오피스텔 투자수익률이 과거에 비해 좋지 않다는 소식은 부동산 시장에서 심심치 않게 들을 수 있는 이야기다. 택지지구 건설로 공급물량이 늘어나고 신축 오피스텔은 가격이 저렴하지 않아 수익률 맞추기가 힘들다는 것이 주요 근거이다.
하지만 이 같은 우려에도 불구하고 오피스텔의 거래량이나 가격 상승세는 올 한 해 동안 부침이 없는 평온한 상태를 유지하고 있다. 작년 말 대비 10월 현재 서울 오피스텔 매매가격 상승세는 2%(한국감정원, 2.1%) 남짓 올라 아주 소폭이나 상승세를 이어가고 있다.
또 오피스텔 거래량을 보더라도 수도권 기준으로 매달 1만~1만5천건 사이에서 꾸준히 거래되고 있음을 알 수 있다. 한국감정원 통계자료에서 2017년 이후 오피스텔 거래량은 지난해 8월 1만5176건, 올해 3월 1만4023건으로 거래량이 많았으며 나머지는 1만 건 전후한 숫자를 써나가고 있다.
입지 우수한 곳 ‘억’대 프리미엄, 월세수익 기대도…
진입장벽 낮고 규제 덜하다는 것도 장점
오피스텔이 국민재테크 상품으로 자리매김한 비결은 여전히 오피스텔 만한 수익이 기대되는 상품이 없고 규제가 적다는 점, 비교적 관리가 쉽다는 인식 때문이다.
소형 오피스텔의 경우 부동산 상품 중에서 상대적으로 저렴한 금액의 가격대가 형성되어 있고 매달 월급처럼 월세 수익을 기대할 수 있다. 즉 임차 수요가 든든한 곳에 잘 만 고르면 은퇴를 대비한 투자처이자 월급 이외 부수입이 생긴다고 볼 수 있다.
한국감정원의 10월 오피스텔동향 가격조사 보고서에서 수도권 오피스텔의 평균 매매가격은 40㎡이하 1억3557만원, 서울은 1억5806만원이다. 동일기간, 면적의 수익률은 수도권과 서울 각각 5.44%, 5.03%이다. 참고로 전국은행연합회 ‘은행금리비교’ 사이트에 나온 11월 4주차 은행(1년 만기 기준•저축은행 제외) 정기예금 수익률은 가장 높은 금리가 연 2.30%(세전, 전북은행)이다.
오피스텔 수익률 비상이라는 이야기가 있지만 평균으로 따진다면 예금금리보다는 수익률이 낫다는 계산이 나온다.
특히 오피스텔은 상업시설이나 지하철역 인근에 주로 지어져 원스톱 라이프가 가능해 소형 오피스텔 주요 임차인인 1~2인 가구, 젊은 세대의 입맛에 딱 맞는 주거지라고 할 수 있다.
소위 ‘아파텔’이라고 불리는 아파트와 같은 규모가 큰 주거용 오피스텔이라면 입지에 따라 시세 차익도 생각해 볼 수 있다. 인기 주거지, 교통요충지, 아파트 가격 상승지역 삼박자가 갖춘 곳이면 아파트의 대체재로 어김없이 분양가 대비 쏠쏠한 웃돈이 형성된 것이다.
위례신도시 안의 위례지웰푸르지오 오피스텔(2018년 3월입주)은 전용 84㎡의 경우 최고 분양가가 5억5900만원이었으나 올해 10월 실거래가는 9억5000만원(21층)으로 신고되어 분양가에 비해 4억 정도 오른 격이다. 고양시 킨텍스지구의 킨텍스 원시티 2블록 오피스텔은 전용 84㎡는 2016년 분양 당시 분양가가 3억5천만~3억7천만원 정도였으나 11월 현재 프리미엄이 1억원 이상 붙어서 시장에 나오고 있다.
청약시장도, 아파트 인기지역이라면… 오피스텔 흥행보장
청약시장도 되짚어보면 아파트 가격이 강세를 보이는 곳, 주상복합 아파트와 함께 들어선 주거 복합단지 오피스텔에서 어김없이 경쟁률이 높았다.
2017년 용인시 수지구 성복역 롯데캐슬 골드타운은 주거복합단지로 이 곳의 오피스텔은 평균 43.1대1로 마감했으며 같은 단지 아파트 경쟁률 평균 7대1 보다 높아 눈길을 끈 곳이다. 지난 7월에는 경기도 부천시 중동에 나온 주거복합단지 힐스테이트 중동의 주거용 오피스텔은 49실 주인을 찾는데 6188명의 청약자가 몰리며 평균 126.29대 1의 경쟁률로 청약을 마감했다.
이처럼 오피스텔의 식지 않는 인기는 청약시장에서 아파트에 비해 규제가 약하다는 것도 한 몫하고 있다. 청약통장을 써서 당첨자를 가리는 아파트와 달리 건축법에 적용 받아 가점제에 적용 받는 것도 아니고 청약통장이 필요 없으며 재당첨 금지 등의 규제가 없다.
다만 지금은 투기과열지구와 조정대상지역의 100실 이상의 오피스텔은 분양권 제한(입주전까지 전매금지)과 거주자 우선 분양요건이 있다는 점이 과거와 다른 환경이라 할 수 있다.
여기에 오피스텔 구입에 앞서 아파트와 달리 세금 적용 기준이 복잡하기 때문에 그 차이점을 먼저 살펴봐야 한다. 주거용인지 아닌지에 따라 취득과 보유, 양도시의 세금 기준이 달라질 수 있어서다. 이밖에 월세 수익을 고려하는 투자자라면 매달 임대료를 밀리지 않고 잘 납부할 만한 근로자들의 유입이 예정되어 있는 입지도 추천할 만 하다.
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