인구총조사 가구부문 자료를 보면 우리나라 2~3인 가구수는 2015년 기준 909만4,797가구로 전체의 절반에 가까운 47.6%를 차지합니다. 1990년만해도 소폭인 9% 머물던 나홀로 사는 1인 가구도 매년 가파르게 증가 25.2%를 차지하는 520만3,000명으로 늘어났고요. 1~3인 가구를 합치면 국내 전체가구수(1,911만1,000가구)의 74.8%에 달합니다. 즉, 10명 중 7명 넘게 1~3인 가구의 가족형태를 보이는 거죠.
# 치솟는 주거비용도 중소형의 인기 견인
여기에 브레이크 없이 치솟는 주거비용도 중소형의 인기를 견인하고 있습니다. 서울의 평균 아파트값은 이미 6억을 넘어섰고, 특히 전용 85㎡초과의 중대형 아파트값은 10억을 상회하고 있습니다. 일반적인 서민이 서울에 집 한 채 갖는 꿈을 꾸긴 힘든 현실이죠. 실제로 서울시에 따르면 지난해 시도별 순 이동 인구현황 중 서울지역의 순유출이 약 14만여 명으로 가장 많았고, 서울지역 순유출 인구 중 70%에 해당하는 약 9만8,000명이 이주 사유로 주거비용에 대한 부담을 꼽았다고 합니다. 이처럼 지칠 줄 모르고 오르는 주거비용이 가계비에 막대한 부담이 되고 있는데요. 상대적으로 중소형은 중대형에 비해 비용부담이 덜하고 환금성도 높아 초기비용은 물론 이자 부담을 줄일 수 있으니 더 가치를 발휘하게 된다는 거죠.
# 중소형 희소가치 높은 지역을 주목하라
때문에 건설업체들도 주거 트렌드를 십분 반영한 중소형 공급에 적극 나서고 있고요. 특히 업계 관계자들은 저금리 시대 임대 상품으로도 활용 가능한 100% 중소형으로 이뤄진 단지, 그 중에서도 작은 평형대의 비율이 적은 지역의 분양단지를 노리라고 조언합니다. 주거비 부담은 쉽게 해결되지 않을 것이고 1인 및 2~3인 가구가 계속 증가추세인 만큼 중소형을 찾는 수요는 늘 수밖에 없는데 공급이 많지 않으면 집값 상승에 큰 영향을 미칠 수 있으니까요.
# 별내신도시 중소형 절반에도 못 미쳐 희소가치 높아
중소형 평형의 희소가치가 높은 곳으로는 중대형 위주의 공급이 이뤄지던 2005년부터 개발이 이뤄진 경기 남양주시 별내지구가 대표적입니다. 실제로 별내신도시 입주물량 중 중소형은 절반에도 못 미치는 수준이죠. 현재까지 총 1만944가구가 입주한 가운데 전용 85㎡이하의 중소형이 5,175가구로 전체의 47.2%에 불과합니다. 반면 중대형은 5,769가구로 52.8%를 차지하고 있습니다. 특히 비슷한 시기에 입주가 시작된 2기 신도시(동탄, 김포, 양주 등)의 공급량 중 중소형 비중이 전체의 70%를 훨씬 상회하고 있다는 점을 감안한다면 그 차이가 얼마나 뚜렷한지 가늠할 수 있죠.
# 살기에 안성맞춤 실속 있는 100% 중소형 단지 어디?
이런 가운데 오는 11월 별내신도시에서 4년만에 신규공급, 그것도 100% 중소형으로 구성된 단지가 나올 예정이라 수요자들의 이목이 쏠리고 있습니다. 현대산업개발이 별내택지지구 S1 상11블록에 짓는 주거가 가능한 생활숙박시설 ‘별내역 아이파크 스위트’인데요. 단지 규모는 지하 4층~지상 최고 40층, 5개 동, 총 1,100실이며, 전용면적은 66㎡, 74㎡, 83㎡로 전 실이 중소형으로만 이뤄져 있습니다. 특히 이 단지는 강남 접근성을 확 개선시키는 8호선(예정)•경춘선 등 별내역 초역세권 입지에 중심상업지구에 인접해 풍부한 생활인프라를 자랑합니다. 또한 불암산, 수락산, 용암천 수변공원이 가까워 그린 프리미엄도 누릴 수 있고요. 게다가 풀퍼니시드에 IoT시스템 적용으로 더더욱 편리한 생활이 가능하죠. 또한 개별등기와 전입신고가 가능하며 전매제한이 없고 청약통장이 필요 없다는 점도 강점으로 작용하고요. 이를 필두로 별내지구 내 희소가치가 높은 중소형 수요는 더욱 많아질 것으로 보입니다. 이외에 GS건설이 경기 고양시 식사2구역에서 짓는 식사자이(854가구), 제일건설이 시흥은계지구와 성남고등지구에 내놓는 시흥은계제일풍경채(429가구), 성남고등 제일풍경채(345가구) 등 수도권 전역에서 100% 중소형으로 구성된 단지가 선보일 예정입니다.
# 대세 중소형 인기, 앞으로도 고공행진
최근 부동산시장은 불확실성이 커지고 있는데요. 이런 때일수록 수요자들은 안정적인 시세를 유지할 수 있는 실속에 초점이 맞춰진 중소형에 눈독을 들이게 되죠. 초기 구매 비용이 저렴하고 환금성도 우수해 합리적인 상품으로 인식되기 때문입니다. 주거 트렌드의 변화도 중소형에 대한 기대감을 높이는 방향으로 흘러가고 있고요. 이것이 실수요자와 투자자 모두가 중소형을 주목해야 하고 중소형 전성시대가 계속될 것이며 그 인기에 적극 편승해야 하는 이유입니다.