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알아두면 쓸데 있는 합법적 부동산 절세 방법

리얼캐스트 입력 2018.01.03 09:19 수정 2018.01.03 09:19
조회 3400추천 3



┃세금으로 밑지는 일은 피하자! 



부동산 투자를 하기 전 수익을 극대화하려면 꼭 따져볼 것이 바로 세금입니다. 부동산 관련 세금은 취득(취득세), 보유(재산세, 종합부동산세), 처분(양도소득세, 증여세, 상속세 등) 등의 상황에 따라 발생하는데요. 상황에 따라 부과되는 세금을 알고 있어야 새어 나가는 돈을 막을 수 있습니다.



┃취득세…주택 크기 작을수록 감면 혜택 크다



부동산을 취득할 때 기본적으로 부동산을 관할하는 시•군•구청에 내는 세금인 취득세(농어촌 특별세와 지방교육세 포함)는 실 거래가, 전용면적을 기준으로 부과됩니다.


실제로 2018년부터 다주택자의 세금 부담이 커지면서 주택임대사업을 하려는 분들의 걱정이 앞서기도 하는데요. 우선 토지는 기본적으로 취득세율이 4.6%이고, 그 위에 주택을 지으면 주택에 대한 취득세가 붙어 면적에 따라 2.96%(85㎡이하)나 3.16%(85㎡초과) 내야 합니다. 다만 8년 장기임대사업자(준공공임대사업자)로 등록 시, 60㎡ 이하는 취득세가 100% 감면됩니다. 


신축을 하지 않고 주택을 매입하는 경우는 토지와 주택을 하나로 합산해 면적에 따른 취득세만 납부하면 되기 때문에 신축할 때보다 취득세 부담을 덜 수 있습니다.



┃부동산 매매 시 ’6월 1일’ 기억하세요~



보유세에 해당하는 재산세는 매년 6월 1일 과세 기준일에 토지와 주택, 건물 등을 소유한 경우 7월, 9월 2번에 걸쳐 부과됩니다. 6월 1일에 부동산을 매매한 경우, 등기부등본상의 집주인인 매수자가 재산세를 납부하게 되는데, 부동산 취득날짜의 경우 잔금지급일과 등기일 중 빠른 날이 적용된다는 점을 기억해야 합니다. 이는 6월 1일에 등기를 하지 않았어도, 잔금을 6월 1일에 치렀다면 매수자가 재산세를 부담해야 한다는 의미죠. 때문에 부동산 매도자와 매수자간 의견 조율이 중요합니다. 6월 1일을 기억하고 부동산을 매매한다면 수십만원에서 수백만원의 재산세를 아낄 수 있습니다. 



┃공동명의로 양도소득세 절세



주택을 취득할 때 고민하는 부분이 공동명의로 할 것인가, 단독명의로 할 것인가 인데요. 공동명의를 통해 양도세를 효과적으로 절세할 수 있습니다. 부부가 공동명의로 주택을 취득한 후 양도할 경우 취득가액이 지분율에 따라 나뉘고, 기본공제를 각각 받을 수 있어 세금부과에 기준이 되는 과표가 낮아져 양도세를 절세할 수 있습니다. 


취득할 때 수리비 등 필요경비 산정에 필요한 영수증을 잘 챙겨두는 것도 중요합니다. 다만, 이미 취득해 보유중인 주택을 공동명의로 전환할 때는 취득세가 새로 발생하기 때문에 중간에 공동명의로 바꿀 경우 취득비용을 고려해 절세가 얼마나 될지 잘 따져보고 결정해야 합니다.



┃내년부터 적용되는 양도세 중과에서 제외되려면?



현재 기본세율은 3억원 초과까지 6~40%로 부과되나, 올해 1월부터 3억원 초과~5억원 이하, 5억원 초과로 구분해 각각 40%, 42% 등으로 최고 세율이 분리됩니다. 또한 4월부터는 조정대상지역 내 2주택자가 주택을 양도할 경우 기본 세율에 10%p, 3주택자 이상은 20%p 세율이 가산됩니다. 


다만, 1가구 2주택의 경우도 조건에 따라 양도세 중과에서 배제될 수 있으니 잘 따져봐야 합니다. 일례로, 수도권에서 1억원이나 지방 3억원 이하의 주택을 4년 이상 임대하는 장기임대주택에 등록하는 방법이 있습니다. 양도세를 100% 감면 받을 수도 있습니다. 8년 의무보유기간 후 2년을 더 채우면 양도소득세 전액면제 조건인 10년 보유요건을 충족하기 때문이죠. 



┃부동산 세금 꼼꼼히 알아보고 절세 계획 세우자! 



정부는 다주택자들의 세금 부담을 늘리는 대신 임대사업자 등록을 하면 절세할 수 있는 임대주택 등록 활성화 방안을 내놓았습니다. 지금은 다주택자들의 주택투기의 주범으로 꼽히고 있습니다만 임대사업자 등록을 통해 정부에서 관리가 가능해지면 투기의 주범이라는 오명도 벗을 수 있을 텐데요. 어찌 됐건 인생에서 적어도 한두 번은 사고 팔게 될 부동산. 그때마다 발생하는 세금을 똑바로 알아야 새어나가는 돈을 막을 수 있습니다. 취득세 등의 지방세는 각 지자체 민원실이나 시도 민원실 등을 통해 간단한 상담도 가능합니다. 양도세의 경우 국세청 상담센터를 이용할 수도 있죠. 복잡한 내용이라면 전문 세무사를 통해 꼭 합법적인 절세 방법을 찾길 바랍니다.





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