요즘은 조금만 검색해도 인터넷을 통해 부동산 관련 정보를 쉽게 얻을 수 있다. 통상적인 내용들은 쉽게 검색해 알아볼 수 있지만, 좀 더 구체적인 사례의 경우엔 어떤 정보를 참고해야 할지 헷갈리기도 하다. 놓칠 수 있는 한 끗 차이, 그동안 몰랐던 임대차 관련 주요 6가지 내용을 알아보자.
임대차 계약서 사본에 확정일자를 받을 수 있을까?
통상적으로 임대차계약 후 대항력을 얻기 위해 바로 확정일자를 받는다. 그런데 이 임대차 계약서는 반드시 원본에만 확정일자를 받아야 하는 걸까? 기본적으로 확정일자는 특정일에 계약서가 있었음을 증명하는 법률적 효력을 가진다. 사본 자체가 효력이 없기 때문에 반드시 임대차 계약서 원본을 가지고 관할 동 주민센터나 등기소에 확정일자를 받으러 가야 한다. (인터넷 등기소에서 확정일자를 받을 경우는 스캔본 필요)
외국인도 주택임대차보호법 보호 대상이 될까?
출입국관리법 제31조, 제36조를 보면 90일을 초과해 국내에 체류하는 외국인의 경우 외국인 등록을 해야 하며, 등록을 한 외국인이 체류지를 변경할 경우 새로운 체류지에 전입신고를 해야 한다고 규정하고 있다. 외국인도 주택 인도와 체류지 변경 신고 등의 공시를 통해 대항요건을 갖춘 후 확정일자를 받으면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.
빌라의 임대차 계약서에 지번만 신고해 주민등록이 된 경우 대항력을 취득할 수 있을까?
보통 임대차 계약서를 쓸 때, 주소를 기재할 때 호수까지 쓰는 경우가 대부분인데, 다가구(한 건물에 소유자가 동일하고 별도의 구분 등기가 되어있지 않은 건물)는 호수 제외 지번까지만 써도 대항력을 인정받을 수 있으나, 다세대(대표적으로 빌라, 맨션 등)의 경우는 아파트처럼 구분등기가 되어있기 때문에 동 호수를 기재하기 않고 지번만으로 신고해 주민등록이 된 경우 대항력을 취득할 수 없다. 단, 이때는 무조건 건축물대장을 확인하여 호수를 확인하는 것이 좋다. 실제 호수와 건축물대장상의 호수가 차이가 있을 수 있기 때문이다.
임대인과 같이 사는 집의 경우 방 한 칸도 주택임대차보호법 대상이 될까?
한 예능 프로그램에 출연하는 연예인은 1/4 아파트에 거주하고 있다. 이는 세대 구분형 아파트로, 소유자와 임차인이 같은 공간에서 거주하는 것이 아닌, 아파트 한 채의 주거공간을 합법적을 분리하는 방식이다. 이럴 경우 아파트 일부분에 거주하는 임차인도 주택임대차보호법 대상이 가능할까? 주거용 건물의 일부에 대해 임대차 계약서를 작성하고 전입신고와 확정일자를 받는다면 우선변제권과 대항력을 행사할 수 있다.
임대차 계약자 본인이 아닌, 그 외 세대원만 전입신고해도 대항력이 생길 수 있을까?
주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음날 부터 제삼자에 대해 효력이 있다 하여 전입신고를 한때에는 주민등록이 된 것으로 본다고 한다. 따라서 임차인은 임대차계약 후 주택을 인도받아 전입신고를 한 경우 대항력을 취득한다. 그런데 이런저런 사정으로 계약자 본인을 제외한 아내와 자녀만의 주민등록을 임차주택으로 옮긴 경우에도 대항력은 인정받을 수 있다. 주택임대차보호법상 주민등록의 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 배우자, 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 하기 때문이다.
임대차계약기간 중 임차주택이 매매되어 새로운 집주인이 이사를 가라고 했을 때, 집을 비워야 하는가?
전세나 월세 임대차계약 중, 집주인이 변경되는 경우가 간혹 있다. 이럴 때 새 집주인이 이사를 가라고 한 경우 집을 비워줘야 할까? 그렇지 않다. 집을 매매하게 되면 새로운 매수인이 현재 계약 상태 그대로의 조건을 인수하게 된다. 이미 주택의 인도, 전입신고를 마쳐 대항력을 취득한 경우에는 새로운 집주인에 대해서도 임차권을 주장할 수 있으므로 집을 비워줄 필요가 없다.
