┃다사다난 했던 2017년 부동산시장
다사다난 했던 2017년 정유년(丁酉年)이 1개월이 채 남지 않았습니다. 이제는 2018년 무술년(戊戌年) 새해를 준비할 때인데요. 조기 대선으로 일찍 시작한 문재인 정부는 단기 투자수요 억제하고 주택시장 안정화를 위해 6월부터 11월까지 5차례에 걸쳐 부동산관련 대책을 쏟아 냈습니다.
투기과열지구 및 투기지역 지정, 확대 등으로 분양권전매 금지가 확대되는 등 이미 시행된 규제들이 있지만 새해에도 바뀌거나 시행되는 제도 및 법들이 있습니다.
부동산시장 분석업체 부동산인포에서 새해 시행(추진) 예정인 주요 부동산관련 제도 및 법을 정리했습니다.
┃상반기 1. 재건축 초과이익환수 재시행
2006년 참여정부 시절 3.30대책의 ‘재건축 개발이익 환수 및 투기방지’를 통해 시행됐던 재건축 초과이익환수는 두 차례에 걸친 유예기간이 이달 31일로 종료 돼 새해 1월 1일부터 재시행 됩니다.
재건축초과이익환수는 재건축추진위 설립 승인일~준공까지 발생한 이익금(준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액)을 부과율 등의 적용을 통해 환수하는 제도입니다.
1월 1일 이후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상에 해당 돼 새해 재건축 사업장은 속도도 감소하고 과열 양상도 다소 줄 것으로 예상됩니다.
┃상반기 2. 양도세 중과 등 세율 강화
새해부터는 세율 중과, 장기보유특별공제 배제 등으로 양도세 부담이 커집니다. 1월 1일 이후 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용됩니다.
다주택자의 양도세 부담도 커지는데요. 다주택자 가운데 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40% 임을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용되는 셈이다.
다만 양도세 중과로 인해 시장에 매물이 더 귀해질 수 있다는 점은 피하기 어려울 전망입니다. 현재 다주택자들 상당수는 그대로 갖고 있으면 가격이 오르거나 손해는 없을 것이라는 생각에 관망하고 있어 시장에 매물은 증가하지 않는 모습입니다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “중과를 피할 수 있는 3월말까지 상황을 봐야 하겠지만 양도세 부담 가중은 오히려 매도자들이 매도를 꺼리게 만들어 매물을 더 귀하게 만듭니다. 따라서 기존 다주택자들의 경우 시행일 이후에 양도해도 종전 규정을 받도록 해 매물이 증가할 수 있도록 하는 것이 나을 수 있습니다” 고 말합니다.
┃상반기 3. 新DTI 시행
차주의 상환능력을 소득으로 따져 주택담보대출한도를 정하는 기준이 되는 DTI(총부채상환비율)에서 차주의 상환능력을 더욱 정확히 하기 위해 소득, 부채 산정방식이 개선됩니다. 기존 DTI보다 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영해 대출 한도가 축소되는 효과가 예상됩니다.
또한 다주택자는 두번째 신규주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정하기 때문에 원금, 이자 상환 부담 증가로 다주택자들의 주택구입이 줄어들 수 있습니다.
┃상반기 4. 주거복지 로드맵 본격 착수
지난 11월 29일 발표된 주거복지로드맵의 세부 항목에 대한 실행이 상반기 중 본격화 됩니다.
계층별 공공(공적) 주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에관한 규칙 개정과 함께 시행됩니다. 문재인정부의 주거복지의 핵심 사항들인 만큼 2018년 상반기는 문재인정부의 향후 주거복지 정책의 분수령이 될 전망입니다.
┃상반기 5. 부동산임대업 여신심사 강화
부동산 임대업 사업자 대출시 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출, 대출을 심사하게 됩니다. 임대소득 대비 이자비용을 파악, 부동산임대업의 대출을 제한하게 되는데요.
현재 이와 관련해서는 다주택자의 임대사업을 독려하겠다는 기존 기조와 상반되는 성격이라 논란이 되고 있습니다. 따라서 임대사업자 등록을 위한 인센티브와 강화된 여신심사 조건의 적절한 균형이 필요하며 균형이 맞지 않을 경우 정책 일관성에 대한 비판은 불가피해 보입니다.
┃2018년 상반기 시행예정 부동산관련 제도 및 법 – 표
상반기 시행예정 부동산 관련제도 표 입니다.
┃하반기 또는 연중 1. DSR(총체적상환능력심사) 시행
하반기(4분기 예정)에는 총체적상환능력심사(이하 DSR)가 시행됩니다.
이는 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출 등)에 적용해 차주의 상환 능력을 더욱 꼼꼼하게 따져 대출한도를 정하는 것을 말하는데요. 차주의 소득산정 방식은 新DTI와 동일하며 대출종류, 상환방식 등에 따라 차주의 상환부담액을 결정합니다.
획일적인 규제가 아닌 금융회사가 심사과정에서 활용할 수 있도록 하고 과도한 대출이 이뤄지는 것을 방지할 수 있을 전망입니다.
┃하반기 또는 연중 2. 오피스텔 전매제한, 인터넷청약 의무화
이르면 1월 또는 연내에 오피스텔 관련 규제도 강화됩니다.
아파트 규제 강화로 반사이익을 얻은 것으로 알려진 오피스텔도 조정대상지역, 투기과열지구의 경우 전매가 금지됩니다. 또한 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양하도록 해 외부 수요로 인한 과열을 방지합니다.
규모 300세대 이상 오피스텔은 인터넷 청약도 의무화 돼 줄서기를 통한 경쟁심리를 유발하거나 청약 열기를 과대 포장하는 일도 줄어들 전망입니다.
┃2018년 하반기 시행예정 부동산관련 제도 및 법 – 표
하반기 시행예정 부동산 관련제도 표 입니다.
