┃강한 부동산 규제에도 서울 집값 요지부동
서울 집값이 요지부동입니다. 아니 정부의 강력한 부동산정책에도 불구하고 우상향하고 있습니다. 아마도 부동산 정책 입안자들의 속은 까맣게 타들어가고 있을 것입니다.
11월13일 기준 ‘주간 KB주택시장동향’ 조사를 보면 서울 집값은 전주대비 평균 0.16% 상승했습니다. 지역별로는 강남이 영동대로 개발과 구룡마을 개발, 개포8단지 12월 분양 예정 등으로 0.39%로 가장 많이 상승했고 광진(0.36%)과 양천(0.32%), 영등포(0.26), 송파(0.25%), 마포(0.25%) 등이 그 뒤를 이었습니다. 더욱이 서울의 변방으로 취급 받는 금천구도 0.18% 오르면서 서울 집값이 강남지역에서 주변부로 확산하고 있습니다.
┃8.2대책 영향도 잠시, 9월 마지막주부터 매주 오름폭 커져
서울의 집값은 7월31일 0.08% 상승하다 8•2대책 영향으로 0.01~0.02%로 상승폭이 줄다 9월25일부터 매주 0.03%이상 오르고 있습니다. 정부는 지난해에 이어 올해에도 꾸준히 부동산대책을 발표하고 있지만 서울 집값은 11월13일 기준으로 전년대비 4.57% 상승했습니다.
정부는 강남발 재건축으로 시작된 서울 집값 상승을 잡겠다고 강력한 의지를 천명하며 각종 대책을 쏟아내고 있지만 왜 오르는 것일까요?
┃서울 집값 오르는 이유 1_베이비부머의 부동산 투자 행렬
그 원인으로는 우선 베이비부머의 부동산 투자 행렬을 들 수 있습니다. 베이비부머는 6•25전쟁 이 끝나고 1963년까지 태어난 712여만명(2010년 기준)을 일컫는데, 부동산 업계에서는 이들 가운데 10%인 70여만명이 투자여력이 있다고 보고 있습니다.
금융권에서는 베이비부머 세대가 50세 전후로 퇴직을 하면 안정적으로 자산을 지키려는 욕구가 강해 부동산 투자보다는 예금과 적금을 선호할 것이라고 판단했습니다. 또한 인구가 줄어들면서 집값이 하락하기 때문에 베이비부머들은 부동산 투자를 외면한다고도 했습니다.
┃베이비부머가 부동산에 투자하는 까닭은?
하지만 베이비부머들은 부동산 투자에 적극 나서면서 금융권 관계자들을 당혹하게 했습니다. 베이비부머의 부동산 투자 이유는 학습효과와 늘어나는 기대수명으로 요약될 수 있습니다. 베이비부머들은 대한민국에서 특히, 서울에서 부동산 가치는 절대로 떨어지지 않는다는 사실을 아버지 세대부터 보고 배워 왔습니다.
또한 기대수명이 늘면서 향후 30여년간 예금이나 적금으로는 생활비 충당이 되지 않는다는 사실을 절감하고 있습니다. 베이비부머 상당수가 퇴직 후 치킨집 등 자영업에 나서지만 이익보다는 손해를 봅니다. 부동산은 월세를 받을 수 있고, 향후 집값 상승으로 이익을 볼 수 있기 때문에 이들이 부동산을 선호하는 건 당연한 것입니다. 그래서 50대들이 가장 좋아하는 상품이 월세를 받을 수 있는 도심주택입니다.
┃서울 집값 오르는 이유 2_매물부족의 역설 현상
매물부족의 역설적인 현상도 나타나고 있습니다. 과거에는 매물이 줄면 가격이 하락했습니다. 그러나 최근에는 매물이 줄어도 집값이 떨어지지 않습니다.
국토교통부 조사를 보면 10월 전국의 주택매매 거래량은 6만3,210건으로 전년 동기보다 41.8% 감소했습니다. 특히 서울의 주택거래량은 8,561건으로 전년 동기보다 61.8%나 감소했습니다. 이런 상황인데도 서울 집값은 강세입니다. 이는 집주인들이 정부 부동산대책을 관망하면서 집을 싸게 내놓지도 않고 있기 때문입니다. 이들의 공통된 생각은 ‘시장을 이기는 정부는 없다’입니다.
┃서울 집값 오르는 이유 3_저금리
마지막으로 저금리도 서울 집값을 올리는 요인입니다. 세계적인 저금리 현상은 2008년 리먼브라더스 사태(세계 금융위기)로 시작됐습니다. 우리나라의 2008년 5월 기준 금리는 5.25%였지만 계속 조정을 거치면서 현재 1.25%를 유지하고 있습니다.
은행권에서는 미국의 금리인상과 경기 회복, 우리나라의 수출 성장 등의 영향으로 한국은행이 올해 연말쯤 기준금리를 올릴 수 있다고 예측하고 있습니다. 그러면서 선제적으로 주택담보대출을 올려 현재 평균 3.6~4.8%를 유지하고 있습니다.
일각에서는 기준금리를 0.25%만 올려도 주택담보대출 부실이 심각할 것이라고 경고하고 있습니다. 하지만 현재의 기준금리는 여전히 낮고, 주택담보대출 또한 높은 수준이 아니라는 것이 금융권의 시각입니다.
┃떨어질 줄 모르는 서울 집값, 앞으로의 향방은?
아직도 많은 사람들이 2014년 최경환 경제부총리가 ‘빚내서 집사라’는 말을 기억할 것입니다. 이를 믿고 집을 산 사람들은 돈을 벌었고, 그렇지 않은 사람들은 상대적 박탈감에 시달리고 있습니다.
시장에서는 서울 집값을 우상향으로 전망하는데, 정부는 집값을 잡을 수 있다고 생각하고 있습니다. 과연 누구의 생각이 맞을까요? 내년 부동산 시장 상황이 기대됩니다.
