도심의 높은 주택가격에 밀려 외곽지역으로 떠났던 이주민들이 다시 도심으로 돌아오는 ‘리턴족’이 늘어나고 있습니다. 당연히, 도심의 부동산시장에도 상당한 영향력을 미치고 있는 것 같은데요.
이는 도시 외곽지역의 인구가 크게 늘면서 출퇴근 시간의 증가, 교통체증, 주택가격 상승 등의 이유로 다시 도심으로 회귀하고 있는 것으로 풀이됩니다. 또 도심지역의 뉴타운•재개발•재건축 사업이 마무리되면서 도심으로 되돌아오는 인구도 늘고 있구요. 자녀교육 때문에 다시 도심으로 돌아오는 인구도 만만치 않다고 합니다.
국내 부동산시장과 가장 유사한 일본은 이미 도심회귀현상이 본격화되고 있다고 하네요. 일본은 도심으로 다시 돌아오는 사람들이 증가하면서 교외인구가 줄고 도심 인구가 늘어나는 도심 쏠림 현상이 나타나고 있다고 하죠.
일본의 다마신도시는 과거 도쿄와 인접한 신도시로 부동산시장에서 명성을 떨치던 신도시였습니다. 이 신도시는 도쿄에서 40㎞ 가량 떨어진 곳에 개발됐습니다. 도쿄 출퇴근 수요자들을 흡수하고 주변 산업, 공업지역과 연계해 자급자족의 30～40만 규모의 대도시로 탄생하게 됐습니다. 또, 도쿄의 부족한 주택문제를 해결하고 서민들의 주거안정을 도모하는데 큰 힘이 됐습니다.
다마신도시도 국내 수도권 신도시처럼 부동산시장 열기가 뜨거웠다고 합니다. 주택가격도 크게 올랐구요. 도로나 공원, 학교 등 각종 기반시설이 체계적으로 갖춰지고 상업•문화시설도 확보되면서 주거선호도가 크게 높아졌기 때문이죠. 게다가, 신도시라는 희소성이 부동산투자자들의 시선을 매혹했는지도 모르겠습니다.
현재, 다마신도시의 모습은 과거와 전혀 다릅니다. 과거의 명성을 뒤로한 채 적막감이 감도는 유령도시로 점점 변해가고 있기 때문인데요. 젊은이들은 일자리를 찾아 도쿄 등 도심으로 대부분 떠나버리고 지금은 노인들만 남은 한적한 동네로 남아 있습니다. 고독사하는 노인들도 늘어나고 있다고 합니다.
이 곳에는 경제력이 부족한 노인들이 대다수 생활하고 있는 만큼 도시의 기능도 점점 퇴색되고 있습니다다. 생산이나 소비가 거의 이뤄지지 않으므로 도시의 기능도 점점 마비돼 가고 있기 때문입니다. 이에 따라 주택수요도 빠르게 위축되면서 주택가격도 하락세를 면치 못하고 있습니다.
결국, 다마신도시의 주택들은 과거의 절반 수준의 가격으로 매물을 내놔도 팔리지 않는다고 합니다. 심지어 빈집도 생겨날 정도로 마을은 쇠퇴해가고 있습니다.
젊은이들이 다마신도시를 떠나면서 인구도 빠른 속도로 줄고 있습니다. 다마신도시의 계획인구가 34만 명이었는데요. 현재 인구는 14만여 명에 불과합니다. 20년 내에는 또 절반수준으로 줄어들 것으로 예상하고 있습니다.
한국도 일본과 상황이 매우 유사합니다. 빠른 속도로 고령화사회에 진입하면서 일본과 비슷한 상황에 놓일 것이라는 의견이 많기 때문인데요.
실제, 서울 도심이나 부산 도심은 주택수요가 몰리면서 2~3년부터 주택가격이 급등하기 시작했습니다. 서울 주변에 판교신도시나 위례신도시, 광교신도시, 남양주 다산신도시, 하남미사강변도시 등 서울 근교지역에 대규모개발이 계속되고 있지만 서울 집값을 잡기는 역부족으로 보여집니다.
정부의 강력한 부동산규제에도 아랑곳하지 않고 서울 집값은 더욱 가파르게 오르고 있습니다. 서울 아파트가격은 2015년 4분기 이후 17.2%(100P→117.2P) 상승했습니다. 반면, 전국 아파트가격은 4.0%(100P→104.0P) 오르는데 그쳤습니다. 경기도 아파트가격도 같은 기간 4.2% 올랐습니다.
재개발• 재건축사업이 활발하게 진행되면서 이주수요가 늘었기 때문입니다. 하지만, 조합원을 제외한 일반분양물량이 거의 없는 만큼 신규주택공급이 거의 이뤄지지 않았습니다.
일단, 강남권의 대규모 재건축 사업이 속속 마무리되면서 입주물량도 크게 늘어날 것으로 예상되기 때문입니다. 실제, 가락시영 재건축아파트인 송파헬리오시티의 입주물량만 약 1만여 가구에 달합니다. 강동구의 올해 하반기 약 9000여 가구에 달하는 입주물량이 쏟아져 나올 전망입니다. 강북의 뉴타운사업도 속도를 내면서 향후 서울시로의 인구유입은 더욱 많아질 것으로 예상됩니다.
입주물량이 늘고 있지만 주택가격이 오히려 오름세를 보이는 이유는 서울 도심을 찾는 대기수요가 풍부하기 때문으로 풀이됩니다.
도심회귀현상도 가속화될 전망입니다. 서울의 높은 주택가격을 피해 과천이나 안양, 용인, 하남 등으로 이주했던 주택수요자들도 서울로 다시 발길을 돌릴 것으로 예상되기 때문입니다. 서울 재개발•재건축이 진행되면서 임시적으로 주변 지역으로 이주했던 주택수요자들이 다시 서울로 행선지를 돌릴 것으로 예상됩니다. 또, 자녀교육이나 교통체증, 부족한 생활편의시설 등 주변 지역에서 발생할 수 있는 다수 문제로 인해 서울의 인기가 당분간 계속될 전망입니다.
일본이 미리 경험했던 '도심회귀현상'이 우리나라에서도 가까운 미래에 발생하게 될 겁니다. 국내에서도 앞으로 발생할 도심회귀현상을 미리 예측하고 대비하는 자세가 필요해 보입니다.
[2편]에서 계속됩니다. (9월10일_월요일 게재 예정)