┃규제 ‘약발’…상승률 둔화, 거래량 급감
연초부터 뜨겁게 달아올랐던 부동산 시장. 집값이 올라도 너무 올랐다는 비난이 거세지자 새 정부는 8•2대책을 포함 세 차례의 부동산 대책을 발표하게 됩니다. 대출, 청약, 세제를 아우르는 극약 처방의 영향으로 집값 상승이 둔화되고 거래량이 급감하는 등 시장 안정 효과를 톡톡히 보고 있는데요. 국민은행에 따르면 연초대비 8.2대책 발표 전까지의 전국의 집값이 0.85% 오른 반면 대책 발표 후 11월 13일까지 100여일 간 절반 이하인 0.34%로 하락했습니다. 서울 아파트 거래량도 8월 1만 4747건에서 10월 3824건으로 1/4 수준으로 급감해 거래 절벽이 현실화됐습니다.
┃대책 발표 후 집값 상승행진 제동
연초부터 8.2대책 발표전인 7월 말까지 전국에서 집값이 가장 많이 오른 지역은 3.32%의 상승률을 기록한 서울입니다. 강남 개포, 반포의 재건축이 기폭제가 되어 서울 전역으로 부동산 열기가 확산됐기 때문으로 풀이됩니다. 다음으로는 △세종(2.67%) △부산(1.89%) △전남 (1.77%) △경기 (0.72%) 순으로 오름폭이 컸습니다.
8.2대책 발표 후 시장 판도가 확연히 달라지게 됩니다. 뜨거운 열기를 이어왔던 서울은 대책 발표 직전인 7월말 대비 11월 13일 현재 상승률이 1.44%로 곤두박질쳤지만, 다른 지역의 하락폭이 커 가까스로 집값상승률 1위 자리를 지켰습니다. 초과이익환수제를 피하려는 대어급 재건축단지들의 출현이 지지대 역할을 했다는 분석입니다. 개발재료가 쏟아진 △전남(0.62%) △경기(0.57%) △강원(0.45%) △광주(0.44%)는 상승행진이 이어진 반면 규제의 집중 타깃이 된 세종과 부산은 조정국면에 접어들어 대조를 보였습니다.
┃규제 직격탄 맞은 ‘세종∙부산’ 휘청
수년간 높은 집값 상승과 청약경쟁률 고공행진을 이어왔던 세종과 부산. 수백 대1의 청약경쟁률은 기본이고, 수 억 원씩 웃돈이 붙은 단지들이 다시 주변 집값이 끌어올리는 악순환이 반복되자 정부는 극약 처방을 내놓게 됩니다.
세종시는 8.2부동산 대책에서 지방에서는 유일하게 투기과열지구와 투기지역으로 중복 지정되는 철퇴를 맞았습니다. 투기과열지구에 적용되는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 제한되고, 투기지역에 해당되는 세대당 담보대출건수가 차주당 1건에서 세대당 1건으로 강화됐습니다. 빚을 내야 하는 세대의 경우 집을 한 채 밖에 소유할 수 없게 된 것입니다. 집값 상승세는 멈췄고, 8.2대책 후 분양한 ‘세종 우남퍼스트빌 2차’의 청약경쟁률도 3.96대1로 급감했습니다.
부산은 8.2대책 발표 후 집값 상승행진이 멈췄지만 달아오른 청약시장이 진정 기미를 보이지 않자 후속 조치가 이어졌습니다. 11월 10일부터는 해운대구를 포함한 부산 7개 구의 분양권 전매가 소유권 이전 등기 시까지 전면 금지됐습니다. 11월 중순을 넘긴 현재까지 개정안을 적용 받아 분양한 단지가 없어 시장 추이를 좀더 지켜봐야 하지만 달아올랐던 부동산 시장이 조정 국면으로 접어들 공산이 커졌습니다.
┃규제 피하고 호재 집중된 ‘전남∙강원’ 약진
좀처럼 집값 변동이 크지 않았던 전남과 강원은 대책 발표 후 상승행진이 이어지고 있어 시선을 끕니다. 두 지역 모두 규제를 피한데다 개발재료가 집중된 것이 인기 이유로 풀이됩니다.
전남은 다른 지역 대비 집값이 저평가됐다는 인식이 강한 곳으로 새 정부 출범에 대한 기대감과 여수 경도의 광양만권경제구역 편입 확정, 한전공대 설립 등의 수혜를 보고 있다는 분석입니다. 전남 여수 웅천지웰 3차 전용 84.96㎡는 9월 3억 5000만원(25층)에 거래됐지만 10월에는 2400만원 오른 3억 7400만원에 계약됐습니다.
평창동계올림픽이 성큼 다가온 강원은 잔칫집 분위기인데요. 연내 원주~강릉 고속철도 개통 예정이고, 지난 6월 서울~양양고속도로가 개통해 속초와 양양에서 서울까지 2시간대 이동이 가능해지는 등 교통호재가 열기를 지피고 있다는 분석입니다. 17일 1순위 청약접수를 실시한 속초 자이 아파트는 641가구(특별공급 제외) 모집에 1만 2337명이 접수해 평균 19.24대1로 전 주택형 마감하는 대기록을 세웠습니다.
┃강남 제친 전국 집값상승률 1위 ‘서울 광진구’
8.2대책 발표 직전인 7월말 대비 11월 13일 현재 전국 시∙군∙구중 집값 상승률 1위는 3.22% 오른 광진구입니다. 연초 대비 상승률도 강남3구를 제친 6.78%로 전국 1위를 기록했습니다. 광진구의 인기행진에는 이유가 있습니다. 10월말 현재 평균 아파트값이 3.3㎡당 2552만원으로 서울 집값 6위를 기록한 부자동네입니다. 한강을 건너면 강남이 펼쳐지고 부자아파트의 대명사로 꼽히는 워커힐 아파트를 비롯한 한강변 재건축이 활발하게 추진 중입니다. 이처럼 뛰어난 입지여건과 인기에도 불구하고 강남3구는 물론 노원구, 강서구까지 포함된 투기지역을 비켜가면서 반사이익을 보고 있다는 평갑니다.
┃경기 성남∙안양 동안구∙부천 오정구 반사이익
경기는 성남 분당구, 경기 안양 동안구, 경기 부천 오정구도 8.2대책 이후 전국 집값상승률 10위권 내에 든 지역입니다. 상대적으로 규제가 덜하거나 규제를 비켜가 반사이익을 보고 있다는 분석입니다.
성남 분당구는 신도시의 맏형 격으로 서울 주요지역 대비 집값이 덜 올랐다는 인식이 강해 탄력을 받았습니다. 9.5대책 발표로 뒤늦게 투기과열지구에 합류했지만 열기가 거셌던 탓일까요? 좀처럼 상승세를 멈추지 않고 있습니다.
만성적인 공급가뭄에 시달리는 안양 동안구는 국민은행 10월말 현재 주택지수가 106.1로 2007년 1월 전고점인 104.7 대비 1.4% 포인트 오르는 데 그쳐 상승여력이 있다는 평갑니다. 인접한 과천지식타운 분양과 재건축∙재개발 활기, 월곶~판교선 기본계획 발표 등의 대형 호재도 상승세를 부추기고 있습니다. 경기 부천시 오정구도 양천구 등 인접한 서울 지역의 집값 상승과 소사~대곡선 개통 호재 영향으로 상승률 상위권에 올랐습니다.
┃규제 안전지대 없다…자금 여력에 맞춘 실거주가 해법
정부의 강력한 부동산 규제가 효과를 보고 있다는 평갑니다. 강남발 재건축 불씨가 여전하지만 초과이익환수제와 다주택자 양도세 중과제 시행이 예정돼있어 상승폭은 제한될 것이라는 의견이 지배적입니다. 일각에서 규제 이후 집값이 더 올랐다며 규제 무용론을 제기하고 있는데요. 통상 아파트를 계약해 실 거래 신고가 이뤄지기까지 1~2개월의 시간이 소요됩니다. 규제 시행 전 계약한 매물이 규제 이후의 실거래가로 등재되며 나타나는 착시현상일 수 있어 낙관은 금물입니다. 규제 발표 후 월 단위로 거래량이 급감해 거래절벽이 심화되고 있다는 것이 그 근거입니다.
세종, 부산 등 규제 강도가 높았던 지역의 집값 하락폭이 컸던 점도 예의주시할 필요가 있습니다. 정부가 9.5대책을 통해 집중 모니터링 지역을 선정하고 시장이 과열될 경우 규제 상향하겠다고 경고한 만큼 ‘규제 안전지대’는 존재하지 않습니다. 본인 자금 수준에 맞춰 실 거주에 무게를 두고 내 집 마련에 임하는 지혜가 그 어느 때보다 필요한 때입니다.
