┃작년 부산, 대구, 광주 체제에서 올해 대구, 부산, 대전으로 재편
작년 지방 5대광역시 분양시장은 부산이 독보적인 1위를 굳힌 가운데 대구와 광주가 선두자리를 꿰찬 양상을 보여줬습니다. 이들 3개 도시의 1순위 평균 청약경쟁률은 ▲부산 99.22대1 ▲대구 36.89대1 ▲광주 20.34대1로 전국 평균경쟁률(14대1)보다 높은 수준이었는데요.
그러나 올해는 사뭇 다른 양상입니다. 대구가 81.28대1로 부산(58.13대1)을 제치고 1위로 올라섰으며 대전이 지난해에 비해 2배 이상 높은 경쟁률을 기록한 것입니다. 반면 울산은 2년 연속 전국 수준을 밑돌며 하위권을 기록했습니다.
┃부산 조정대상과 비조정대상 지역간 청약차이 심해
지역별로 살펴보면 부산은 지난해 아파트 가격상승률과 1순위 청약경쟁률 두 지표 모두 전국 1위를 기록했습니다. 부동산114에 따르면, 지난해 부산의 아파트값 상승률은 12.53%로 전국 평균 상승률인 5.39%을 2배 이상 웃돌았죠. 1순위 청약자수도 131만 3623명이 몰리며 평균 99.22대1을 기록했고요.
그러나 올해는 두 지표 모두 하락세를 면치 못했습니다. 올해 집값상승률은 2.27%에 그쳤으며, 1순위 청약경쟁률도 58.13대1로 작년의 절반수준으로 떨어졌습니다. 일반공급 물량은 1만3215가구로 작년과 비슷했으나 1순위 청약자수는 76만8247명으로 급감했습니다.
특히 조정대상지역과 비조정대상지역의 청약 희비가 엇갈렸는데요. 8.2대책 이전만 해도 부산 내 조정대상지역의 1순위 청약경쟁률은 72.1대1을 비조정대상지역은 17.1대1의 경쟁률을 보였지만, 8.2대책 이후 상황이 반전돼 8~10월간 조정대상지역 1순위 청약경쟁률은 2.32대1인 반면, 비조정대상지역은 무려 120.4대1을 기록하며 비조정대상지역의 풍선효과를 톡톡히 드러냈습니다.
┃대구, 작년 부진 털고 상승세 굳혀
대구 부동산시장은 작년의 부진을 털어버리고 상승세를 보여줬습니다. 작년 대구 아파트값은 2.34% 떨어지며 5대광역시 중 유일하게 집값이 하락했습니다. 그나마 분양시장은 훈풍이 불어 1순위 청약경쟁률은 36.89대1을 기록했는데요.
올해는 사뭇 다른 양상입니다. 집값상승률이 플러스로 돌아서, 1순위 청약경쟁률도 올해 10월 기준으로 총 2118가구 모집(일반분양 기준)에 17만2148명의 1순위 청약자가 몰렸습니다. 결과 81.28대1의 청약경쟁률을 기록하며 부산을 제치고 전국 1위에 올랐습니다. 그래서인지 올해 1월까지만해도 미분양 가구수가 828건에 달했지만 지난 8월 기준 139가구까지 감소하며 빠르게 소진 중입니다.
┃대전, 새 아파트에 대한 니즈 강해 1순위 청약경쟁률 2배 ‘껑충’
대전의 상승세도 눈에 띕니다. 아파트값 상승률은 작년에 비해 다소 하락했으나 신규분양은 활기가 넘칩니다. 이는 새 아파트 공급이 뜸했던 만큼 새 아파트에 대한 니즈가 강하게 작용한 결과라는 분석입니다.
이를 방증하듯 올해 대전에서 분양한 2개 단지는 모두 높은 청약경쟁률 속에 단기간에 완판됐습니다. ‘복수센트럴자이’는 최고 8.22대1의 경쟁률 속에 정당 계약 2주 만에 전 가구가 모두 팔려 나갔습니다. 이어 지난 9월 공급된 ‘반석더샵’도 평균 57.72대1의 경쟁률을 기록하며 4일 만에 모든 계약이 완료됐죠.
“신규 분양단지의 공급이 타지역 대비 부족한 측면도 있지만 옆 동네 세종시가 부동산대책으로 규제 직격탄을 맞으며 대전으로 관심이 쏠렸다는 분석입니다. 다만 미분양가구수가 1093가구라는 부분은 부담일 수 있겠습니다.”(K대학교 부동산학과 교수)
┃광주, 단지별 양극화 심해
광주는 지난해에 비해 집값과 1순위 청약경쟁률 모두 하락세입니다. 특히 올해는 단지별 양극화 현상이 그 어느 때보다 심각했는데요. 올해 10월까지 분양한 총 13개 단지 중 지난 6월 분양한 ‘농성SK뷰센트럴’는 90가구 모집에 1만78명이 몰리면서 111.98대1을 기록, 가장 높은 청약경쟁률을 기록한 반면 동구 산수동 ‘무등산광신프로그레스’는 2.7대1의 경쟁률로 마감돼 가장 낮은 경쟁률을 기록했습니다.
이에 따라 연내 분양시장은 다음의 2가지가 중요하게 작용할 것으로 내다보고 있습니다. 우선 연제동과 기타 지역에서 나오는 물량에 대해서 소비자들의 선택이 어느 쪽으로 더 기울지가 벌써부터 관심이 쏠리고 있는 것. 여기에 오는 11월 10일 이후 분양에 나서는 단지들의 경우 분양권 전매가 제한됩니다. 광주 분양시장에 처음 규제가 가해지는 것으로 분양권 전매 유무에 따라 시장이 어떻게 반응할지 궁금한 상황입니다.
┃울산, 지역 산업 침체로 매수심리 위축
울산은 작년에 이어 올해까지 신규 분양시장이 썩 좋지 않습니다. 2년 연속 전국 1순위 청약경쟁률보다 낮은 수치를 기록한데다 경쟁률도 계속 낮아지고 있기 때문인데요. 작년에는 1순위 청약경쟁률이 13.9대1로, 전국과 비등한 수준이었지만 올해는 5.13대1로 5대광역시 중 가장 낮은 경쟁률을 기록했습니다. 집값 또한 올해 0.4% 내려 5대광역시 중에서 유일한 하락세를 나타내고 있고요. 조선산업 불황, 원전건설 중단 등 지역 경기 침체로 인한 실수요 감소가 원인으로 보여지며 이는 신규분양에도 한동안 영향을 미칠 것이란 분석입니다.
┃지방 5대광역시 연말 분양시장 물량은
올 연말까지 지방 5대광역시에서 분양을 앞둔 곳은 27개 단지 총 2만5372가구(일반분양 1만8781가구/임대제외)에 달합니다. 지역별로 살펴보면 ▲부산 13개단지, 1만6076가구(일반분양 1만1876가구)로 가장 많고 ▲대구 5개단지, 2274가구(일반분양 1985가구) ▲대전 2개단지, 3770가구(일반분양 1744가구) ▲광주 3개단지, 1933가구(일반분양 1560가구) ▲울산 3개단지, 1616가구(일반분양 1616가구)입니다.
이 중 대전시동구 용운동 용운주공을 재건축하는‘e편한세상 대전 에코포레'는 전용면적 43~84㎡, 총 2267가구 대단지로 구성됩니다. 단지가 들어서는 대전 동구는 대전역 역세권 개발사업(예정), 외곽순환도로망 구축사업(계획), 대전의료원 설립(계획) 등 다양한 개발사업이 예정돼 미래가치가 높은 곳으로 주목 받고 있으며, 이러한 풍부한 개발호재와 더불어 대전도시철도 2호선 개통 시 환승역으로 이용될 대동역이 자리해 사통팔달의 교통요지로도 한층 관심이 집중되고 있습니다.
부산에서는 오는 11월 현대산업개발이 전포 2-1구역을 재개발하는 '서면 아이파크'를 분양할 예정입니다. 부산지하철 2호선 전포역과 1•2호선 환승역인 서면역이 가깝습니다.
울산에서는 KCC건설이 동구 전하동 300번지에 ‘울산 전하 KCC스위첸’을 분양할 예정입니다. 총 210가구 규모며, 전용면적 77㎡A, B타입 단일 평형으로 조성됩니다. 단지는 10개의 초, 중, 고교가 인접해 있습니다. 이 외에 대구에서는 영무건설(영무예다음)이 광주에서는 한국건설(광주 동림동 한국아델리움)이 분양에 나설 예정입니다.
┃5대광역시의 분양시장 향방은?
올해 개발 단지별 청약경쟁률은 지난 7월 부산에서 분양된 ‘e편한세상2 오션테라스E3’의 평균청약 경쟁률이 455.04대1로 가장 높았습니다 2위는 대구의 ‘대구 범어네거리 서한이다음’으로 280.06대1을 기록했죠. 청약 경쟁률 3자리 수 단지 총 17곳 중 지방광역시를 제외한 곳으로는 신반포센트럴자이(서울)가 유일합니다.
이처럼 지방광역시가 서울보다 분양 시장의 열기가 더 뜨거운 이유는 상대적으로 규제가 덜하고 전매제한이 가능하다는 점, 지역거주 우선공급제도의 거주기간이 짧다는 등으로 풀이됩니다.
다만 11월 10일 이후 지방광역시에서도 전매제한이 적용되는 등 분양 시장의 환경이 바뀔 예정이어서 앞으로 시장은 실수요자 위주로 전환될 것이란 분석입니다. 이에 따라 주택 수요자들은 청약 통장을 쓸 때 이전보다 더 신중할 필요가 있고 입지와 분양가를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.
