낙찰 받은 토지에 ‘보호수’가 있다면?
(출처 : 대법원 감정평가서)
경매에서 토지 위에 수목이 식재되어 있을 경우에는 어떻게 될까?
토지소유자가 수목을 식재했을 경우에는 수목은 토지의 부합물이 되어 낙찰자의 소유가 된다. 과수원을 낙찰 받았다면 과실수도 낙찰자의 소유가 되는 개념이다.
그러나 토지소유자가 수목을 입목법에 의한 ‘입목등기’를 했거나 ‘명인방법’을 한 경우에는 수목의 소유권을 가지게 된다. 따라서 과수원을 낙찰 받았다고 하더라도 입목등기나 명인방법이 된 과실수는 낙찰자에게 소유권이 귀속되지 않는다.
입목등기는 말그대로 부동산등기부등본처럼 입목에 등기가 되어 있는 것이다. 산림청에 소유권보존 등기를 받은 후 입목등기부에 기재가 되면 토지(임야)대장을 통해 확인할 수 있다.
명인방법은 토지의 구성성분인 지상물이 토지소유권으로부터 분리되어 타인이게 귀속되고 있다는 사실을 제 3자가 명백히 인식할 수 있게 공시하는 방법인데, 통상 임야의 여러 곳에 소유자의 이름을 써두거나 경계에 일정한 간격을 두고 소유자의 이름을 쓰거나 표찰을 세우는 등의 방법으로 하고 있다.
제3자가 토지를 임차해 수목을 식재한 경우 판례에서는 제3자의 소유가 된다고 명시하고 있다. 토지상에 식재된 수목은 식재한 자에게 그 소유권이 있고, 그 토지에 부합되지 않기 때문에 수목이 식재된 후에 토지를 낙찰 받았다고 하더라도 수목까지 취득하는 것은 아니다.
다만 제3자가 무단으로 수목을 식재했을 경우에는 수목은 토지의 부합물이 되어 토지소유자에게 귀속된다.
정원수, 조경수, 관상석 등이 식재되어 있다면 상황이 다르다.
수목은 토지로부터 분리를 목적으로 하지 않기 때문에 토지의 부합물로 인정되는데 반해 조경수나 관상석 등은 별도의 거래대상을 목적으로 하기 때문에 동산으로 인정하는 것이 일반적이다. 부합물이냐 아니냐에 대해서는 이견이 있을 수 있지만 이때에는 경제적 가치 및 일반적인 거래의 실정이나 관념에 비추어야 한다는 판례가 있다.
만약 소유한 토지 위에 보호수가 있는 경우에는 국가에서 별도로 관리하기 때문에 토지소유자라고 하더라도 함부로 이전 또는 훼손할 수 없다. 또한 보호수주변 일정부분에 대한 개발도 제한을 받는다.
보호수란 노목(老木)·거목(巨木)·희귀목(稀貴木)으로서 보호할 필요가 있는 나무이다.
노목(老木)·거목(巨木)·희귀목(稀貴木) 중 보존 및 증식의 가치가 있는 명목(名木)·보목(寶木)·당산목(堂山木)·정자목(亭子木)·호안목(護岸木)·기형목(畸型木)·풍치목(風致木) 등을 보호수로 보고 있다.
보호수의 지정은 「산림보호법」 제13조 (보호수의 지정ㆍ관리)규정에 따라서 시·도지사 또는 지방산림청장이 지정하고 관리하고 있다. 산림청에 의하면 2016년말 국내 총 보호수는 13,801본이 있다.
매각에서 제외되는 수목(보호수 추정)이 있는 땅에 무려 51명의 입찰자가 몰려들어 낙찰된 토지가 화재가 되고 있다.
(출처 : 대법원 2018타경3323 감정평가서)
전북 진안군 마령면 계서리에 소재한 10,126㎡(3,063.12평)의 토지(임야)가 51명의 입찰자가 참여한 가운데 감정가의 212.98%인 4,529만원에 낙찰되었다.
(출처 : 부동산태인)
이 물건은 주변에 농가주택, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재한 자연림지대로 일부 도로 및 전으로 이용중인 임야이다. 지상에 수기의 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있고, 타인소유의 건물이 있어 법정지상권이 성립할 여지가 있는 등 헤쳐나가야 할 난관이 적지 않았다.
(출처 : 대법원 2018타경3323 감정평가서)
특히 일반인이 생소한 보호수에 대해 매각물건명세서 비고란에 ‘임야 하단부 임도 옆에 돌배나무(보호수이며, 수령은 777년이라는 설명서가 부착되어 있음. 보호수 여부 및 인공식재 여부는 감정이 필요하게 보임) 한 그루가 보이고 매각에서 제외’ 된다고 명기되어 있다.
(출처 : 다음지도)
그럼에도 불구하고 51명의 입찰자가 몰려들어 감정가의 2배가 넘는 금액에 낙찰된 배경과 이유가 궁금했다.
지역 부동산 전문가들에 따르면 주변에 특별한 개발계획은 없으나, 토지의 크기, 위치, 모양 등의 입지조건이 최상이라는 이유를 공통적으로 꼽았다. 감정가격은 평당 7천원에 책정되었으나 이 금액으로 이 정도 입지조건의 임야를 살 수가 없다는 것이다.
또한 지목이 임야이지만 면적이 크고 계획관리지역이기 때문에 건축이 가능하다는 것이다. 진입로 등이 잘 갖춰져 있으며 저수지에 인접해 있고 멀지 않은 곳에 섬진강도 흐르고 있어 향후 전원주택 택지로도 나쁘지 않을 것이라고 했다.
현황조사서에 나와 있는 보호수는 매각에서 제외되었다. 산림청이나 지방자치단체에서 관리하는 것이기 때문에 소유권 및 개발에 제한 요소가 될 수 있다.
관련 관청에 확인해본 결과 해당지역에 공식적으로 등재되어 관리하는 보호수는 없는 것으로 확인되었다. 동네에서 자체적으로 관리되고 있는 것으로 추측되며 향후 보호관리 되어질 가치가 있다면 보호수로 등록하기 위한 절차를 밟을 수도 있다는 점은 염두에 두어야 할 것이다.
