┃다주택자, 팔 것인가 버틸 것인가
3주택자 J씨는 올해 4월부터 시행되는 다주택자 양도소득세 중과를 앞두고 투자용으로 매입한 서울 마포구의 한 아파트를 처분하려다가 계약 직전 돌연 매도의사를 접었습니다. 양도소득세 부담이 컸기 때문입니다. J씨에 따르면, 최근 몇 년간 주택경기 활황세에 힘입어 집값이 크게 올라 양도차익이 수억원에 달한다는데요. 해당 아파트 대신 양도차익이 비교적 적은 주택을 우선 팔 것인지, 주택임대사업자로 등록해 세제 혜택을 누릴지 고민이라고 합니다.
┃집값 5억 올랐다면 양도소득세 2억 2천만원 내야
J씨가 매도 직전 발을 빼게 만든 양도소득세, 과연 얼마일까요? 그가 소유한 마포구 아파트 시세는 16억원으로 양도차익이 5억원에 달합니다. 여기에 기본공제 250만원을 빼고 세율(48%; 조정대상지역으로 기본세율 38%+10%p)을 곱한 후 누진공제액 1940만원을 빼주면 산출세액은 2억1940만원이 됩니다. 양도 차익의 무려 절반 가량을 양도소득세로 내는 셈인데요. J씨가 매도를 고사한 일도 어찌 보면 당연할 수 있습니다.
┃다주택자들에게 호의적이지 않은 주택시장
하지만 J씨가 무리한 대출을 끼고 집을 샀다면 4월 이전에 매도하는 편이 나을 수 있습니다. 대출금리가 빠르게 오르고 있어 원리금 상환 부담이 더욱 커지기 때문입니다.
게다가 정부도 다주택자들에게 호의적이지 않습니다. 정부는 지난 8.2대책에서 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 경우, 양도소득세를 중과하고 장기보유특별공제 적용을 배제하겠다고 발표했는데요. 만일 J씨가 4월 이후 아파트를 매도한다면 세율은 60%가 적용돼 497만원[= {4억9,750만원(과세표준액) X 60%(세율) - 2940만원(누진공제액)}-2억1940만원(4월 전 매도시 양도소득세)]을 더 세금으로 내야 합니다.
┃다주택자 중과세 없앴더니 양도세 예상보다 1조 더 걷혀
J씨처럼 양도소득세 부담으로 관망세를 보이는 다주택자들이 늘면서 거래절벽 위험도 커졌습니다. 거래절벽이 지속되면 물량부족, 부동산 가격 상승 등 악순환으로 이어지며 이는 부동산시장을 왜곡시키게 됩니다.
“참여정부 시절 다주택자 양도세 세율을 50% 이상으로 높이자 매물이 오히려 줄고 집값이 치솟는 역효과가 발생했습니다. 이후 2013년 다주택자 부동산 중과가 폐지되자 거래가 살아나면서 세수는 전망치보다 1조원 정도 늘어났는데요. 이는 다주택자에 대한 징벌적 과세가 시장에 미칠 부작용도 만만치 않음을 보여줍니다.”
┃양도세 중과세 피하자… 판 새로 짜는 다주택자
한편 코 앞으로 다가온 양도소득세 중과를 피하기 위한 다주택자들의 속내도 복잡해지고 있습니다. 집을 처분할지 버틸지, 매도한다면 어떤 것을 먼저 팔아야 할 것인지 선택의 갈림길에 서 있는 거죠.
주택 수에 따라 중과되는 양도소득세를 피하기 위해 집을 처분한다면 미래가치가 높은 알짜 주택 한 채만 남기고 나머지를 처분하는 편이 좋습니다. 실제로도 서울 강남권, 마포 등을 중심으로 이러한 움직임을 보이는 수요자들이 많다고 하죠.
“그 동안 소형 아파트 갭투자가 유행이었지만 ’똘똘한 한 채’의 선호도가 높아지면서 이젠 다주택자들이 선호지역 내 중대형 아파트로 갈아타려는 움직임을 보이고 있습니다. 강남 대표 재건축인 압구정동 현대아파트 가격이 급등한 것도 이런 수요가 몰린 탓이 큽니다.”(강남구 압구정동 공인중개업소 관계자)
임대사업자 등록도 고려해 볼 수 있습니다. 다주택자들이 임대사업자로 등록한 후 의무 임대기간을 채우면, 양도소득세 중과에서 배제되고 장기보유특별공제도 적용 받기 때문입니다. 또 일정요건을 갖추면 취득세, 재산세, 건강보험료 등도 감면 받을 수 있습니다.
임대사업자 등록은 4년 단기임대와 8년 준공공임대 중 선택이 가능하며 임대기간이 길수록 혜택이 커지는데요. 그럼에도 불구하고 긴 임대기간, 소득 노출 등의 문제는 임대사업자 등록을 꺼리게 만드는 요인입니다.
┃부동산시장의 양극화 바람 거세질 것
양도소득세는 집을 팔 때 부과되기 때문에 다주택자들이 증여나 상속, 버티기에 돌입한다면 공급부족으로 집값이 오를 가능성도 큽니다. 또 다주택자들이 수도권과 지방의 비인기지역 내 주택을 팔고 서울의 도심지와 희소성이 높은 재건축 단지로 몰릴 것으로 예상되면서 시장의 양극화 바람도 거세질 전망이고요. 이러한 경향은 재고시장뿐만 아니라 분양시장에서도 나타날 것으로 예측되는데요. 카운트다운에 들어간 양도세 중과 시행과 함께 정부가 다주택자의 보유세 인상 카드도 만지작거리고 있어 올해 1/4분기 부동산시장은 방향성을 잡기 위한 혼돈양상이 지속될 전망입니다.
