┃증가하는 빌딩 공실률
서울 도심 속 오피스 빌딩들의 공실률이 늘고 있습니다. 한국감정원 자료에 따르면, 올해 1분기 대비 3분기 서울 주요 업무지구의 오피스 공실률은 일제히 상승했습니다. 지역별로 도심권에서는 서울역(22.3%)과 충무로(13.6%), 종로(11.4%) 순으로 공실률이 높았습니다. 강남권은 강남대로(15.8%), 서초역 일대(11.1%)의 공실이 문제시 되고 있고요. 또 최근 마곡지구 입주로 타격을 입은 여의도(12.4%), 영등포(11.8%) 등 여의도권의 공실률이 높게 나타났습니다.
┃비용을 절감해주는 ‘렌트프리’ 혜택
공실 공포가 커지자 빌딩 임대업계는 임차기업의 마음을 사로잡기 위한 다양한 혜택을 제공하기 시작했습니다. 가장 많이 통용되는 방법은 ‘렌트프리’서비스로, 이는 입주초기 1~3개월간 사무실을 무상으로 빌려주는 것을 뜻하는데요. 최근 임차기업을 구하기 어려워지면서 이 기간을 5개월까지 늘리는 경우도 있다고 합니다.
┃입주기업들의 마음을 사로잡는 ‘럭셔리 비즈니스 공간’ 제공
2000년대 중반 나타난 ‘렌트프리’가 임차계약 시 필수 옵션으로 여겨지면서 임차기업 유치를 위한 새로운 차별화 전략이 오피스 시장에도 도입되고 있습니다. 호텔에서나 볼 수 있는 특급 서비스들이 그 예죠.
작년 강남 테헤란로에 들어선 파르나스타워는 세미나 미팅에 이용할 수 있는 연회장을 갖춘데다 컨시어지 서비스, 의전, 주차 관리를 입주사들에 제공하는 조건을 내걸었는데요. 이에 입주사 모집 6개월 만에 공실이 절반 이상 채워졌습니다. 또 특급호텔로 설계됐던 서울 파이낸스센터의 경우 웅장한 외관과 대리석으로 마감된 로비, 최첨단 시스템 등 쾌적한 근무환경을 자랑합니다. 입주사들을 까다롭게 받는 것으로 유명하지만 공실률은 제로에 가깝습니다. BoA메릴린치, 노무라증권, 블랙록 등 유수 외국계 금융회사가 입주해 빌딩의 가치를 높이고 있죠.
┃공유 오피스로 활용도 높여
그런가 하면 최근에는 공유 오피스가 공실을 해결할 대안으로 주목 받는 추세입니다. 공유 오피스는 넓은 면적의 오피스를 작게 쪼갠 소규모 사무실을 말하는데요. 소규모 오피스 수요가 많은 강남권에 공유 오피스 제공업체들이 들어서면서 강남권은 도심과 여의도권에 비해 공실률이 현저히 낮아졌습니다.
일례로 강남 테헤란로 일송빌딩은 세계 최대 공유오피스 업체 ‘위워크(Wework)’가 12개 층을 빌리면서 공실 걱정을 단 번에 해결했습니다. 빌딩명도 아예 ‘위워크빌딩’으로 바뀌었죠. 강남대로 미왕빌딩엔 공유 오피스 기업 패스트파이브가 입주했으며,패스트파이브 길 건너편에는 르호봇이 자리잡고 있습니다.
“주요 공유 오피스 제공업체들은 지점마다 주로 1~2개 층에서 10개 이상 층까지 사용합니다. 때문에 오피스 공실률을 낮추는데 상당한 영향을 미치게 되죠. 스타트업, 벤처 생태계가 커지는 만큼 공유 오피스 시장의 전망이 밝아 빌딩업계도 기존 사무실에서 공유 오피스로의 변경을 더 적극적으로 고려할 것으로 예상됩니다.”
┃최후의 수단, 임대료 삭감
이처럼 빌딩업계가 임대료 인하 대신 렌트프리나 차별화된 서비스 제공 등에 더욱 공을 들이는 이유는 따로 있습니다. 오피스 빌딩은 수익형 부동산이기 때문에 임대료가 삭감될 경우 빌딩가치의 하락이 수반되기 때문입니다. 하지만 최근 공실률이 늘면서 임대료를 낮춰서라도 임차계약을 체결하는 경우가 늘고 있다고 하는데요. 실제로 공실률이 15.8%로 높은 강남대로 오피스 ㎡당 임대료는 1분기 2만7000원에서 3분기 2만6800원으로 하락했습니다. 빌딩업계에 따르면, 임대료를 삭감하는 대신 관리비를 높여 임대수익에 충당하는 경우도 있다고 합니다.
┃오피스 빌딩이라고 오피스로만 쓰라는 법 있나
한편 사무실 일부를 용도변경 및 리모델링해 다양한 임차수요를 확보하려는 노력도 이어지고 있습니다. 중구 순화동 삼성생명 에이스타워는 1•2•8층에 자생한방병원을 유치했고, 지하철 5호선 여의도 역세권 업무빌딩인 시티플라자도 저층부를 소매매장용으로 바꿔 임차인을 물색하고 있습니다. 광화문사거리 디타워 1,2층에는 SPA브랜드인 유니클로 매장이 입점했고요.
"서울 오피스 공실률이 늘면서 렌트프리부터 임대료 할인까지 내걸 정도로 경쟁이 치열해졌습니다. 사무실을 상가로 리모델링해 임대하면 기존보다 최고 30% 더 많은 임대료를 받을 수 있어 건물주들의 관심이 늘고 있습니다.” (빌딩관리업 전문가 N씨)
┃빈 사무실 기회비용 연 4670억원… 공실 활용방안 모색이 시급
지난 6월 부동산관리업체 한화63시티가 서울 도심과 강남, 여의도 및 기타 권역에 있는 오피스 빌딩 295개의 공실면적과 평당 임대료를 조사한 결과, 1년간 공실로 생기는 비용은 서울시 한 해 예산의 2%에 달하는 약 4670억원으로 나타났습니다. 공실이 사회문제로 대두될 가능성도 커진 셈입니다. 이에 민간에서는 빌딩의 유휴 공간을 단기 임대해 팝업스토어나 런칭 이벤트 등을 여는 방식의 사업모델도 나오기 시작했는데요. 기업이나 정부 차원에서도 공실 활용을 위한 다양한 방안을 고민해야 할 것으로 보입니다.
