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다마신도시의 ‘몰락’…‘도심 회귀현상’ 주목하라! [2편]

리얼투데이 입력 2018.09.11 14:49 수정 2018.09.11 14:52
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기존 포스트에서는 다마신도시 몰락의 주요 요인에 대해 살펴봤습니다. 서울 집값이 요동치는 원인이 도심회귀현상에 있을 가능성이 크다는 진단을 내놨구요. 또, 한국부동산시장이 향후 일본의 전처를 밟을 수도 있다는 내용을 포스트에 담아봤습니다.

 

2편에서는 다마신도시가 애물단지로 전락할 수 밖에 없었던 요인을 집중적으로 파헤쳐 보고자 합니다. 마지막으로 3편에서는 다마신도시와 국내 수도권 신도시와의 차이점을 알아보고 대처방안이나 해결방안을 모색해보겠습니다.

 

■ 다마신도시, 꿈의 도시에서 유령도시로 변모한 이유는?
 


다마신도시는 일본의 수도 도쿄 도심에서 서쪽으로 30∼40㎞ 떨어진 위성도시입니다. 서울과의 거리로 환산하면 동탄신도시와 거의 유사하죠. 이 신도시는 도쿄 접근성이 뛰어난데다가 도로나 학교, 공원 등 각종 기반시설이 확충되면서 주거선호도가 높아지고 인구도 빠르게 유입됐습니다. 하지만, 지금은 젊은이들이 일자리를 찾아 도심으로 떠나가고 노인들만 남아 적막함만 감돌고 있는 도시로 변했습니다.
 


다마신도시가 몰락한 가장 큰 요인으로는 교통여건을 들 수 있습니다. 일본은 국내와 마찬가지로 대중교통의 의존도가 매우 높습니다. 특히, 전철이 매우 잘 발달돼 있어 어디든지 쉽고 빠르게 이동할 수 있습니다. 전철인 오타큐선이나 게이오선이 다마 신도시까지 연결됐으며 모노레일까지 만들어져 도쿄 도심으로 출퇴근하는 직장인들의 통근 문제가 어느 정도 해소됐습니다. 특히, 타마센터역에서 급행열차(게이오선)를 이용하면 도쿄 도심인 신주쿠역까지 40분대로 이동할 수 있습니다.

 

다만, 국내 대중교통과 큰 차이가 있습니다. 일본의 대중교통 요금이 한국을 훨씬 뛰어넘는 다는 점입니다. 거리에 따라 기하급수적으로 올라가는 대중교통요금이 서민들에게는 큰 부담이 되었을 겁니다. 교통비와 주택가격은 반비례하기 마련입니다. 굳이, 높은 교통비와 불편을 감수하고서 도심을 벗어날 필요성은 없으니깐요. 일본의 젊은이들은 신도시의 넓고 화려한 주택보다 작으면서 알찬 도심의 주택을 선호하고 있다고 하네요. 특히, 1~2인 가구의 비중이 높아지면서 도심회귀현상이 더욱 가속화되고 있다고 합니다. 큰 집이 필요 없기 때문이죠.
 


2번째 이유는 신도시의 노후화입니다. 신도시라는 이름이 무색할 정도로 건축물은 물론 각종 기반시설이 모두 낡아 버렸기 때문이죠. 과거에는 쾌적하고 편리한 주거생활을 영위하기 위해 다마신도시를 선택했지만 지금은 그런 매력을 거의 찾아볼 수 없으니깐요. ‘올드타운(Old Town)’이라는 표현이 더욱 옳을 듯 피습니다.

 

현재, 다마신도시 역세권 주변은 재개발 사업이 추진되면서 젊은이들이 조금씩 돌아오고 있다고는 합니다. 하지만, 아주 일부에 불과합니다. 대다수 지역이 노후화를 넘어 슬럼화까지 진행되고 있지만 재개발사업 추진을 엄두조차 못내고 있다고 합니다. 사업성이 떨어지기 때문이죠.

 

다마신도시 부동산 중개법인의 한 대표에 따르면 “다마신도시는 자족기능이 거의 없어 도쿄 경제에 의존 할 수 밖에 없다” 면서 “역세권 주변에 재개발사업이 추진되고 있지만 아주 일부에 불과하다”고 전했습니다. 덧붙여 그는 “집을 고칠 여력조차 없는 노인들의 지원이 절실하고 빈집도 늘어나고 있다”고 한탄했습니다.  

 

또, 일부 언론에 따르면 다마신도시의 문제가 더욱 심각한 듯 싶습니다. 2000년대에 접어들면서 상가 전체의 26%가 문을 닫게 됩니다. 또, 300여 곳에 이르던 초등학교도 절반가량이 폐교해 노인 시설로 재활용되고 있습니다. 신도시에서 자란 세대가 어른이 돼 다시 도쿄로 돌아간 것이 주요 요인이라고 하네요.


■ 도쿄 주변 과도한 신도시 개발…공급이 수요를 누르다.
 


30~40년 전 도쿄 주변에 다마(서부) 지바(동부) 쓰쿠바(북부) 요코하마 고호쿠(남서부) 등 신도시가 줄줄이 개발됐습니다.

일본의 고도성장기에 샐러리맨들이 내 집 마련의 꿈을 이루는 데 큰 공헌을 한 신도시가 이제 애물단지로 전락하고 있습니다. 불편한 교통여건과 도심과의 먼 거리 등을 이유로 젊은 이들이 신도시를 외면하고 있기 때문입니다. 지바신도시는 30~40년이 넘도록 잡초가 우거진 채 방치된 개발예정 부지를 어렵지 않게 찾아 볼 수 있습니다. 입주 당시만 해도 젊은 학부모가 대부분이었지만 지금은 주민들이 나이를 먹고, 주거와 상업시설이 노후화하면서 ‘올드 타운(Old Town)’의 대명사가 된 곳도 즐비합니다.

 

또, 넘쳐나는 신규 주택공급이 부동산시장을 망가뜨렸습니다. 70년대 후반부터 입주를 시작한 ‘지바신도시’는 아직도 미완성 상태입니다.

 

주택수요가 예상보다 크게 밑돌고 있기 때문인데요. 지바현은 계획인구는 당초 34만명이었으나 15만3000명으로 절반 가량 줄었습니다.  현재는 반토막 난 계획인구에도 크게 못미치고 있습니다. 지바현 인구는 현재 8만2000명 수준에 불과합니다. 다른 신도시들도 상황이 크게 다르지는 않습니다. 일본 최초의 신도시로 알려진 오사카 부센리신도시도 인구가 목표의 60%인 9만여명 선에서 멈춰 섰습니다.

 

국내에서도 최근 서울 아파트가격을 잡기 위해 그린벨트를 풀고 신도시나 택지지구 등을 추가로 조성해나가기로 정부가 방침을 세운 상태입니다. 주택공급을 크게 늘려 지금 당장 집값을 잡을 수 있을 테지만 고령화사회에 빠르게 진입하고 있는 한국도 결국 ‘독(毒)’이 되어 돌아올 수도 있습니다.


■ 도쿄 재개발사업이 일본 신도시를 망가뜨렸다?


과거, 고이즈미 전 총리는 도쿄를 묶고 있던 강력한 부동산(건축)규제를 거의 무력화 시켰습니다. 도쿄는 오랜 기간 인구과밀현상으로 몸살을 앓고 있었으므로 재개발•재건축사업 추진에 많은 제약이 따랐습니다. 이 외에도 도심의 환경오염을 방지하고 균형개발을 촉진하기 위해 공장이나 기업 설립도 제한했었구요.

 

하지만, 고이즈미 전 총리는 경제활성화라는 명목 하에 도쿄 도심재생사업을 적극적으로 추진해나갔습니다. 선진국형 도시계획 모델인 콤팩트시티를 내세우며 도심재생사업을 장려하기도 했습니다.


콤팩트시티는 한정된 부지에 고밀도로 개발하는 압축도시를 뜻하는데요. 콤택트시티 내에는 주거시설뿐만 아니라 상업•업무•문화•여가•교육시설 등이 모두 복합적으로 갖춰지므로 자동차를 이용하지 않고도 모든 서비스를 제공받을 수 있어 매력적입니다.
 


일본의 최고 부촌 ‘롯본기힐스’도 콤팩트시티의 개념이 도입됐습니다. 특히, 일본정부는 콤팩트시티를 더욱 확산시키기 위해 지자체가 콤팩트시티 건설 계획을 내놓는 경우 도시 정비 관련 비용 중 일부를 보조해 주기도 했습니다.

 

결과적으로 베드타운 기능만 하던 신도시의 핵심 인력 청장년층을 다시 도쿄로 끌어들이는 효과를 발휘했습니다. 출퇴근 비용과 주거 비용, 기회 비용 등을 모두 합산해보니 도쿄에 주택을 얻어 생활하는 것이 훨씬 이득이기 때문이죠.

 

젊은 인구가 도쿄로 유입되면서 일본 신도시들은 더욱 빠른 속도로 몰락하기 시작했습니다. 소비 주체였던 청장년층의 도쿄로 떠나가면서 신도시에는 노인들만 남겨 졌습니다. 도시의 성장동력이 사실상 없어진 셈이죠. 자연스럽게 도시에 활력이 사라져 갔고 ‘꿈의 도시’라 불리던 신도시는 이제 ‘유령도시’ 취급을 받고 있습니다.

 

서울에서는 강남권 재건축사업이 활발하게 진행되고 있으며 강북에서는 재개발사업과 뉴타운사업이 다시 고개를 들고 있습니다. 일시적으로 대규모 주택공급이 힘들지만 서울 신규 주택공급이 수도권 전체 부동산시장에 부정적인 영향을 미칠 수도 있습니다.

 

일본처럼, 근본적인 부동산대책 없이 신도시와 택지지구를 지정해 주택을 공급하거나 서울 도심의 규제를 완화해 성장위주의 정책을 펼친다면 결국 후(後)세대에 빈곤만을 안겨줄 수 있습니다.

 

 

▼ 다마신도시의 몰락...1편 보러가기

 

 


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