‘전원주택’ 경매에서 골라봐요!!!
최근 고양시 벽제동의 한 전원주택 단지가 시행사의 사기행각으로 경매에 넘겨지고 경매를 통해 낙찰 받은 업체에 대해 분양자들이 경매방해와 사기 등으로 고소가 진행되고 있는 사건이 있다.
(출처 : 대법원 감정평가서)
전원주택단지를 분양 받은 분양자들이 입주까지 했는데 알고 보니 건설사가 처음부터 건축허가도 받지 않고 공사를 진행한 무허가 건물이었다는 것이다. 또한 임야를 불법으로 조성해 복구명령까지 내려진 사실이 밝혀지면서 시행사와 건설사가 잠적한 사건이다.
주택의 유형으로서 전원주택에 대한 사전적인 의미는 ‘시골의 정취를 느낄 수 있게 교외에 지은 주택으로, 친환경적인 주거공간을 갖춘 주거유형’이다.
전원주택이라는 용어는 2000년대 이후 답답한 도시를 떠나 쾌적한 주거환경에서 거주하고자 하는 수요가 증가하면서 일반화되기 시작하였다. 과거1980년대 이전에는 ‘별장’ 등으로 불리며 돈 많은 사람들의 전유물이었으며, 1990년대 들어 준농림지에 주택개발이 허용되면서 ‘농가주택’ 으로 불리기도 했다.
다만 최근 전원주택은 많은 수요자들이 도시생활을 하고 있거나, 은퇴 후의 거주지로 선택하는 사람들이기 때문에 주로 도시와 거리가 멀지 않은 도시외곽의 교외에 위치하는 경우가 많다. 따라서 농촌에 소재하는 일반적인 농가주택과는 차이가 있다.
또한 전원주택은 충분한 녹지공간의 확보와 친환경적인 주거환경이므로 단독주택으로 공급되는 것이 일반적이지만 생활편의성도 고려하여 단지형 전원주택의 공급도 활발하게 이루어지고 있다.
(출처 : 대법원 감정평가서)
그 동안 주택시장에서 전원주택과 단독주택은 주거문화가 생활의 편리함을 최우선시하는 아파트 중심으로 흘러가면서 실거주자들에게 외면당했고 아파트에 비해 가격 탄력성 및 환금성이 떨어져 투자자들에게도 주목 받지 못했다.
그러나 최근 평균수명이 늘어나고 건강한 삶을 우선시하는 친 환경적인 주거문화가 주목 받으면서 실수요자가 다시 증가하기 시작했다. 앞으로도 고령사회 진입으로 인해 쾌적한 자연환경을 갖춘 지역에서 거주하고자 하는 수요층이 더욱 증가할 것으로 보여 전원주택에 대한 관심이 높아질 것으로 보인다
그러나 문제는 도로 등 기반시설과 생활편의시설 접근성이 좋은 수도권 지역의 전원주택은 토지가격 급등과 맞물려 가격이 많이 비싸졌다. 신규 전원주택분양이나 택지분양 같은 경우도 가격도 올랐을 뿐 아니라 사기분양 등 크고 작은 문제를 심심치 않게 일으키고 있다.
(출처 : 대법원 감정평가서)
한편 경매시장에서도 여전히 아파트가 대중적 인기를 누리고 있다. 최근에 많이 올라가긴 했지만 아직도 단독주택과 전원주택은 저평가되어 있는 게 현실이다. 따라서 실수요자라면 경매를 통해 매수하는 것이 가격측면에서는 훨씬 매력적일 것이다.
부동산전문가들은 “물건을 잘 찾아 현장답사를 꼼꼼하게 한다면 경매를 통해 시세 보다 30% 이상 저렴한 가격에 구입할 수 있고, 마음에 둔 지역의 농가주택을 헐값에 낙찰 받아 약간의 비용을 들여 수선한다면 아담하고 멋진 전원주택으로도 활용할 수 있다”고 조언하고 있다.
경매로 전원주택을 구입하려고 한다면 우선적으로 주거용, 주말주택용, 투자용인지 목적을 분명하게 결정한 후 선택할 필요가 있다.
먼저 주거용인 경우 가급적 대도시권에 인근지역을 선정하는 것이 바람직하다. 상시 거주해야 하므로 의료, 문화, 생활편의시설 등에 불편이 없어야 하고, 은퇴전이라면 1시간 이내 직장에 통근이 가능한 교통 여건도 최우선적으로 고려해야 한다. 또한 지역주민들과의 관계도 중요하니 현장을 자주 방문해 사전에 좋은 인상을 심어주는 것도 중요하다.
주말주택용으로 구입하려면 주변경관이 수려하고 원하는 레저,취미 생활이 가능한 곳이 좋겠다. 주말에 휴가를 보낼 수 있는 대지 100평 건축면적 25평 전후에 가격이 저렴하고 관리비용이 부담이 없어야 된다. 물론 대대적인 리모델링 보다는 소규모 수선으로 생활이 가능한 곳이면 더욱 좋을 것이다.
투자용은 개발인접지역이거나 기존도로가 확·포장되거나 고속도로, 국도, 지방도 등 도로 접근성이 좋은 지역의 물건을 선택하는 것이 바람직할 것이다.
(출처 : 대법원 감정평가서)
전원주택이나 단독주택 경매시 입찰 전에 반드시 확인해야 할 사항은 어떤 것들이 있을까?
먼저 리모델링을 염두에 두고 물건을 선정해야 한다.
노후화되어 주택으로서 기본기능이 상실된 경우가 많고 신축건물이라도 개조의 필요성이 존재할 수 있으니, 가급적 기본 골격이 튼튼한 물건을 골라야 하고 미리 관할관청의 담당공무원을 찾아가서 증·개축 등 개조나 용도변경이 가능한지 확인해 보아야 한다.
경치가 좋다고 그린벨트나, 상수원보호구역, 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등에 소재한 주택을 구입하면 개조, 증축 등이 금지되어 있는 경우도 있어 주의해야 한다.
다음으로 특수권리에 대한 정확한 권리분석이 필요하다.
농어촌주택에는 본채는 물론 창고나 화장실 등이 무허가 건물이거나 미등기 건물인 경우가 많다.. 이러한 무허가나 미등기 건물이 입찰에서 제외되어 자칫 법정지상권이 성립할 여지가 있는지 여부와 해결이 가능한지를 사전에 확인해봐야 한다.
또한 농어촌주택은 상속, 증여 등으로 지분이 많거나 소유권에 가처분, 가등기, 예고등기가 설정되어 있는 물건이 많다. 가처분권자가 소유권 다툼에서 이기거나, 가등기권자가 본등기를 하거나, 예고등기 관련 소송에서 전 소유자가 패소하여 소유권을 잃게 되면 낙찰자도 소유권을 상실할 위험이 있으니 등기사항증명서를 꼼꼼하게 분석하여 확인해야 한다.
마지막으로 진입로와 인접필지와의 경계를 정확하게 확인해야 한다.
지적도상 맹지이나 실제 도로가 나 있는 경우도 있고, 지적도상 길이 있으나 실제는 없는 경우도 적지 않다. 차량출입이 용이한지 사전에 확인할 필요가 있다.
또한 건물이 남의 땅을 침범하거나 대지가 옆집에 들어가 있는 경우도 있을 수 있어 시효취득 등 소유권분쟁이 생길 여지가 크므로 미리 측량을 해보거나 지적도 등 공부와 현황을 확인해야 한다.
(출처 : 대법원 감정평가서)
현대를 살아가는 사람이면 누구라도 도시를 떠나 공기 좋고 물 좋은 한적한 전원에서 노후생활을 즐기거나 주말에 휴식을 취하는 것이 로망일 것이다. 전원주택을 직접 짓는 것도 방법이겠지만, 다양한 경매물건을 잘 살펴보고 그 중에 본인에 맞는 물건을 찾아보는 것도 좋은 방법이라는 생각이 든다.
