┃8.2대책 후 진입장벽 높아진 강남 재건축
충분한 자금력이 뒷받침되지 않는다면 이제 강남권 진입은 어려워질 것으로 보입니다. 지난해 하반기부터 9억원 이상 아파트가 중도금 대출보증 대상에서 제외됐고, 8.2대책으로 투기지역 내 중도금 대출이 세대 당 1건으로 강화돼 10억원을 훌쩍 넘는 강남권 집을 구입하려면 충분한 여유자금이 확보돼야 하기 때문입니다. 실제 지난 9월 분양한 ‘신반포센트럴자이’ 전용 84㎡C의 분양가는 15억5,660만원으로 중도금(분양가의 60%)을 내려면 10억원 정도의 여윳돈이 필요합니다.
┃서울 북부 재개발에 눈길 돌린 실수요자
상황이 이렇자 서울 북부 재개발로 발길을 돌리는 수요층이 증가하는 추세입니다. 높은 강북권 재개발 분양시장의 청약경쟁률이 이를 방증하죠. 금융결제원에 따르면 지난 9월 중랑구에서 선보인 ‘한양수자인 사가정파크’는 평균 6.4대1의 경쟁률을 기록했고요. 같은 달 동대문구 ‘장안 태영 데시앙’도 평균 4.8대1로 1순위에서 마감됐습니다. 8.2대책 이후 첫 분양 단지인 마포구 ‘공덕 SK리더스뷰’는 더욱 거센 평균 34.6대1의 경쟁률을 보였습니다.
┃서울 북부 재개발의 매력 1. 합리적인 분양가, 탁월한 도심 접근성
특히 청약자를 끌어모은 서울 북부 재개발 분양단지는 공통점이 존재합니다. 서울 도심권으로의 접근성이 좋고 강남권에 비해 분양가가 저렴하다는 점이 그것입니다. 일례로 ‘공덕 SK리더스뷰’는 지하철 5,6호선과 경의중앙선, 공항철도가 지나는 공덕역 초역세권에 들어서 입지가 탁월한데요. 반면 전용 84㎡A의 분양가는 8억490만원으로 동일 시기 강남 서초구에서 분양한 ‘신반포센트럴자이’ 동일 면적에 비해 절반 정도입니다.
“강남 재건축과 비교해 가격 경쟁력을 갖췄고 동시에 도심 출퇴근이 용이해 내 집 마련을 원하는 실수요층이 서울 북부권 재개발로 빠르게 눈을 돌리는 것으로 파악되고 있습니다.”(부동산 전문가 P씨)
┃서울 북부 재개발의 매력 2. 도심재생사업에 따른 높은 기대감
서울시에서 추진하는 ‘서울형 도심재생지역’도 서울 북부 재개발을 주목하게 만드는 요인입니다. 문(文) 정부는 도시재생 뉴딜사업을 통해 쇠퇴한 구도심을 개선하겠다고 밝혔지만, 금번 부동산 정책으로 서울시 전역이 투기과열지역으로 선정되어 서울시는 정부의 뉴딜사업에서 배제되었습니다. 하지만 서울시가 올해 자체 예산 2,300억원을 들여 기존에 추진하던 도시재생사업을 계속하겠다는 입장을 분명히 밝히고 있기 때문에 노후 주거지가 많은 서울 북부가 도시재생사업의 수혜지로 예상되면서 강북권에 대한 관심도 증폭되고 있습니다. 특히 서울시가 정비구역들을 해제하고 도시재생사업으로 하는 추세여서 입지가 좋은 재개발 구역의 희소가치가 부각되고 있죠.
┃도심권의 중심 용산구, 종로구, 중구, 광진구
그렇다면 서울 북부 재개발 중에서도 주목 받는 곳은 어디일까요? 우선 업무지구가 밀집한 곳입니다. 용산, 종로, 중구 등이 대표되죠. 이미 이들 지역은 높은 가격 상승을 나타내며 ‘직주근접의 힘’을 입증하고 있는데요. 부동산114에 따르면 용산구는 강북에서 아파트 가격이 가장 높은 것으로 조사됐습니다. 그 뒤를 광진구, 성동구, 종로구, 중구 순으로 잇고 있어 ‘중심업무지역’ 입지의 파워를 여지없이 드러내고 있습니다.
┃가성비 좋은 중심업무지구 배후 은평구, 서대문구
업무지구 접근성이 좋으면서 상대적으로 저평가된 곳도 주목 받고 있습니다. 3호선(녹번역)을 이용해 광화문, 종로, 시청, 서울역까지 10분대로 갈 수 있는 서대문구, 은평구 등이 바로 그곳들인데요. 인왕산, 백련산, 북한산 등이 자리해 주거환경이 쾌적하고 활발한 재개발 사업으로 거대 신흥 주거타운으로 부상하고 있죠.
특히 은평구는 GTX(2023년 개통 예정), 은평성모병원(2019년 개관 예정) 등 인프라 확대로 주거여건이 더욱 좋아진다는 평입니다. 이에 은평구 새 아파트에 대한 실수요층의 관심도 폭발적입니다. 지난 6월 공급된 수색4구역 재개발 단지인 ‘DMC롯데캐슬더퍼스트’는 324가구 모집에 1만2,305명이 몰리며 올해 서울 북부권에서 분양한 아파트 중 가장 높은 경쟁률(38대1)을 기록했습니다.
이런 까닭에 올 4분기 은평구에서 분양하는 물량에도 높은 경쟁률이 예상되는데요. 10월 은평구에서는 대림산업과 롯데건설 컨소시엄이 응암2구역을 재개발한 ‘녹번역 e편한세상 캐슬’을 분양할 예정입니다. 총 2,441가구의 대단지로 이중 525가구가 일반에 공급됩니다. 지하철 3호선 녹번역이 가까운 역세권 단지로 광화문까지 10분대면 갈 수 있죠. 같은 달 응암11구역에선 한진중공업이 해모로(총 760가구)를 공급하며 현대건설이 응암1구역을 재개발해 연내 선보일 예정입니다.
┃한강변 성동구 신(新) 부촌으로 자리할 것
한편 초고가 주상복합이 몰려 있는 성동구는 강북의 부촌으로 자리매김할 것으로 보입니다. 서울숲이 가깝고 한강 조망이 가능해 도심에서도 쾌적함을 누릴 수 있어서입니다. 다리만 건너면 강남 진입이 수월해 준강남권으로 불리는 지역이기도 하죠. 업계 한 관계자는 35층 층수 제한 적용을 받지 않는 성동구는 재개발 시 초고층 주상복합 건립이 가능해 미래가치가 높을 것으로 내다봤습니다.
┃아파트 공급이 적었던 동대문구, 중랑구
그간 아파트 공급이 많지 않았던 동대문구와 중랑구도 주목을 받고 있습니다. 이미 매매가격 대비 전세가격도 성북구에 이어 2, 3위를 기록 중으로 두터운 실수요층을 기반으로 가격의 하방경직성도 강한 상태인데요. 이 중 동대문구는 이문휘경 뉴타운과 청량리 역세권 개발 등 호재가 많아 향후 가격 상승 여지가 클 것으로 보입니다.
┃변화와 전통이 공존하는 서울 북부… 미래가 기대되는 지금
강북권에 재개발을 비롯한 정비사업이 속속 진행되면서 서울 북부지역과 서울 남부지역의 주거환경 격차는 점차 줄어들고 있습니다. 여기에 서울시가 도시재생사업으로 선회하면서 멋과 향수가 살아 숨쉬는 서울 북부만의 독특한 문화까지 보존할 수 있게 됐는데요. 지금이야말로 무한 잠재력을 가진 서울 북부권의 가치에 주목해야 할 시점이 아닐까요?
