일반적으로 부동산 비전문가들은 분양관련 홍보물을 확인할 때 생소한 단어를 많이 접하곤 한다. 부동산에 대한 지식이 어느 정도 갖춰진 사람이 아니라면 헷갈리는 부동산 용어가 많아 단번에 이해하기 어렵기 때문이다. 특히 비슷해 보이는 단어들이 이해를 더 어렵게 하는데, 대표적으로 시행사와 시공사를 들 수 있다. 단어만 들었을 때는 발음, 표기의 유사성으로 언뜻 비슷한 느낌이 들지만 사실 이 두 업체는 전혀 다른 일을 수행하는 곳이다.
◎ 공사의 전 과정을 관리하는 ‘시행사’, 실제로 건설을 진행하는 ‘시공사’
시행사는 건축물을 공사할 때 책임을 맡아 전 과정을 관리 감독하는 업체를 말한다. 말 그대로 전 과정을 관리하는 회사이기 때문에 부지 매입, 인허가 문제, 분양, 입주 등 포괄적인 업무를 담당한다. 시공사는 시행사보다는 좀 더 카테고리를 작게 잡을 수 있다. 시공사는 실제로 건설을 진행하는 회사를 말하는데, 우리가 잘 알고 있는 건설회사들이 시공사라고 생각하면 이해가 빠를 것이다.
◎ 시행사의 파트너 ‘분양대행사’
시행사의 경우 포괄적인 업무를 담당하다 보니 분양업무를 분업하여 진행하기도 하는데 이 과정에서 함께 협업하는 업체가 바로 분양대행사이다. 분양대행사는 시행사와의 계약을 통해 분양관련 업무를 대행하며 수수료를 받는 회사를 말한다. 시행사와 분양대행사가 계약을 진행할 때는 분양약정서라는 문서를 작성하게 되는데 분양 금액, 분양 수수료는 물론 하자담보 책임, 계약해지 등에 관한 조항도 세세하게 명시한다.
시행사와 시공사에 대한 정의와 차이를 알고 있다는 것이 생각보다 별 것 아니라고 생각할 수 있다. 하지만 분양시장에서 이 둘의 구분은 꽤나 중요하다. 부실한 시행사의 경우 시공사의 건설기성 지급이 늦어질 수도 있고 이러한 피해는 곧 고객에게까지 영향을 끼치기 때문이다. 브랜드 시공사 브랜드에 대한 인식, 분양대행사 직원의 능숙한 홍보보다 먼저 따져봐야 하는 것이 바로 사업의 실질적인 주체인 시행사이다. 항상 이점을 생각하며 시행사의 신뢰도를 먼저 확인하도록 하자.
과거에는 대형 건설사들이 시행사와 시공사의 역할을 모두 수행하였지만 IMF 이후로 역할을 분담하게 되었다. 건설회사들이 아파트를 짓기 위해서 대출을 크게 일으키다 보니, 회사의 부채를 줄이기 위함이 가장 큰 이유였다. 오늘날의 건설 · 분양 시점에서 바라봤을 때도 절차를 보다 전문적으로 나누어 처리하는 현 분담체계가 더 효율적이라고 할 수 있다.
