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전매제한 앞둔 지방광역시, 막차 수요 몰릴까?

리얼캐스트 입력 2017.11.02 10:26 수정 2017.11.02 10:31
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┃뜨거웠던 지방 광역시…1순위 마감률 94%



올해 지방 광역시 분양시장 열기는 뜨거웠습니다. 부산을비롯해 대구, 광주 등에서 올해 분양한 74개단지 중 1순위에 마감하지 못한 단지는 단 4곳뿐이었습니다. 일부 단지는 수십~수백대 1의청약 경쟁률을 기록했습니다. 문재인 정부 들어 강력한 부동산 대책이 연이어 나오고 있지만 흔들림이 없었습니다.




┃11월부터 지방광역시 민간택지도 전매제한



하지만 11월부터는 그 열기가꺾일지도 모르겠습니다. 11월 10일부터 지방광역시 민간택지에 공급되는 주택도 전매제한이 적용되기 때문이죠. 정부가 지난 8월 발표한 '주택시장안정화 방안'에 따르면 지방에서도 청약시장이 과열되거나 과열될 우려가 있는 지역의 민간택지에 전매제한기간을 두기로 했습니다. 조정지역이나 투기과열지구가 아닌 지방광역시의 민간택지에서 공급되는 주택의 전매기간도 6개월로 정해졌습니다. 특히 조정대상지역으로 분류된 부산의 7개구(해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장군)는 수도권과 같이 1년 6개월또는 소유권이전등기시로 더 길게 잡았습니다. 현재로선 민간택지에 대해서는 수도권에서만 6개월 이상 전매제한이 이뤄지고 있습니다. 




┃전매제한 강화로타격 불가피한 지방광역시 분양시장



이에 따라 그 동안 지방 분양시장 흥행의 중심이었던 부산, 대구, 광주 등 지방광역시 신규분양 시장 역시 조정국면을 피하지 못하게 됐는데요. 전매제한에서 자유롭다는 점에서 분양권 프리미엄을 노린 투자수요가 줄어들 수밖에 없기 때문입니다. 다만, 주택법 시행 이전에 분양하는 아파트에는 막차를 타려는 수요가 크게 몰려 청약 경쟁이 치열하게 벌어질 것으로 예상되는데요. 특히, 올해 4분기 지방광역시에 남아있는 분양 물량 대부분이 도심권 요지의 재건축·재개발 물량이라 인기 아파트를 잡기 위한 수요가 사상 최대로 몰릴 것이란 전망도 나옵니다.




┃11월부터 전매제한···분양시장 영향은?



전매제한 시행 이후의 전망은 엇갈리는데요. 우선 투자수요가 빠져나가며 조정 국면을 면치 못할 것이라 보는 이가 많습니다.분양권 거래가 불가능해지면, 지금껏 유지해 온 분양시장의 열기가 한 번에 식을 수도 있기 때문이죠. 단기투자자의 시장 이탈로 청약 경쟁률이 감소하면 당연시됐던 완판 단지도 더 이상 찾아보기 어려워지고요. 집값하락 우려에 실수요자들도 쉽게 움직이지 않으면 결국 아파트 공급도 줄어들면서 주택시장 침체가 가속화될 수도 있습니다. 




┃전매제한으로 부동산 침체…과연?

 


반면 이후에도 지방광역시 신규분양 시장을 유망투자처로 보는 시각도 여전합니다. 부산의 경우조정지역으로 지정됐음이 무색하리만큼 청약 열풍이 불었는데요. 단순히전매할 수 있었다는 것만으로 설명하기 어렵다는 겁니다. 오히려 도심 노후화에 다른 신축 주택 선호 현상으로과열 현상이 나타났다고 봐야 한다는 건데요. 앞으로 전매제한이 걸리더라도 청약 열풍은 계속될 수 있다는것이죠. 서울의 경우 현재 25개 구 전역의 모든 택지에 전매제한이적용되지만, 여전히 청약 열기는 어느 지역보다 뜨거운데요. 특히, 주거환경 개선과 함께 가격 상승이 기대되는 재개발∙재건축 등 인기 단지에 수요가 몰린 것처럼 지방광역시도비슷하게 흘러가지 않겠냐는 겁니다.




┃엇갈리는 전망 속 불안감에 분양 물량 쏟아내는 건설사들



엇갈리는전망 속에 일단 건설사들은 전매제한 시행 이전에 분양 물량을 대거 쏟아낼 모양입니다. 이는 전매제한이본격 시행되면, 지금과는 전혀 다른 상황이 될 수 있다는 불안감의 표현인데요. 그만큼 전매 제한의 여파가 크다는 방증이지요. 우선 10월 지방 분양물량은 지난해 같은 기간보다 크게 늘었습니다. 부동산인포에따르면 10월 중 5개 지방광역시에서 총 1만3,327가구가 공급되며 이 중8,706가구가 일반분양될 예정입니다. 지난해 10월보다 3.6배 많은데요. 부산이 3,915가구로가장 많고 광주가 3,279가구, 대구는 1,302가구, 울산은 210가구가일반분양됩니다. 




┃크게 늘어난 물량 속 더욱 중요해진 ‘옥석 가리기’



사실상 분양권을 바로 되팔 수 있는 막차 분양 물량인 만큼 시세차익을노린 단기 투자 수요가 대거 몰릴 텐데요. 하지만 많은 물량이 동시에 쏟아지는 만큼 어느 때보다 옥석 가리기가 중요합니다. 앞으로 주택을 산다면 역세권, 학원, 공원, 편의시설 등 실거주도 하면서 투자가치도 높은 입지적인 장점들을잘 따져보는 꼼꼼함이 필요합니다. 그래야 하락기엔 가격 하락 폭이 적고 상승 시엔 빠른 회복과 상승폭이 큰 주택을 보유할 수 있기 때문입니다. 

 수요가 몰릴 것으로 주목할만한 단지는 다음과같습니다. 롯데건설은 부산광역시 언제구 연산동 연산6구역을재개발해 짓는 ‘연산 롯데캐슬 골드포레’를 11월 분양할 예정입니다. 부산1호선 시청역과 3호선 물만골역이 도보권에 있고 양동초,양동여중, 양정고, 부산진여고, 부산여고 등 다수 학교가 도보 거리에 있습니다. 또한, 단지 앞쪽으로 이마트가, 뒤쪽으로는 황령산과 맞닿아 있어 편리하고쾌적한 입지를 자랑합니다. 이진종합건설이 11월 부산광역시서구 암남동에 분양하는 ‘현대 힐스테이트 이진베이시티’는바다 조망권을 보유하고 있으며, 부산 서구권에서 가장 높은 최대 높이245m로 랜드마크 아파트로 기대를 모으고 있습니다. 광주광역시에서는 ‘힐스테이트 연제’와 ‘광주그랜드센트럴’이 분양을 앞두고 있습니다. 광주의 원도심에공급되는 ‘광주 그랜드센트럴’은 광주역을 비롯해 지하철 1호선 금남로4·5가역이위치하고 있으며 학군과 문화시설 등 원도심 인프라를 갖추고 있습니다. 힐스테이트 연제는 내년 착공에들어가는 광주 지하철 2호선 수혜를 볼 것으로 보이고요. 울산에서는KCC건설이 동구 내에서도 가장 선호도 높은 전하동에서 ‘전하 KCC스위첸’을 분양할 예정입니다.




┃부동산 시장의 판도를 바꿀 전매제한 



전매제한 시행은 향후 광역신도시뿐 아니라 전국 부동산시장의 판도를 바꿀 것입니다. 시장에서 투자 수요가 일부 걷히면서 청약 시장에서 실수요자 비중이 높아질 것으로 전망됩니다. 그 동안 높은 청약경쟁률과 프리미엄에 내 집 마련을 포기할 수밖에 없었던 실수요자에게는내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다. 마지막으로 부동산 전문가의 말을 들어보시죠. 


“전매제한 시행으로 수요가 빠져나간 분양시장에서 치솟기만했던 분양가 고공 행진이 멈출 가능성이 커졌는데요. 그러면 건설사들은 실수요자 확보를 위해 상품 개발에더욱 노력할 것입니다. 결국, 소비자들은 기회, 가격, 상품의 측면에서 모두 유리해질 수 있죠. 무엇보다 그 동안 분양시장을 교란하며 불법 거래를 일삼았던 떴다방이 사라지며,건전한 분양권 거래 문화가 형성될 좋은 기회가 될 것입니다.”






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