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서울은 소형, 수도권은 중대형!

리얼캐스트 입력 2017.11.08 09:01 수정 2017.11.08 09:43
조회 1528추천 1




┃서울, 타 지역에 비해 소형 아파트 경쟁률 높아



소형 아파트 열풍의 진원지는 서울인 것으로 드러났습니다. 올해 10월 말까지 수도권에서 분양된 아파트들의 면적별 1순위 평균 청약경쟁률을 분석한 결과, 서울 전용 60㎡ 이하 소형아파트의 경쟁률은 평균 32.5대 1로 나타났습니다. 85㎡ 초과는 5.9대 1로 나타나 약 5배 차이를 보였죠.


반면 인접한 수도권에서는 소형 청약경쟁률이 중대형에 비해 다소 낮게 나타났습니다. 경기와 인천 지역의 소형아파트 1순위 평균 청약경쟁률은 각각 4.5대 1, 0.6대 1로 나머지 면적들에 비해 성적이 저조했죠.



┃서울의 소형 아파트 열풍, 원인은 ‘높은 집값’



서울에서 유달리 두드러진 소형 열풍의 원인은 ‘높은 집값’ 때문이라는 게 중론입니다. 실수요자위주의 주택시장에서 소득 대비 높은 집값은 당연 부담이 될 수밖에 없습니다. KB국민은행 자료에 따르면, 서울의 연소득 대비 주택가격비율(PIR: Price Income Ratio)은 11.0입니다. 11년 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집 한 채 장만할 수 있다는 의미입니다.



┃전용 84㎡ 서울 전세입자, 집 사려면 59㎡로 줄여 가야



때문에 서울의 전세입자들이 내 집 마련을 계획할 때, 같은 지역에서 이동하려면 면적을 줄여 가야 한다는 결론이 나옵니다. 부동산114 자료에 따르면 서울의 전용 60~85㎡ 아파트 평균전세가격은 4억3,858만원으로, 전용 60㎡ 이하 소형아파트 평균매매가격 4억4,059만원과 비슷한 수준입니다. 또 85㎡ 초과 아파트 평균전세가격은 6억6,494만원으로 60~85㎡ 아파트 평균매매가격 6억3,997만원과 엇비슷하죠. 만일 85㎡ 초과 아파트 전세입자가 동일 면적대의 아파트를 매수하려면 무려 3억9,755만원을 보태야 하는데요. 이는 소형 아파트 1채 가격에 육박하는 금액입니다.


그렇다 보니 서울에서는 상대적으로 자금부담이 적은 소형아파트 쏠림 현상이 뚜렷해졌습니다.  8.2대책으로 인해 100% 가점제 적용을 받지만 소형 열풍은 좀처럼 수그러들지 않고 있죠. 지난 10월 분양한 ‘면목라온프라이빗’의 최고 경쟁률(36.3대1)은 전용 50.74㎡에서 나타나 이를 방증합니다.



┃작년 한해 14만여 명이 떠난 서울, 인구유입 가속화된 경기



사는 면적을 줄여 이사 가기도 하지만 아예 서울을 떠나는 이들도 늘고 있습니다. 통계청 자료에 따르면, 2016년 한 해 동안 총14만257명이 서울을 떠났고, 그 중 13만6403명이 인접한 경기도에 보금자리를 튼 것으로 나타납니다.


연령별로 30대 탈서울 인구가 27.2%로 가장 많았으며 그 뒤를 40대(14.3%), 50대(14.2%)가 이었습니다. 10대 미만도 13.6%에 달하는 것으로 나타나는데요. 어린 자녀를 둔 젊은 부모들이 같은 가격대에 더 넓은 집을 구할 수 있는 경기 지역으로 이동한 것으로 추정됩니다. 


실제 서울을 떠나 경기 김포시에 새 집을 마련한 김 모씨(37세)의 말입니다. 


“아이가 크다 보니 집이 좀 작다는 생각이 들었어요. 매번 전세로 이사 다니는 것도 힘들어서 김포한강신도시 새 아파트를 분양 받았습니다. 직장이 마곡지구에 있어 내년 도시철도가 개통하면 출퇴근은 수월할 듯하고요. 집도 넓혀 가니 생활의 질도 보다 윤택해진 것 같아 만족합니다.”



┃탈서울 이어진 지역, 중대형 새 아파트 수요도 많아



이들 탈서울 수요가 가장 많이 정착한 경기 지역은 △하남시(3만829명) △고양시(1만3,286명) △성남시(1만2437명) △남양주시(1만703명) △용인시(8,421명) △김포시(7,600명) △부천시(7,549명) △구리시(7,411명) △수원시(5,175명) △화성시(5,106명) 순으로 나타났습니다.


이 중 서울 인구 유입이 가장 많았던 하남시의 지난 해 면적별 1순위 청약경쟁률을 살펴보면, 전용 85㎡ 초과 중대형이 62.0대 1로 가장 높았습니다. 반면 60㎡ 소형 아파트는 10.9대 1을 기록했죠. 남양주시와 화성시도 중대형 경쟁률이 각각 35.1대 1, 22.8대 1로 다른 면적에 비해 높았습니다.



┃쾌적한 삶, 질 높은 주거환경에 대한 열망…. 수도권 중대형 인기 이어질 듯



이처럼 수도권의 중대형 새 아파트 수요는 증가하고 있지만 공급은 다소 부족한 듯 보입니다. 2017년 현재 수도권에서 공급되는 아파트를 면적별로 살펴보면 전용 85㎡ 초과의 비율은 8.1%(1만3,849세대)에 그칩니다. 소형 선호로 인해 그간 중소형 위주로 많이 지어졌기 때문입니다.


“지역별 편차는 있지만, 수도권 중대형 아파트도 '귀한 몸'이 되고 있습니다. 쾌적한 삶에 대한 열망이 늘면서 주거환경이 좋은 신도시, 택지지구를 중심으로 중대형 선호도 되살아나고 있는 것이 그것이죠. 좀더 넉넉한 공간에서 거주하고 싶은 수요층도 수도권 중대형으로 눈을 돌리고 있습니다.”(부동산 전문가 J씨)



┃탈서울 수요의 지역 선택 고려 1순위? 역시 서울 접근성!



한편 앞서 언급한 서울 순이동자수가 많은 경기 지역들은 교통망이 잘 정비돼, 서울 출퇴근이 가능하다는 공통점을 갖습니다. 강동구에 접한 경기 하남시는 9호선 연장 호재를 품고 있고요. 별내신도시가 있는 남양주시도 지하철 8호선 연장선인 별내선이 2022년 개통을 앞두고 있습니다. 별내선이 개통되면 잠실까지 20분대로 도달 가능하죠. 김포한강신도시가 위치한 김포시도 김포도시철도가 내년 개통을 앞두고 있습니다. 지하철 5∙9호선 김포공항역까지 30분, 서울역까지 1시간이면 갈 수 있습니다. 동탄신도시가 자리한 화성시에는 SRT동탄역이 자리해 수서까지 15분이면 도착 가능할 뿐만 아니라 전국을 빠르게 이동할 수 있습니다.



┃탈서울족의 삶의 질을 업그레이드해 줄 새 아파트는?



편리한 교통 여건으로 탈서울이 가속화되는 이들 지역에서 수요자들이 눈 여겨 봐야 할 중대형 새 아파트는 어디일까요? 김포한강신도시에서는 호반건설이 ‘김포호반베르디움6차’를 선착순 분양 중입니다. 장기지구 마지막 물량으로 전용면적 101㎡ 총696세대가 공급됩니다. 롯데마트, 운양동CGV 등 편의시설이 인접해 있고, 초중고교가 가까워 정주여건이 우수합니다.


동탄2신도시에서는 11월 롯데건설이 ‘동탄2신도시 롯데캐슬’ 945세대를 선보입니다. 아파트와 오피스텔을 갖춘 주상복합단지로 전용 85~132㎡의 중대형으로 구성됩니다. 같은 달 동양건설산업은 ‘동탄2신도시 파라곤’ 전용 78~101㎡ 주상복합 424세대를 공급할 예정입니다.


하남 감일지구에서는 오는 12월 현대건설 컨소시엄이 2603규모의 ‘하남 포웰시티’를 공급합니다. 전용 90㎡과 99㎡ 등 중형 틈새면적이 공급될 예정이라 관심을 모으고 있습니다.



┃강화된 청약제도, 높아진 대출장벽… 상대적 규제 덜한 수도권 중대형 아파트가 기회!



이러한 수도권 중대형 새 아파트들은 부동산규제가 강화된 현 시점에서 가장 수월하게 내 집 마련할 수 있는 기회가 되기도 합니다. 따라서 가점이 낮아 분양 시 고배를 마시는 서울의 3040수요자들은 인프라가 잘 구축된 수도권의 중대형 아파트를 노려보는 것도 좋겠습니다. 특히 10.24 가계부채대책이 시행되는 내년부터는 대출규제까지 강화돼 자금력이 탄탄하지 않다면 주택 구입은 더욱 어려워질 텐데요. 지금이 바로 실수요자가 중대형으로 갈아탈 수 있는 기회, 아닐까요?






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