부동산

 

 

 

토지보상 또는 토지수용은 국가나 공공기관 같은 곳에서 공공주택, 택지개발, 산업단지, 국방시설 등의 공익사업을 위해서 개인이 소유한 토지를 강제수용 혹은 협의하여 취득할 때 ‘공취법’(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)에 근거하여 보상해 주는 것을 말한다.

토지 소유자가 감정평가를 통해 산정된 보상금액에 이의가 없다면 소유권을 이전하고 보상금을 받으면 절차가 종결된다. 하지만 원만한 협의가 안 될 경우에는 ‘토지수용위원회’에 재결신청을 하여 두 군데의 감정평가기관이 실시한 재 감정을 통해 보상금을 다시 결정한다. 이마저도 협의가 안되면 토지수용재결불복으로 소송을 진행할 수도 있다.

이 같은 토지보상제도는 자신의 토지를 강제로 수용 당하는 소유자의 권익을 보호하기 위해 마련된 제도이다. 그럼에도 불구하고 국가나 공공기관, 개발사업자들과 땅 주인이 수용대상 토지의 보상금 산정을 두고 마찰을 빚으며 소송으로 이어지는 경우가 허다하다. 토지 소유자의 입장에서는 토지수용을 하는 시행사 측이 금액을 산정하고 ‘우리는 그 금액에 사려하니 토지를 내놓아라’라는 식이라며 불만을 표시하고 재결신청과 소송을 고려하는 것이다.

일반적으로 해당 토지에 대한 감정평가는 주변 시세와 현실적인 이용상황 및 이용방법에 따른 객관적인 상황을 고려해서 판단을 하게 된다. 즉, 현재의 가치를 산정하는 것이다.

그러나 토지 소유자들은 자신의 토지가 개발 이후에 갖게 될 미래가치를 기준으로 보상금을 기대하기 때문에 현재 가치로 평가되는 금액과는 많은 차이를 보일 수 밖에 없다. 그렇기 때문에 수용은 확실히 토지소유자에 불리하게 느껴질 것이다.

한편 정부는 토지수용에 따른 보상금액의 산정을 대대적으로 정비할 것으로 보인다. 그 계기는 마포구 재개발 과정에서 비롯되었다. 한 미국 시민권자가 자신이 소유한 마포구 소재 부동산을 한국정부가 재개발 과정에서 위법하게 수용했다며 한미FTA협정을 근거로 투자자-국가간 소송(ISD)을 홍콩국제중재센터에 제기했다.

국내에서는 법령에서 정한 일정 수준의 규정을 갖추면 강제수용이 가능한데 비해 해외에서는 토지보상 체계가 개발 이후의 '시장가격'을 반영하고 당사자들과의 '합의'를 중요시하기 때문이다.

이처럼 외국인들이 토지수용 보상금 문제로 투자자국가소송 중재의향서를 제출하자 정부에서도 토지수용에 따른 보상금액 책정을 현실화 하려는 움직임을 보이고 있다고 한다.

부동산업계 전문가는 "마포구 부동산소유자가 제기한 ISD소송은 이례적인 것은 틀림없지만, 판결결과에 따라 국내 토지보상체계에 상당한 변화를 가져올 수 있다"고 전망했다.

전문가들은 땅을 볼 때 어떤 목적과 용도로 구입코자 하는 것인지 뚜렷한 목적의식을 가져야 한다고 조언한다. 아무런 목적 없이 보는 땅은 그저 시간 낭비용 관광이요, 경치 감상일 뿐이라는 것이다.

같은 땅을 보더라도 전원주택을 지으려는 사람, 주말농장용으로 쓰려는 사람, 농사를 지으려는 사람, 장•단기 투자로 사두려는 사람은 목적에 따라 그 평가나 보는 관점이 다를 수 밖에 없다. 물론 모두가 목적에도 맞고 가격도 오르기를 바랄 것이다.

특히 투자를 목적으로 토지를 구매하는 사람들은 향후 개발여부를 1순위로 꼽고 있다. 그리고 수용지역에 최대한 인접한 토지가 황금알을 낳는다는 것은 일반적인 상식이다. 즉 수용되지 않은 인접지역은 개발압력이 커짐에 따라 토지 가격이 오른다는 사실이 많은 사례를 통해서 입증되었다.

최근 한 국회의원이 정부의 수도권 신규 택지지구 후보지를 사전에 언론에 공개하면서 많은 후폭 풍에 시달렸다. 택지지구 조성 후보지로 지목된 곳의 인근 땅값이 뛰었고 사전 정보 유출로 투기 거래가 이뤄졌다는 의혹까지 생겼다. 개발예정지가 아니고 그 주변의 땅값이 들썩거린다는 것이 부동산 시장의 오래된 법칙이다.

경매시장에서도 지난 2일 택지개발이 진행되고 있는 경계선의 토지에 무려 49명의 입찰자가 몰려들어 낙찰된 토지가 있어서 화제가 되고 있다.

충북 청주시 상당구 용암동에 소재한 1157㎡(350평)의 ‘임야’와 1160㎡(351평)의 ‘전’이 49명의 입찰자가 참여한 가운데 감정가의 307.58%인 3억 299만원에 낙찰됐다. 이 땅들은 일부 도로로 사용되는 부분도 있고 보존녹지/자연녹지 지역이면서 도시자연공원구역이라서 입지적으로 큰 장점이 없어 보였다.

그럼에도 불구하고 49명의 입찰자가 몰려들어 감정가의 3배가 넘는 금액에 낙찰된 배경과 이유가 궁금했다.

지역 부동산 관계자에 따르면 해당 토지가 청주 동남택지지구에 인접한 것이 가장 결정적인 이유라고 설명했다. 실제 이 토지는 택지지구 경계와 불과 100미터 떨어진 곳에 위치하고 있어 토지수용 당시부터 수용지 인근지역으로 투자자들의 관심이 높았던 지역이라고 한다.

현재 이 지역 인근 토지는 매물 자체가 나오지 않아 돈 주고도 살 수 없는 땅이라고 했다. 결국 택지지구가 완전히 개발되는 시점에 맞춰 상당히 높은 가격으로 매물로 나올 거라고 예상했던 지역에 있는 토지가 경매로 나왔으니 사람들이 몰릴 수 밖에 없는 땅이라는 것이다.

한편 낙찰된 토지의 경계선에 있는 청주 동남지구는 안정적인 주택 공급을 위한 청주지역 최대의 택지 개발사업 지구로, 약 207만 4000㎡에 1만 4768가구, 3만 6020명을 수용하는 규모이다.

청주 동남지구는 공공기관이 이전한 지역인데다 주변에는 기존 주택지와 신규 택지지구가 어우러져 있어서 생활편의시설을 비롯한 인프라가 풍부한 곳이다. 충북도청과 청주시청 등 도심과 인접한데다 청주공항과 세종시도 멀지 않아 새로운 인구의 유입이 기대되는 지역이다.

또한 교통은 사통팔달로서 청주 제1·2·3 순환로 및 단재로 등을 통해 청주 전역으로 이동이 편리할 뿐만 아니라 세종시와 대전시 등 외곽으로도 빠르게 닿을 수 있고 경부, 중부, 당진-영덕고속도로 등으로의 진입도 수월하다.

특히 해당 토지가 총 9200여억원이 투자되어 2001년부터 착공해 2022년 완공 예정인 청주 제3순환로(청주시 국도 대체우회도로)의 마지막 시공구간인 동부권 북일-남일 구간 11.73㎞의 도로 예정지 바로 인근이라는 것도 영향을 주었을 것이라고 판단된다.

다만 토지의 활용 측면에서는 많은 제약사항이 있을 수 있고, 향후 개발 방향이나 여건에 따른 변수가 많아서 위험부담이 큰 점은 고려해야 할 사항이다.

올해 상반기 땅값 상승률은 2008년 이후 가장 높다고 한다. 그리고 지금까지는 집값이 급등하면 신도시가 개발됐고 그에 따른 토지보상과 주변지역 땅값 급등은 부동산 시장의 순환고리였다.

땅에 대한 투자는 모두가 하고 싶지만 누구나 할 수 없는 어려운 투자라고들 한다. 아마도 불확실성이 높아서 일 것이다. 토지 투자의 성공은 과감하지만 현명한 선택이 필요하지 않을까 생각된다.