법률은 우리 일상생활과 밀접하게 연관돼 있다. 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽다. 부동산도 마찬가지다. 거래 절차나 규제 등에 있어 정확한 내용을 모르거나 거래 관계에서 어떤 다툼이 발생했을 때 관련 법 조항을 살펴보면 기본적인 해답을 얻을 수 있다. 이에 부동산114는 부동산 거래, 청약, 임대차, 중개 등 비교적 일반인들이 자주 접하는 사항들이 어떤 법률(법령)을 근거로 하고 있는 지 소개하고자 한다.
전매제한 기준이 궁금하다면 '주택법'
건축물의 대지, 구조 및 설비 기준, 용도 등을 정하고 있는 것이 건축법이다. 건축법에는 대지면적, 바닥면적, 연면적, 건폐율, 용적률 등 부동산 관련해서 자주 접하는 용어의 개념이 정의돼 있고 건축물의 설계→허가→착공→시공→사용승인 과정 상의 기준이 규정돼 있다.
일반적인 건축물은 건축법이 적용되지만 20세대 이상 공동주택 등 일정 규모 이상의 주거용 건축물은 주택법을 적용 받는다. 때문에 아파트와 오피스텔은 적용 받는 관련법(아파트는 주택법, 오피스텔은 건축법)이 다르다.
주택법은 주택의 건설과 공급, 리모델링 등에 대해 규정된 법률이다. 특히 주택의 공급과 관련해서 일반 주택 수요자들이 알아야 하는 분양가상한제 적용 여부, 분양권 전매제한 기준 등이 주택법 시행령에 나와있다. 분양권 전매의 경우 허용되는 지역과 전면 금지된 지역이 있는가 하면 분양가나 택지 종류에 따라 전매제한 기간이 다르기 때문에 헷갈리기 쉽다. 이 때는 주택법 시행령 제73조제1항의 별표3을 참조하면 된다. 이밖에 최근 8.2 부동산 대책으로 6년 만에 부활한 투기과열지구 지정도 주택법에 근거하고 있다.
주택 청약제도의 기본은 '주택공급에 관한 규칙'
주택공급에 관한 규칙은 주택법의 적용 대상이 되는 주택의 공급(분양 또는 임대) 조건, 방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정하고 있다. 청약통장(입주자저축)의 가입 및 납입조건을 비롯해 아파트 입주자모집공고 상에 나와 있는 무주택자 기준이나 1순위 자격 요건, 특별공급·일반공급, 추첨제·가점제 비율, 입주자 선정, 재당첨 제한 등에 대한 기준은 이 법에 의해 정해진다.
중개보수는 얼마? '공인중개사법'
부동산을 거래할 때 일반적으로 공인중개사를 통해 계약을 하게 되는데 공인중개사법은 공인중개사 자격 요건을 비롯해 중개대상물의 확인·설명 등 업무 범위, 중개보수 등에 대해 규정하고 있다.
동법 시행령에서는 중개보수의 지급시기와 거래계약서 기재 사항 등을 확인할 수 있다. 공인중개사법 시행령 제27조의2에 따르면 중개보수의 지급시기는 '개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다'고 돼 있다.
아울러 주택의 중개보수는 공인중개사법 시행규칙에서 한도를 정하고 있으며 이 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도 조례로 요율이 정해져 있다.
임대차 계약 시 유념할 점은? '주택임대차보호법', '상가건물 임대차보호법'
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차 계약에 관한 민법의 특례법이다. 세입자라면 반드시 알아야 하는 대항력과 우선변제권, 최우선변제권 등을 비롯해 임대차기간, 계약갱신 등에 대한 기준을 정하고 있다.
우리가 흔히 말하는 묵시적 갱신은 이 법 제6조 1항(임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다)에 따른 것이다.
한편 상가건물의 임대차 계약은 상가건물 임대차보호법에 따른다. 상가 임차인들을 보호하기 위한 보증금·임대료 인상률 상한선(현행 9%) 및 임차인에게 임대차 계약갱신청구권(현행 5년) 등을 인정하는 보호규정 등이 마련돼 있다.
재건축 가능 연한은? '도시 및 주거환경 정비법'
재건축, 재개발 투자자라면 꼭 알아야 할 법이 ‘도시 및 주거환경 정비법’이다. 이 법에서는 재개발, 재건축 등 정비사업의 유형과 사업절차, 조합설립 요건 등의 사항을 규정하고 있다. 동법 시행령에서는 재건축 사업 추진이 가능한 노후·불량 건축물의 범위에 대해 규정하고 있는데, 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하고 있다.
8.2 부동산 대책에 따른 재건축 조합원 지위양도 금지 조치는 도시 및 주거환경 정비법 개정을 통해 시행될 예정이다.
