임차인이라면 전입신고나 확정일자처럼 꼭 알아둬야 할 임대차 상식이 존재한다. 하지만 상식이라는 것이 알면 알수록 그 종류가 너무도 많아서 일상생활에서 자주 쓰이지 않는 임대차 상식은 제대로 숙지하지 않고 넘어가는 경우가 대부분이다. 우선순위가 높은 상식부터 알아두는 것은 당연한 거지만 우선순위가 떨어진다고 아예 무시한다면 해당 상황이 발생했을 때 당황하기 쉽다. 그래서 오늘은 흔히 일어나는 상황은 아니지만 알아두면 도움되는 임대차 상식에 대해 함께 알아보고자 한다.
▣ 배우자 또는 가족들만 전입신고를 마친 경우, 대항력이 인정될까?
상황: 최근 주택임대차계약을 체결하고 가족들과 함께 이사를 마친 A씨. 그런데 사정상 주민등록을 기존 주소지에 둘 수 밖에 없어 나머지 가족들만 전입신고를 하게 되었다. 계약을 체결한 A씨를 제외하고 가족들만 전입신고를 마친 경우 대항력이 인정될까?
주택임대차보호법 제3조 제1항에서는 다음과 같이 규정하고 있다. “주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다” 즉 A씨가 임차주택에 실제로 입주를 하였고 나머지 가족들이 전입신고를 마친 경우라면 A씨가 전입신고를 하지 않았더라도 대항력을 인정받을 수 있다.
▣ 혼인신고를 하지 않은 채 살아가던 임차인 배우자가 사망하였다면?
상황: A씨는 B씨의 임차주택에서 혼인신고 없이 2년간 함께 살고 있었다. 그런데 갑자기 B씨가 사망한 것이다. 둘 사이의 자녀는 없고 따로 살고 있는 B씨의 부모님만 있다. A씨는 임차주택의 임차권을 받을 수 있을까?
배우자는 1순위 상속인이다. 그러나 여기서 말하는 배우자는 혼인신고를 마친 법률상배우자를 의미한다. 혼인신고를 하지 않은 상태에서 동거하고 있는 사실혼관계의 배우자에게는 상속권이 없다. 물론 상속권자가 전혀 없는 경우라면 주택임대차보호법에 따라 사실혼 배우자가 임차인의 임차권을 승계하게 된다. 하지만 앞 사례를 보면 B씨의 부모님이 있다. 그렇다면 B씨의 부모님이 임차주택을 받게 될까? 이것 또한 아니다. 상속권자가 있더라도 사망 당시 임차인과 상속인이 임차주택에서 함께 살고 있느냐 아니냐에 따라 상황이 달라지기 때문이다. 이번 사례의 경우 B씨의 부모님과 사실혼배우자 A씨가 공동으로 임차권을 승계하게 된다.
▣ 미등기주택을 임차한 경우에 주택임대차보호법이 적용될까?
상황: C씨는 아직 등기가 되어 있지 않은 주택을 임차하려고 한다. 미등기 주택의 세입자도 주택임대차 보호법으로 보호를 받을 수 있을까?
주택임대차보호법은 등기여부를 불문하고 세입자를 보호하기 위해 만들어진 법이다. 그렇기 때문에 미등기주택도 주택임대차보호법을 받을 수 있다. 그러나 미등기주택은 행정상의 이유로 철거 될 경우 불이익을 당할 수 있는 등 등기주택에 비해 위험요소가 많다. 그렇기 때문에 계약하기 전 신중하게 고민하고 결정할 필요가 있다.
▣ 임대인의 배우자와 임대차계약을 체결해도 되나?
상황: 임대차계약을 체결하려는 D씨, 임대인의 사정으로 인해 임대인의 배우자가 계약을 체결하러 나왔다. 주택 소유자가 아닌 사람과 계약을 체결해도 괜찮을까?
임대차계약을 진행할 때, 때때로 소유자가 아닌 부모님이나 배우자 같은 임대인의 가족들과 계약을 체결하는 경우가 발생한다. 임대차계약은 반드시 등기부상 소유자와 체결해야 하는 것은 아니다. 소유자로부터 권한을 위임 받은 대리인과 체결해도 무방하다. 물론 이럴 경우 좀 더 주의를 기울일 필요는 있다. 적법한 대리인인지를 확인해야 하기 때문이다. 이 경우 위임장과 인감증명서를 확인해야 하며, 임대인과 통화를 하는 등의 확인절차까지 거치면서 계약서를 작성하는 것이 안전하다.
