임대차계약을 진행할 때는 보증금이라는 목돈이 오고 가게 된다. 일반적으로 계약이 만료된 후 보증금은 안전하게 돌려받게 되지만 사정에 따라 약간의 기간 차이는 감수해야 한다. 그런데 만약 아직 보증금을 돌려받지 못했는데 급하게 이사를 가야 하는 상황이 발생하면 어떻게 될까? 과연 보증금을 못 받은 채 이사를 진행해도 되는 걸까?
답부터 말하자면 굉장히 위험하다. 이사를 가게 되면 기존에 임차인으로써 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 상실되기 때문이다. 하지만 앞 예시와 같은 상황은 충분히 일어날 수 있는 일이다. 그렇다면 과연 이럴 경우 해결방법은 없는 것일까?
만약 임차기간 만료 후 임대인에게 보증금을 받지 못한 상황에서 이사를 가야 한다면 임차인은 관할법원에 임차권등기명령을 신청하는 것이 안전하다. 임차권등기명령을 신청한 후 법원에서 인정을 받으면 등기부등본에 임차권이 기재되기 때문이다. 등기부등본에 임차권이 기재되어 있으면
보증금을 받지 못한 채 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제력이 그대로 유지되어 보증금을 안전하게 보호할 수 있다. 특히 임차권등기명령은 임대인의 동의 없이도 임차인 단독으로 신청할 수 있어서 큰 마찰을 빚을 일도 없다.
임차권등기명령 신청요건은 두 가지이다. 임대차가 끝난 후, 보증금을 반환 받지 못한 경우이다. 여기서 임대차가 끝났다는 말은 계약기간 만료는 물론, 합의 해지된 경우도 포함되며, 보증금을 반환 받지 못한 경우는 임차보증금의 전액뿐 아니라 일부만 받지 못한 경우도 해당된다.
▣ 임차권등기명령 어떻게 신청하나?
임차권등기명령을 신청하려면 신청서와 함께 등기부등본, 임대차계약서사본, 주민등록등본 등의 서류가 추가로 필요하다. 보다 정확한 구비 서류는 관할법원 민원상담실에 문의하면 쉽게 안내 받을 수 있다. 임차권등기명령을 신청할 때는 인지, 송달료, 등기신청 수수료 등 지출되는 비용이 은근히 있는 편이다. 참고로 임차권등기명령신청 비용은 임대인에게 청구할 수 있으니 기억해두자.
*임차권등기명령 절차
1. 관할법원에 임차권등기명령 신청
2. 법원의 심사 및 결정
3. 임차인과 임대인에게 송달
4. 임차권등기명령 효력발생 (등기부상에서 확인가능)
5. 이사 및 주민등록전출 진행
▣ 계약만료 전에도 임차권등기명령 신청이 가능할까?
이 경우, 앞서 설명한 신청요건 사항에 포함되지 않기 때문에 임대차기간이 만료되기 전에는 임차권등기명령제도를 이용할 수 없다. 하지만 이러한 경우에는 비슷한 개념인 임대차등기를 진행할 수 있다. 임대차등기란 임차기간 종료 전에 임대인의 동의를 얻어 임차권을 등기부등본상에 등재시키는 것을 말한다. 이 또한 보증금을 보호하는 역할을 해준다. 하지만 임차권등기명령과의 차이점은 임대인의 협조가 필요하다는 것이다. 임대인과 함께 준비해야 할 서류가 다량 있기 때문이다.
보증금을 받지 못한 상태에서 임차권등기명령 신청까지 건너 뛴 후, 그냥 이사를 진행하면 보증금을 잃을 가능성도 있기 때문에 반드시 주의가 필요한 행동이다. 보증금을 보호할 때는 대항력을 인정받는 것이 가장 중요하다는 것을 항상 명심하길 바란다.
임차권등기명령 신청만 하면 문제 없겠다는 생각에 이사, 주민등록전출을 서두르는 사람들도 있다. 하지만 임차권등기명령은 신청 직후 바로 효력이 생기는 것이 아니다. 신청부터 완료까지 약 2주정도의 기간이 소요되기 때문에 임차권등기 여부를 제일 먼저 확인하고 다음 절차를 실행 하도록 하자.
