판교나 광교•동탄 등 2기 신도시의 개발이 마무리되고 기반시설이 대거 갖춰지면서 부동산 시장도 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 그 중에서도 신도시 내 역세권 아파트가 흥행몰이의 주역으로 부상하고 있습니다.
■ 대중교통의 핵심축…지하철역 주변에 주택수요 몰린다
지하철역이 주거지 주변에 마련되면 저렴한 비용으로도 서울 도심 및 수도권 주요지역으로 빠르게 이동할 수 있어 매력적입니다. 특히, 서울 강남권을 비롯해 판교•분당 등 대규모 업무지역으로 출퇴근하는 통근자들에게 많은 인기를 누리고 있습니다.
이 외에도 신도시 역세권의 장점이 또 하나 있습니다. 지하철역은 1년 365일 수많은 고객들이 수시로 이용하게 됩니다. 그만큼 유동인구가 많을 수 밖에 없죠. 개발하기 아주 좋은 환경을 갖추고 있는 셈이죠.
풍부한 유동인구가 밑바탕이 되므로 역 주변에 백화점이나 대형마트, 아울렛, 멀티플렉스관 등 대규모 상업•문화시설이 갖춰지는 경우가 많습니다. 때로는, 신도시 입주민들의 휴식•여가공간을 마련하기 위해 대규모 공원을 조성하기도 합니다. 실제, 파주 운정신도시를 잇는 경의중앙선 운정역 바로 옆에는 파주운정신도시의 대표명소 운정호수공원이 조성되어 있습니다.
이런 이유로, 역세권 주변 아파트들은 부동산시장에서 많은 인기를 누리고 있습니다. 특히, 개발이 한창인 2기 신도시에서는 ‘황금알을 낳는 거위’로 통하고 있습니다.
2기신도시 중에서 가장 빨리 개발을 마무리한 판교신도시만 봐도 알 수 있습니다. 판교신도시의 개발축은 동판교에 기울어져 있다고 해도 과언이 아닙니다. 판교신도시의 유일한 역사인 ‘판교역’이 동판교 내에 있기 때문입니다. 특히, 판교역은 신분당선과 경강선 복선전철의 환승역으로 활용되고 있어 유동인구가 굉장히 많은 편에 속합니다.
판교역 바로 옆에는 현대백화점을 비롯해 대규모 상업•문화시설인 아브뉴프랑 판교점 등 각종 생활편의시설이 밀집해 있습니다. 이뿐만 아닙니다. 화랑공원과 낙생대공원, 판교테크노파크 공원 등 판교를 대표하는 공원들이 모두 이 곳에 있습니다. 판교테크노파크도 가까워 각종 연구소나 기업체 종사자 등의 출퇴근도 수월하죠.
반면, 서판교지역은 생활편의성과는 거리가 멉니다. 판교에서 가장 큰 판교공원이 있어 쾌적하기는 하지만 대규모 상업•문화시설이 거의 없습니다. 대형마트를 이용하려면 서판교까지 나가야 합니다. 이런 이유로 동판교와 서판교 아파트가격의 격차가 갈수록 커져가고 있습니다.
■ 판교 역세권 아파트 가격 3배 껑충…광교도 2배 치솟아
실제, KB국민은행 부동산시세에 따르면 동판교인 백현동 아파트가격은 지난해 2분기 이후 현재(6월)까지 24.8% 가량 올라 3.3㎡당 3481만원 선의 시세를 형성하고 있습니다. 반면, 서판교의 운중동 아파트가격은 동기간 6.9% 오르는데 그쳤습니다.
동판교에 위치한 ‘판교푸르지오 그랑블(2011년 입주)’의 전용 97㎡ 15억1500만원 선에 매물이 나오고 있습니다. 2009년, 분양 당시 전용 97㎡형의 분양가가 5억8790만원(기준층)이었던 점을 감안하면 약 3배 가량 오른 가격입니다.
광교신도시도 마찬가지입니다. 이 곳에서 가장 비싼 아파트(3.3㎡당가 기준, 2719만원)는 신분당선 광교중앙역 바로 남단에 위치한 ‘자연앤힐스테이트 광교(2012년 입주)’입니다. 이 아파트의 전용 84㎡형은 9억2000만원에 달합니다. 2009년 분양 당시 이 아파트의 분양가는 3억8700만원 선(기준층)에 불과했습니다. 분양가 대비 2.4배 오른 가격입니다
동탄2신도시에 개발 중인 SRT•GTX동탄역세권 주변 아파트가격도 가파른 속도로 치솟고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 동탄역을 가깝게 이용할 수 있는 ‘동탄역 시범 더샵 센트럴시티’의 전용 84㎡는 5월 7억9000만원에 거래됐습니다. 이는 분양가(3억6800만원) 대비 4억2000만원(2.1배) 가량 오른 가격입니다.
동탄역세권 주변 분양시장도 최고의 호황기를 맞이 하고 있습니다. 가장 최근에 분양한 ‘동탄역 금성백조 예미지 3차’ 역시 369가구(특별공급 제외) 모집에 총 3만9414명이 몰려 106.8대 1이라는 청약 경쟁률을 기록한 바 있습니다.
동탄역세권은 수도권 최고의 교통요충지로 변모하게 됩니다. 현재 SRT를 이용하면 동탄역에서 수서역까지 15분 대로 이동할 수 있습니다. 또, 오는 2021년 GTX가 개통되면 동탄역에서 삼성역까지 20분 대 도달이 가능해집니다. 지난 3월에는 국토부가 ‘인덕원~동탄 복선전철 건설사업 기본계획’을 고시했습니다. 인덕원(안양)•의왕•수원•용인•동탄으로 이어지는 37.1㎞ 구간이 신설될 예정(2026년 개통)입니다.
유림E&C도 이달 중에 동탄2신도시 광역비즈니스콤플렉스 업무복합 3블록에 짓는 복합단지 ‘동탄역 유림노르웨이숲’을 분양할 예정입니다. 이 단지는 SRT•GTX 동탄역 복합환승센터와 오산천 수변공원, 음악분수광장 등을 갖춘 약 30만㎡ 규모의 동탄여울공원이 모두 도보거리에 있는 만큼 ‘동탄역 금성백조 예미지 3차’ 못지 않은 인기를 누릴 수 있을 것으로 기대됩니다.
위례신도시에서는 2014년 이후 4년 만에 신규 공급을 재개합니다. 첫 스타트는 GS건설이 끊을 예정입니다. GS건설은 다음달 위례신도시 A3-1블록에 '위례신도시 자이'의 분양을 시작합니다. 이어 현대엔지니어링이 A3-4a블록에서 ‘힐스테이트’ 1,078가구를, 우미건설이 A3-4b블록에 ‘우미린’ 877가구를 공급할 계획입니다. 현재, 위례신도시에는 위례신사선(위례신도시~서울 강남구 신사역), 위례과천선(위례신도시~경기 과천), 위례선(트램), 8호선 위례역(예정)의 개발이 계획되어 있습니다.
김포도시철도 개통(예정)과 김포골드밸리 조성으로 완성도를 높인 롯데건설이 ‘김포한강 롯데캐슬’’을 공급할 예정입니다. 이 아파트는 ‘공공지원 민간임대주택’다. 주변 시세보다 저렴한 가격으로 책정된데다가 임대기간도 보장되므로 안정적으로 주거생활을 영위할 수 있습니다.
■ 위례신도시•동탄신도시 분양시장 ‘밝음’, 김포한강신도시 ‘흐림’
위례신도시 내에서 추진하고 있는 전철개발 사업 4곳 중 3곳의 개발이 불투명합니다. 이 가운데 착공 계획이 확정된 사업은 ‘지하철 8호선 위례역’뿐입니다. 위례신도시를 관통할 위례신사선•위례과천선•위례선 개발사업 모두 낮은 사업성 때문에 표류하고 있기 때문입니다.
하지만, 위례신도시의 미래가 불투명 하지만은 않습니다. 아직, 위례신도시에는 개발 가능한 부지(군부대 이전부지)가 약 3분의 1가량 남아있습니다. 이 곳에도 향후 인구유입이 꾸준히 이어져 경전철의 필요성이 더욱 높아질 것으로 기대됩니다. 또, 개발이 진행 중인 거여•마천뉴타운과도 가까워 개발에 대한 압력이 더욱 커질 전망입니다.
주택가치 상승도 예상됩니다. 초과이익환수제와 안전진단 강화로 인해 강남 재건축사업이 크게 위축되면서 강남3구 신규공급물량도 크게 감소할 것으로 예상됩니다. 재건축 공급물량 감소로 인해 강남권에서 내 집을 장만하기 힘들어질 전망입니다. 결국, 위례신도시를 찾는 주택수요가 늘면서 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.
동탄2신도시에서는 아직 SRT동탄역만이 개통한 상태입니다. GTX(예정)와 인덕원~동탄 복선전철(예정)도 추가로 개통될 예정입니다. 동탄역 주변은 대규모 상업•업무•산업•주거시설이 어우러진 복합클러스터로 개발됩니다. 곧, 동탄역세권은 동탄2신도시의 심장 역할을 담당하게 됩니다. 그 중에서도 동탄역을 품고 있는 광역비즈니스콤플렉스(특별계획구역)가 교통과 개발의 중심축이 됩니다.
김포한강신도시의 미래는 아직 밝아 보이지는 않습니다. 내년 김포골드라인(김포경전철)라는 교통호재가 있지만 넘쳐나는 공급물량에는 장사가 없는 듯싶습니다. 부동산전문리서치업체 리얼투데이에 따르면, 지난 해 1만70여 가구 입주한 데에 이어 올해도 무려 9337가구가 입주하게 됩니다.
분양시장도 붕괴조짐을 보이고 있습니다. 김포시 미분양은 올해 1월 374가구에서 2월 741가구, 3월 538가구, 4월 1436가구로 꾸준히 늘고 있습니다. 지난 4월 미분양물량은 2년만에 최고치인 것으로 조사됐습니다.
김포한강신도시의 H’부동산은 “내년까지 김포한강신도시를 비롯해 김포시 전역에 입주물량이 대거 쏟아지면서 부동산시장이 일시적으로 위축될 가능성이 크다” 면서 “부동산시장에 대한 리스크가 제거될 동안 주택을 소유하기 보다는 임대주택에 거주하면서 시장상황을 지켜보는 것이 유리하다”고 전했습니다.
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