전세계약 기간이 만료되어 이사를 가려는 세입자에게 흔히 일어나는 애로사항 중 하나가 바로 보증금 문제다. 집주인이 다른 세입자를 아직 구하지 못했다는 이유로 전세보증금을 돌려주지 못한다는 것이다.
대부분의 세입자들은 전세보증금을 받아 이사 가는 곳에 잔금을 처리하는 식으로 돈의 흐름이 이어지기 때문에 예정된 시기에 보증금을 받지 못하면 여러 문제가 발생할 확률이 높다. 그렇다면 이러한 문제가 발생하지 않게 하기 위한 문제해결 방법은 없을까? 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인 해결법에 대해 함께 알아보도록 하자.
▣ 기관이 대신 지급한다! ‘전세보증금 반환보증’
전세보증금 반환보증은 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 기관에서 대신 돌려 받을 수 잇는 보증상품이다. 주택도시보증공사(HUG)가 담당하는 만큼 보증금 자체를 안전하게 지킬 수 있다. 특히 집주인과의 직접적으로 오고 가는 다툼이 없어서 별다른 마찰 없이 쉽고 빠르게 진행이 가능하다는 장점이 있다.
전세보증금 반환보증은 최근 전셋값 하락으로 인한 ‘깡통전세’ 우려가 커지면서 가입이 급증하고 있는 상황인데, 과거와는 달리 집주인의 동의도 별도로 필요치 않아 가입절차도 간편해졌다.
▣ 소송 없이 경매 신청 가능한 ‘전세권설정등기’
전세권설정이란 전세로 들어간 건물의 권리를 확보 받는 것을 의미한다. 전세권설정을 해두면 전세보증금을 집주인으로부터 돌려받지 못하였을 때 직접 경매신청을 통해 변제 받을 수 있다. 다만 비용에 대한 부담이 있고 집주인의 동의가 필요하다는 절차적 불편함이 존재한다.
하지만 실제거주를 하지 않아도 된다는 장점이 있어서 만약 주소를 옮기게 되더라도 세입자가 가졌던 대항력에 문제가 생기지 않는다.
▣ 보증금을 못 받았는데 이사를 해야 한다면? ‘임차권등기명령’
전세보증금을 받지 못한 상태지만 이사는 반드시 해야 하는 세입자도 있을 것이다. 하지만 이럴 경우 매우 위험하다. 이사를 하게 되면 세입자로써 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 상실되기 때문에 추후에도 보증금을 받지 못할 수 있기 때문이다.
이럴 경우 이사를 가기 전에 관할법원을 통해 임차권등기명령을 신청해두는 것이 안전하다. 등기부등본에 임차권이 기재되어 있으면 보증금을 받지 못한 채 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되어 지급받지 못한 전세보증금에 대한 문제에 대응이 가능하기 때문이다.
단 임차권등기명령의 경우 신청부터 완료까지 약 2주정도의 기간이 소요되니 절차를 시간적 여유를 두고 미리 밟는 작업이 필요하다.
지금까지 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인 해결법에 대해 함께 알아보았다. 부동산이라는 것이 계약이나 만료 시 오가는 금액이 큰 만큼 문제가 생길만한 요소들은 사전에 숙지하고 방어해두는 작업이 필요하다. 부동산 초보자라면 이제부터라도 전세보증금을 안전하게 지키는 방법을 숙지하고 문제가 발생하기 전 미리 준비하는 습관을 들이도록 하자.
