┃‘임대주택 등록 활성화 방안’ 긍정보다는 부정적 시각 많아
정부가 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 내놨지만 시장 반응은 싸늘하기만 합니다. 정부는 폭등하는 집값을 잡고 서민들이 안정적으로 생활할 수 있도록 다주택자들에게 임대주택을 등록하길 권고했습니다. 그러면서 취득세와 재산세 감면 연장, 건강보험료 인상분 감면 등의 ‘당근’을 제시했습니다. 하지만 이들은 ‘코끼리에 비스켓’이라며 평가절하하고 있습니다.
┃稅 감면에 건보료 인하…다주택자는 시큰둥
정부의 고민은 우리나라에 안정적인 임대주택이 별로 없다는 것입니다. 싱가포르 등 외국의 경우 정부가 서민들에게 임대주택을 안정적으로 공급하기 때문에 우리나라처럼 주택가격이나 전•월세값 급등이 거의 없습니다.
하지만 우리나라에서 임대주택 주 공급자는 정부가 아닌, 다주택자라는 ‘개인’입니다. 정부가 가격을 통제할 수 없으니 ‘미친 집값’이나 ‘미친 전세’ 등의 비아냥거리는 말들이 나옵니다. 더욱이 전세나 월세 세입자들은 2년의 계약기간이 끝나갈 쯤 ‘주인이 얼마나 올려달라고 할까’ 속을 태우기도 합니다.
┃세제혜택보다 시세차익! 임대등록 유인 한계
정부는 서민들의 이런 걱정을 없애주기 위해 세제상의 혜택 등을 주며 다주택자들의 주택 등록을 유도하기로 했습니다. 이를 통해 정부는 현재 80만가구 수준인 등록 민간 임대주택을 오는 2022년까지 200만호로 늘릴 계획입니다.
하지만 정부의 의도대로 민간 임대주택이 과연 5년 후에 2.5배나 늘 수 있을까요? 시장은 회의적입니다. 무엇보다도 인센티브가 적기 때문입니다. 주택 가격이나 전세값이 보수적으로 잡아도 매년 10%이상 뛰고 있고, 강남 재건축의 경우 1년에 수억원씩 급등하는 상황에서 임대기간인 4~8년 동안 임대료를 연 5%만 인상하는 ‘착한 집주인’은 많지 않을 것입니다.
┃매각, 임대등록, 상속•증여 놓고 갈등…‘버티기’도 많을 듯
다주택자들은 현재 매각 또는 임대주택등록, 상속 및 증여 등의 갈림길에 서 있습니다. 서울 등 40곳의 조정대상지역에 있는 주택을 매각하려면 내년 3월까지 잔금 청산해야 양도세 중과피할 수 있습니다. 이들이 한꺼번에 매도를 선택하면 물량 투하로 집값이 하락할 가능성이 높습니다. 그러나 강남 지역에서 매도를 선택하는 사람은 많지 않을 것입니다. 집값이나 전세값 상승이 월등한 상태에서 일단 ‘버티어 보자’라는 심리가 강할 것입니다.
┃베이비부머 등 퇴직자들은 임대등록 나설 가능성 커
임대주택 등록을 원하는 사람 가운데 상당수는 베이비부머 등 퇴직자들일 것입니다. 이들은 건강보험료 부담에서 벗어나고, 양도세 혜택 등도 받기 위해 임대주택 등록에 나설 것입니다. 특히 그 동안 혜택에서 빠졌던 다가구주택(가구당 40㎡ 이하)도 8년 이상 임대등록을 하면 재산세 감면 혜택은 이들에게 희소식일 것입니다. 임대주택 등록이 많은 지역은 강남보다는 강북이나 수도권 등 집값이 덜 오르는 지역이 될 공산이 큽니다.
┃부유층은 상속이나 증여에 나설 것
부유층은 상속이나 증여에 나설 것입니다. 이들은 자녀에게 증여할 경우 전세나 대출을 안고 증여하면 부담도 적기 때문에 이를 적극 활용할 것입니다. 실제로 올해 증여건수가 늘어났습니다. 한국감정원 조사 결과 지난 10월 기준으로 전국 아파트 증여건수는 3892건에 이르는데, 이는 전년 동기 대비 12.9% 늘어난 수치입니다. 최근에는 세무법인 등에 상속 등을 문의하는 건수가 급증하고 있다는 후문입니다.
┃보유세 등의 카드 ‘만지작’…내년 주택시장 안정화될지 관심
결국 정부가 임대주택 등록제를 활성화하려면 다주택자들에게 세제 혜택을 지금보다 더 많이 주거나 보유세 등을 도입하면서 압박을 강화해야 할 것입니다. 정부는 일단 내년 4월부터 다주택자들의 양도세가 중과세되기 때문에 그전에 시장에 물량이 풀릴 것을 기대하고 있습니다. 또한 집값과 전•월세값이 안정화되지 않으면 계약갱신청구권과 전월세상한제 등의 카드도 꺼낼 수 있다고 경고하고 있습니다.
이제 공은 시장에 넘어갔습니다. 내년 주택시장이 안정화될지 정부와 다주택자, 집 없는 서민 등이 숨죽이며 지켜보고 있습니다.
