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강남 뒤 이을 재건축 블루칩 ‘여의도’…잠실발 열기 확산

리얼캐스트 입력 2017.12.21 10:44 수정 2017.12.21 10:44
조회 1628추천 2



┃개발 50년차 여의도…재건축 통해 새 옷 갈아입는다



여의도는 1968년 서울의 주택난 해결을 위해 개발한 신도시입니다. 국회의사당, 방송사, 금융 및 증권사 등이 하나 둘 자리를 메워 명실상부한 우리나라 정치, 금융의 중심지로 자리매김했습니다. 탁 트인 한강을 끼고 국내 초고층 빌딩의 효시인 63빌딩을 비롯해 LG트윈타워, IFC타워 등 초고층 빌딩숲이 조성돼있어 한국의 맨해튼이란 별명이 붙었습니다. 


우리나라의 심장부 여의도는 향후 10여년간 대대적인 재건축을 통한 세대교체를 진행하게 됩니다. 현재 여의도에서 재건축 연한(30년)이 도래한 아파트는 15개 단지로 총 7806가구 규모로 계획대로 재건축이 추진될 경우 최고 77층. 50층 안팎의 주상복합촌으로 재탄생 하게 돼 스카이라인이 훨씬 더 높고 화려하게 바뀔 전망입니다. 



┃초고층 가능한 상업지구 다수….층고제한 묶인 강남에 도전장



서울시의 도시계획 지침인 ‘2030서울플랜’에 따르면 여의도를 비롯해 강남, 광화문은 3대 도심에 해당됩니다. 이곳의 상업∙준주거지역은 복합 개발을 할 경우 50층 이상의 초고층 재건축이 가능합니다. 제3종 일반주거지역도 지구단위계획에 부합하는 개발계획을 내놓아야 한다는 단서가 붙지만 50층까지의 개발 길이 열려있습니다. 여의도에는 서울, 공작, 수정아파트 등 서울에서 몇 안 남은 상업지구 아파트가 소재합니다. 제3종 일반주거지역에 속해 넘어야 할 산이 많은 강남권 재건축 대비 사업추진이 유리해 틈새 투자처로 분류되고 있습니다. 



┃76층 초고층 꿈 이룰까? 서울아파트 기대감↑



30일 서울 영등포구 여의도동 지하철 여의나루역 5호선∙9호선 1번출구를 빠져 나오자 서울아파트와 LG트윈타워가 눈에 들어왔습니다. 서울, 공작, 목화, 삼부아파트와 초중고교가 한데 모여있는데요. 이중에서도 서울아파트는 한강과 여의나루역과 접하고, LG트윈타워와 이웃하고 있어 주거단지뿐 아니라 오피스, 상업시설로도 최상의 입지를 갖췄다는 평가를 받습니다. 용도지구가 상업지구에 속하는 192가구 규모 단지로, 300가구 미만에 해당되는 건축법을 적용할 경우 77층 초고층 주상복합 건설이 가능하다는 소식이 알려지면서 값이 뛰고 매물이 거의 회수돼 6월 이후 실거래 신고가 전무한 상황입니다. 최근 개최된 설명회에서는 서울아파트 재건축 우선협상자인 여의공영이 조합원들에게 1.1대1 평형배정 등 파격적인 제안을 제시했다는 얘기도 흘러나옵니다. 



┃상업지구 ‘수정∙공작’ 재건축 잰 걸음



서울아파트를 제외한 상업지구 중 사업속도가 빠른 곳은 수정아파트입니다. 1976년 건립한 329가구 규모의 이 아파트는 최고 48층 4개동 규모의 아파트 657가구와 오피스텔 301실 재건축안을 서울시에 제출했고, 서울시는 주거시설과 비주거시설의 비중 조정에 대한 의견을 제시한 상황입니다. 단지 왼편의 문화방송 사옥 부지도 아파트 2개동, 오피스텔 등 복합단지로 개발될 예정이어서 시너지가 예상됩니다. 74.55㎡는 2월 7억 5000만원(4층)에서 9월 8억 5000만원(9층)에 거래됐습니다. 


파크원 바로 옆에 위치한 공작아파트도 49층 높이의 주상복합 재건축 정비계획안이 제출돼 집값이 탄력을 받고 있습니다. 전용 126.02㎡가 3월 매매가격이 12억 7000만원(1층)에서 5월 14억 4000만원(1층)까지 값이 뛰었다가 대책 발표 후인 9월에는 소폭 하락한 13억 8000만원(12층)에 계약됐습니다. 



┃잠실 50층 재건축안 통과에 일반주거지역도 기대감 솔솔



서울시는 제3종 일반주거지역의 층수를 35층 이하로 규정하며 대부분의 한강변 아파트의 층수를 35층으로 제한하고 있는데요. 최근 서울 송파구 잠실주공5단지의 50층 재건축 계획안이 사실상 통과되면서 잠자던 여의도 부동산시장이 기지개를 켜고 있습니다.


여의도는 반포, 서초와 함께 아파트 재건축이 지구단위계획으로 추진됩니다. 지구단위로 묶인 재건축단지는 11곳 6323가구인데 내년 지구단위계획이 발표되면 결과에 따라 집값의 등락이 예상됩니다. 한강 바로 앞에 위치한 목화아파트 전용 89.92㎡는 6월 8억 8000만원(4층)에 계약된 데 이어 7월에는 9억 3000만원(8층)에 새 주인을 찾았습니다. 지하철 5호선∙9호선 여의도역 역세권인 광장아파트 전용 102.35㎡도 1월 10억 1900만원(9층)에 거래된 후 7월 값이 12억 3900만원(6층)선에 거래됐습니다. 



┃개발속도 더뎌 집값 강남3구와 온도 차 뚜렷



강남과 더불어 서울 재건축의 최대어로 꼽혀온 여의도. 지난 3년간 사업진척이 더뎌 강남권과의 집값 격차가 벌어지고, 서울 평균에 못 미치는 변동률을 보여왔습니다. 하지만 지난 9월 이후 분위기가 달라지고 있습니다. 여의도의 노른자위 재건축으로 꼽히는 서울아파트가 최고 77층 초고층 재건축을 추진한데다, 잠실5단지의 50층 재건축 계획안이 사실상 통과되면서 제3종 일반주거지역의 초고층 개발 가능성이 높아지면서 8.2대책 후 잠잠하던 집값이 상승세로 돌아섰습니다. 



┃사업속도 앞당기자…신탁방식 재건축 바람



여의도 재건축은 서울아파트를 제외한 상당수 사업장이 신탁방식 재건축을 추진 중입니다. 신탁방식 재건축은 신탁사를 재건축 사업시행자로 지정해 사업을 위탁하는 방식인데요. 일반재건축보다 사업 속도가 빠르고 조합 집행부의 비리를 사전에 차단해 사업 투명성이 높지만, 신탁회사에 높은 수수료를 내야하고 시공사와의 협상 등에서 조합원이 유리한 목소리를 내기 어렵다는 점이 단점으로 꼽힙니다. 강남은 기존의 조합 시행방식이 여의도는 신탁방식 재건축이 대세를 이루고 있습니다. 


“기존의 재건축이 10년 걸린다면 신탁방식으로 추진 시 2~3년 정도 사업기간 단축이 기대됩니다. 시간이 돈이고, 조합의 전문성에 따라 개발 희비가 엇갈리는 현실을 감안해 이곳은 신탁방식 재건축에 대한 선호도가 높은 편입니다.” 여의도 A중개업소 관계자



┃자금여력 맞춰 실 거주 중심의 내집 마련 자세 요구



여의도는 한강과 접한 직주근접형 주거지로 서울의 3대 도심지역에 들어 초고층 개발의 길이 열려있다는 점에서 장기적으로는 사업성이 높다는 평가를 받습니다. 하지만 사업속도가 더디고, 매매가 대비 전셋값이 턱없이 낮아 자금부담이 크다는 점은 단점으로 꼽힙니다. 집이 오래되고 학원도 멀리 목동까지 보내야 교육여건이 마땅치 않은 점도 따져봐야 할 부분입니다. 


무엇보다도 내년부터는 신DTI, 다주택자 양도세 중과제, 초과이익 환수제 등 사업성을 악화시킬 수 있는 요인이 다분합니다. 입주 때까지 버틸 수 있는 자금여력과 본인이 거주하기에 알맞은 주거환경인지를 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.  





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