┃대출 막히기 전 집 사자…다주택자 매수 행렬
“신 DTI 시행 전 집을 사려는 다주택자들이 주택시장으로 모여들면서 겨울 비수기가 무색할 정도입니다. 통상 나와 있는 매물이 소진되면 값이 2000만원씩 뛰는 게 일반적인데 최근에는 중간단계 없이 5000만원 단위로 값이 뛰었습니다.” (마포 A중개업소)
정부의 주거복지 로드맵 발표 다음날인 30일 찾았던 마포의 중개업소. 한산할 것이라는 예상을 깨고 방문하는 중개업소마다 계약 문의가 이어지고, 몇 안 남은 매물이 속속 새 주인을 찾고 있었습니다. 다주택자의 대출 규제 시기가 내년으로 성큼 다가오면서 자금 줄이 막힐 것을 우려한 다주택자들이 연말을 매수 적기로 보고 집 사재기에 나서면서 나타나는 현상입니다.
┃시장 교란의 주범 지목, 규제 타깃
문재인 정부의 출범 후 연달아 쏟아진 부동산 대책. 대부분이 다주택자를 주요 타깃으로 하고 있습니다. 비 정상적인 주택 거래를 통해 투기를 조장하고 집값을 끌어올리고 있는 것으로 판단. 이들의 손발을 묶어야 집값을 잡을 수 있다는 인식이 배경에 깔려있습니다. 실제로 국토부 자료에 따르면 상반기 다주택자(2주택자 이상)가 주택을 매수한 비중은 서울을 기준으로 2012년 3.5%에서 올해는 13.8%를 차지했습니다. 5년간 무려 4배나 증가한 수치입니다.
┃규제 후 돈 있는 다주택자 ‘훨훨’ , 갭투자자는 ‘위축’
“8.2대책 발표 후 갭투자를 하는 회원들 중 유동성 확보를 위해 보유 주택 수를 줄이는 분들이 많았습니다. 이미 대출 부담이 큰 상황에서 내년부터 규제 시행이 속속 이뤄질 경우 제값에 팔기 어렵다는 불안감때문입니다.” 부동산 카페 매니저 K씨
8.2대책의 소기의 성과로 꼽히는 것이 바로 갭투자자의 위축입니다. 갭투자자란 대출이나 전세를 끼고 적은 자금으로 여러 채의 집을 사들여 차익을 챙기는 투자자를 말하는데요. 돈줄이 막힌데다 금리인상 기조와 내년 다주택자 양도세 중과제 시행 등으로 차익은커녕 애를 먹을 수 있다는 판단에 보유 주택 수를 줄이는 경우가 많았습니다. 반면, 자금 동원력을 갖춘 다주택자들은 갭투자자들이 떠난 자리를 메우며 왕성하게 주택 매수에 나서고 있습니다.
┃정부 경고 비웃는 다주택자들…1)집 사두면 돈 된다
‘사는 집 아니면 파시라’는 정부의 경고에도 불구하고 다주택자들의 주택 투기가 근절되지 않는 이유로 전문가들은 대책 발표 후 오히려 상승폭이 커진 점을 꼽습니다. 대출을 끼고 집을 사더라도 집값 상승분이 더 커 이자를 제하고도 웬만한 직장인 연봉 수준의 차익을 챙길 수 있는데 집을 안 살 이유가 없다는 논리입니다. 실제로 잠실, 마포 등에서는 8.2대책 전과 비교해 1~2억원씩 집값이 뛴 경우도 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 잠실 리센츠 전용 84.99㎡는 7월 12억4,250만원에서 10월 14억6,000만원으로 세달 만에 무려 2억1,750만원 상승했습니다. 마포 용강동의 e편한세상 리버파크 전용 84㎡도 11월 11억5,000만원에 거래돼 규제 전인 7월 대비 1억원 상승했습니다.
다주택자들의 주택 매수가 이어지는 원인으로 규제 발표와 시행시기의 차이를 꼽을 수 있습니다. 8.2대책에 포함된 다주택자 양도세 중과제는 내년 4월, 다주택자 대출 규제를 골자로 한 새로운 총부채상환비율(DTI)은 내년 1월로 시행시기가 정해져 그 틈을 타 추가 매수가 이뤄지고 있다는 분석입니다.
┃정부 경고 비웃는 다주택자들…3)안 팔고 버티면 그만
다주택자들이 정부 규제에 아랑곳 않는 이유로 ‘안 팔고 버티면 그만’이라는 심리가 작용하고 있다는 것이 부동산 업계의 대체적인 시각입니다. 다주택자 양도세 중과제가 시행되더라도 집을 팔지 않으면 손해 볼 일이 없다는 논리입니다. 아쉽지만 맞는 얘기입니다. 현재까지의 규제는 투기수요의 주택 매수 및 아파트 청약 기회를 제한하고, 집을 팔 경우 시세 차익분에 대한 양도세를 부과하는데 집중돼있습니다. 이 때문에 집값을 잡으려면 보유세를 인상해야 한다는 요구가 거셉니다.
┃12.13 임대주택 등록 활성화 방안 발표…어떤 내용 담겼나?
정부가 8.2대책 발표 후 4개월여간의 숙고 끝에 12월 13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했습니다. 주택임대사업자로 등록 시 지방세, 임대소득세, 양도소득세 감면을 확대하고, 연 임대소득이 2000만원 이하인 임대사업자에게는 임대의무기간 동안의 건강보험료를 완화해준다는 내용입니다. 다주택자들에게 채찍과 당근을 동시에 줘 선택할 수 있는 길을 열어준 것입니다. 하지만 이번 대책에서 고가 주택 소유자가 집을 팔만한 확실한 인센티브가 빠져있어 임대 등록을 하는 다주택자는 않을 것이라는 게 전문가들의 대체적인 의견입니다.
