┃올해 미분양 가구수 전년 대비 1.6% 감소, 글로벌 금융위기 당시의 1/3 수준
최근 미분양 증가에 대한 우려가 깊어지고 있습니다. 정부의 8.2대책 발표 후 전매제한 기간 및 1순위 청약요건이 강화되면서 불확실성이 커졌기 때문인데요. 하지만, 올해 마지막으로 발표된 11월 현재 통계에 전년 대비 소폭 감소해 아직까지 본격적인 증가세로 접어들지는 않았다는 분석입니다. 11월 기준 전국 미분양 가구수는 5만6,647가구로 전년 동월(5만7,582가구) 대비 935가구(1.6%) 감소한 수치입니다. 글로벌 금융위기 악재로 역대 최대규모의 미분양이 적체됐던 2008년 12월의 1/3 수준에 불과합니다. 8.2대책 발표 후에도 서울 강남권 재건축 등의 호재가 꾸준히 이어져 매수심리가 거의 꺾이지 않은데다, 새아파트에 대한 선호도가 높아 미분양 적체가 심각하지 않았던 것으로 분석됩니다.
┃부동산 대책 따라 증감 반복…8.2대책 이후 증가세
월별 미분양 가구수를 살펴보면 올해 1월부터 본격적으로 증가하기 시작해 3월에는 올해 들어 가장 많은 6만1,679가구를 기록하게 됩니다. △전매제한기간 강화 △청약1순위 자격제한 △재당첨 제한 △중도금 대출 보증요건 강화 등의 내용을 담은 11.3대책 약발이 1~2개월의 시차를 두고 반영된 것입니다. 하지만4월부터 다시 미분양이 줄기 시작해 8월 에는 5만 3130가구로 2016년 4월 이후 최저치를 기록합니다. 새 정부 출범 후 경기 호조에 대한 기대감, 잠실5단지 50층 재건축안 통과 등 강남권 재건축 호재 등으로 분양열기가 고조된 것이 이유로 풀이됩니다. 정부가 시장 과열 억제 등을 이유로 8.2대책을 발표한 이후부터 분위기가 다시 반전되기 시작해 9월부터 현재까지 꾸준한 증가세를 보이고 있습니다.
┃제주∙부산 불패행진 꺾여… ‘경남,경기’ 극과 극
11월 말 기준 전년 동월대비 1년간 미분양가구수의 증감현황을 살펴보면 미분양가구수가 가장 많이 늘어난 지역은 4,708가구가 증가한 경남 지역으로 조사됐습니다. 기반산업 등의 경기침체, 공급 과잉 등의 악재가 겹치면서 미분양이 증가했습니다. 다음으로는 충남(1,551가구), 충북(1,365가구), 제주 (885가구) 등의 순으로 미분양가구가 증가했습니다.
반면 뜨거운 열기로 미분양이 급속도로 팔려나간 지역도 존재하는데요. 경기도는 연간 무려 6,021가구가 증발됐습니다. 이어 다음으로 인천 1,820가구, 강원 1,131가구, 대구 853가구 순으로 감소폭이 컸습니다.
┃경기지역에선 용인, 평택 감소 폭 커
미분양 크게 감소한 경기지역에선 용인시가 가장 감소폭이 컸습니다. 용인시는2016년 11월 4,944가구에서 1년만에 1,241가구로 무려3,703가구가 감소했습니다. 신분당선, 분당선 개통에 맞춰 공급물량이 늘면서 미분양이 대거 적체됐지만 분당, 판교 등의 집값 급등으로 상대적으로 적은 자금으로 내 집 마련을 원하는 수요자가 몰리면서 미분양이 해소된 것으로 분석됩니다. 다음으로는 평택시(2,102가구), 광주시(716가구) 순으로 감소량이 많았습니다. 한편 같은 기간 이천시(859가구), 화성시 (833가구), 남양주(136가구) 등은 신규 공급이 늘면서 미분양가구가 증가했습니다.
┃냉탕과 온탕 사이…수도권 8,041가구 증발, 지방 7,106가구 급증
수도권은 지난 1년간 8,041가구가 줄어든 반면, 지방은 7,106가구가 증가해 대조를 보였습니다. 전체 미분양 중 수도권이 차지하는 비중도 지난해 11월 32%에서 올해는 18%로 감소한 반면 지방은 68%에서 82%로 증가했습니다. 2014년부터 본격화된 수도권 집값 상승이 경기호조에 대한 기대감, 강남발 재건축 호재와 맞물려 가파른 집값 상승으로 이어졌기 때문으로 풀이됩니다. 반면, 지방은 일부지역을 제외하고 공급 과잉에 따른 피로감 적체로 미분양 적체가 본격화되고 있는 것으로 풀이됩니다.
┃대형 전성시대? 대형은 급감…중형은 증가
지난 1년간 팔려나간 전체 미분양 중 가장 많은 비중을 차지한 주택규모는 85㎡ 초과로 무려 1,257가구가 새 주인을 찾았습니다. 60㎡이하는 59가구가 감소했지만 전용 60~85㎡는 381가구가 증가했습니다. 글로벌 금융위기 이후 이어진 중소형아파트 강세현상으로 중소형의 공급은 늘어난 반면 대형아파트의 공급은 줄어 대형아파트의 희소성이 높아졌기 때문으로 풀이됩니다. 오랜 기간 중소형아파트 위주의 공급 영향으로 대형아파트 수요가 적체된 것도 대형아파트의 미분양 감소세 확대에 도움이 된 것으로 분석됩니다.
┃지방과 수도권 양극화 현상 심화 예상
수차례 쏟아진 부동산 대책으로 미분양 적체되는 지방과 달리 수도권은 오히려 감소폭이 커졌습니다. 강남권 재건축발 시장 활기와 매수심리의 고조가 이유로 풀이됩니다. 특히 서울은 재건축초과이익환수 부활로 강남권을 중심으로 향후 신규 공급이 줄어들 수 있다는 전망도 나오고 있고 재개발 정비사업 등의 멸실, 이주가 당분간 지속돼 공급부족은 당분간 계속될 것으로 보여 미분양 감소세를 이어갈 전망입니다. 한치 앞도 내다보기 어려운 부동산 시장에서 미분양 통계는 미래를 조금이나마 예측할 수 있는 바로미터로 꼽힙니다. 시장이 위험신호를 보내면 자연스레 늘어나고 열기가 달아오르면 가장 먼저 팔려나가는 미분양의 특성 때문입니다. 평상시 원하는 지역의 미분양 증감 현황을 눈 여겨 보는 습관을 갖는 것이 실패를 피해갈 수 있는 지름길 이라는 점 명심하시기 바랍니다.
