부동산 상담 문의한 사례를 바탕으로 재구성 하였습니다.
사업 차 잠시 제주도에 거주 중인 40대 남자입니다. 제주도의 따뜻한 날씨와 아름다운 자연환경에 푹 빠져버려 한적한 전원생활을 즐기며 제주도에 살고 싶다는 생각이 커지고 있습니다. 그래서 ‘효리네 민박’처럼 과수원도 있고 민박 운영이 가능한 넓은 땅을 알아보고 있는데요. 지인으로부터 서귀포시에 위치한 과수원 땅을 소개 받았습니다. 저는 집을 짓고 싶은데 주변에는 건축물이 없어 걱정도 됩니다.
제주도 땅값이 많이 올랐고, 좋은 펜션들이 많이 지어져 숙박업계 경쟁도 치열해지고 있어요. 그렇다 보니 지금 제주도 땅을 구입해도 괜찮을지 고민이 많습니다. 어떻게 보시는지요?
제주도의 미래가치를 생각한다면 토지가격 상승세가 주춤해질 때 매입하는 것이 기회가 될 것 같습니다. 제주도 토지시장은 중국인 투자수요 감소와 농지 취득 규제를 비롯해 가격 상승부담으로 토지 거래량이 줄어들면서 상승률이 둔화세로 돌아섰습니다.
건축 규제와 가격 상승 부담으로 제주도 땅을 구입하기가 어려워졌지만 투자 관심은 여전히 높습니다. 세컨하우스를 위한 주택 구입수요와 개발 기대감으로 타 지역 거주자 거래도 꾸준히 이어지고 있기 때문입니다. 이주자 수요도 늘어나 곳곳에서 집짓기 열풍도 지속되고 있습니다. 동부지역 인 성산읍에 건설되는 제2공항(2025년 예정)이 개통되면 제주도 관광객 수요가 늘어나 토지가치는 높아질 것입니다.
앞으로 제주도에서 땅 쪼개기를 할 수 없고, 건물을 지을 때 하수관 설치도 제한을 받는다고 하는데요. 어떤 내용인지요?
제주도 토지 구입 시에는 건축 규제가 많기 때문에 활용 계획에 따라 건축물을 지을 수 있는지 지자체 건축과와 수도과에 확인한 후 매입을 결정하시는 것이 안전합니다. 제주도는 투기수요를 억제하고 자연경관훼손을 막기 위해서 토지분할 ‘쪼개기’ 제한과 ‘공공하수관 의무화’ 설치를 적용하고 있습니다.
제주도는 집을 짓기 위한 작은 규모의 땅이 적고, 과수원이나 밭으로 이용되는 땅이 대부분이라 규모가 큽니다. 제주도 땅값이 많이 오른 상황에서 매입할 땅 규모도 커 토지 구입 비용이 당초 예산보다 더 들어가게 됩니다. 그렇다 보니 기획부동산들이 큰 땅을 매입 해 작게 나눠 비싸게 팔며 부동산 투기를 조장했는데요. 이를 방지하기 위해서 제주도는 2016년 2월부터 ‘토지분할 제한’ 제도를 시행하고 있습니다. 이는 토지를 취득한 후 1년이 지난 후에 2,000㎡ 미만으로 2필지까지만 나눌 수 있도록 한 것입니다. 대신 2,000㎡ 이상으로 토지를 분할할 경우에는 제한을 받지 않습니다.
또한 제주도는 취락지구와 떨어진 곳에서 건축물을 지을 때 공공하수관을 사용하는 것이 아니라 개인하수처리 시설을 설치 해왔습니다. 하지만 개인하수처리 시설이 늘어나면서 제주도 바다가 오염되는 등 문제가 나타났죠. 이를 위해서 2017년 4월부터 공공하수관 연결을 의무화하도록 했습니다. 해당 토지가 건물기준으로 취락지구에서 경계 300m 이상과 표고(지표 위 높이) 300m 이상 지역인 경우 개인하수처리 시설을 제한하고 공공하수관을 연결해야 합니다. 시내와 상당히 떨어진 곳은 하수관 설치 비용이 커지면서 건축비 부담이 만만찮게 들어가게 됩니다.
최근에는 제주도의 각종 건축 규제로 인해 땅을 구입해서 주택을 짓는 것보다 농가주택을 구입해 기존 뼈대를 두고 리모델링을 하는 사람들도 늘어나고 있습니다.
토지 구입을 위해서 확인해야 할 장부와 실거래가격 정보는 어디서 살펴봐야 할까요?
토지를 구입할 때에는 온나라부동산정보 홈페이지에서 토지이용계획도를 발급 받아 현장 방문을 통해 사실 여부를 확인해야 합니다. 건축물을 짓기 위해서는 도로와 연결되어 있어야 하므로 지적도 확인이 필수입니다. 대법원 인터넷등기소에서는 등기부등본을 발급받을 수 있습니다.
그 외 제주2공항 개발지역 같은 경우 토지거래허가구역으로 묶여 외지인 거래가 어렵고, 지자체로부터 허가를 받아야 합니다. 제주도는 문화재보존지역으로 지정된 곳이 많은데요. 문화재보존지역의 인근 땅은 건축물 제한을 받기 때문에 토지이용계획도에서 용도지역지구가 무엇인지 살펴보는 것이 기본입니다.
토지 거래가격은 국토교통부 실거래가 홈페이지에서 지역별로 개별 사례를 조회할 수 있습니다. 농지은행(www.fbo.or.kr) 홈페이지에서는 논, 밭, 과수원인 농지를 한정해 동별로 공시지가와 실거래가격을 지목별 단위당 통계를 비교해 볼 수 있어 유용합니다.
