┃서울 고덕이 뜬다…가격 급등에 분양권 웃돈
서울 변방으로 취급 받던 서울 고덕이 뜨고 있습니다. 재건축으로 인한 아파트 청약 열기가 식을 줄을 모릅니다. 지난해 11•3대책 발표 이후에도 아파트 청약에 수요자들이 몰리고, 새 아파트의 가격이 급등하면서 ‘피 끓는 고덕’이라는 말이 나오기도 했습니다. 여기서 ‘피’는 사람의 ‘피(血)’가 아닌 아파트 분양권 웃돈인 프리미엄(Premium)의 ‘피(P)’입니다.
┃잇따른 부동산 규제에도 고덕 재건축 열기 후끈
문재인 정부는 6•19부동산대책에 이어 8•2부동산대책, 10•24가계부채 종합대책 등을 쏟아내며 부동산과 전쟁을 치르고 있습니다. 이런 탓에 급등하던 아파트값이 약보합세에 접어들면서 수요자들의 눈치보기가 시작됐습니다.
하지만 고덕의 재건축 열기는 뜨겁습니다. 현대건설과 대림산업이 주공3단지를 재건축하는 ‘고덕 아르테온’ 모델하우스를 지난 27일 개장 후 3일 만에 4만2,000여명이 방문했습니다. 이 단지의 분양가는 전용 59㎡의 경우 5억원 후반~6억원 중반, 전용 84㎡는 7억원 후반~8억원대로 책정되는 등 3.3㎡당 평균 2,346만원입니다.
┃입주 후 시세차익에 대한 기대감 높아
고덕 아르테온에 수요자들이 몰린 것은 분양권 전매제한으로 당첨된다 해도 팔 수는 없지만 입주 후 상당한 시세차익을 올 수 있다는 기대감 때문입니다. 지난해 9월 주공2단지(2771가구)를 재건축하는 ‘고덕 그라시움(4932가구)’은 현재 1억원 이상의 프리미엄이 형성되어 있습니다. 또한 지난 5월 주공7단지(890가구) 재건축인 ‘고덕롯데캐슬베네루체(1859가구)’도 분양가 이상의 가격을 형성하고 있다는 후문입니다.
┃고덕의 인기가 치솟는 이유 1_고밀도 재건축
정부의 강력한 부동산대책에도 불구하고 고덕의 재건축 아파트의 인기가 치솟는 이유가 무엇일까요? 먼저 고덕이 저층 서민아파트에서 고층 중산층 아파트단지로 변모하기 때문입니다. 고덕지구는 1980년 택지개발촉진법이 제정된 뒤 본격적으로 개발됩니다. 대한주택공사(현 LH)는 고덕주공1단지(1750가구)를 시작으로 주공7단지(890가구)까지 모두 9,198가구를 분양합니다. SH공사도 고덕시영아파트 2,500가구를 분양했고, 공무원 임대아파트인 고덕상록아파트도 둥지를 틉니다.
이 단지들이 세월이 흘러 재건축되면서 고덕이 들썩입니다. 주공1단지가 2011년 고덕아이파크(1,142가구)로 변모했고, 고덕시영아파트는 고덕래미안힐스테이트(3,658가구)로 재건축돼 올해 1월 입주했습니다. 또한 4단지(437가구)인 고덕숲아이파크(687가구)는 오는 11월 입주를 앞두고 있습니다.
┃고덕의 인기가 치솟는 이유 2_도시의 팽창
저층 아파트들이 고밀도로 개발되면서 고덕의 스카이라인이 변모하고 있습니다.
도시의 팽창으로 고덕의 위상도 달라졌습니다. 강변미사지구와 상일동이 개발되면서 고덕은 더 이상 서울의 동쪽 끝이 아닙니다. 이들 지구가 개발되면서 고덕은 ‘변방’에서 후방 배후도시(단지)를 둔 지역으로 바뀌고 있습니다.
교통망도 확충되고 있습니다. 2015년 6월 구리암사대교가 한강의 31번째로 개통된 데 이어 2024년 6월 서울~세종 고속도로가 개통 예정입니다. 세종고속도로가 개통되면 주변 땅값뿐 아니라 아파트값 자연스럽게 상승할 것입니다.
지하철도 속속 연장 개통될 예정입니다. 서울 암사동과 경기도 별내신도시를 잇는 지하철 8호선 별내선이 2022년 개통 예정이며, 고덕~미사지구로 이어지는 지하철 9호선도 연장 논의되고 있습니다.
┃고덕의 인기가 치솟는 이유 4_자연•교육환경
고덕은 샘터공원과 동명근린공원, 까치근린공원 등 도시에서 공원이 차지하는 비율이 47%에 이를 정도로 쾌적합니다. 또한 유흥업소 없고 배재중고, 한영외고, 한영중고, 명일중, 상일여중고 등 학군도 좋습니다.
┃재건축으로 촉발된 고덕의 가치는 계속 오를 것
재건축 아파트 분양으로 시작된 고덕의 가치는 계속 오를 것으로 보입니다. 1만가구의 저층단지가 2만4,000여가구의 고층단지로 변모하고, 교통망 확충으로 도시가 제 기능을 하면 그 진가를 드러낼 것이기 때문입니다.
