부동산

서울 ‘준강남권’으로 불리는 강동구, 광진구, 성동구, 동작구 일대가 부각되고 있다. 강남권과 인접해 있고 활발히 진행 중인 재건축·재개발 사업으로 대단지 신규 아파트 촌으로 바뀌면서 ‘강남권 대체’ 지역으로 역할이 커지고 있다. 강남4구에 속하는 강동구는 6천가구 이상의 대규모 재건축 이주수요가 발생해 인근 아파트값도 덩달아 오르며 올해 집값 상승률이 강남3구 못지 않다. 특히 강도 높은 8.2 부동산 대책으로 강동구와 성동구는 투기지역 및 투기과열지구 모두 지정될 만큼 실수요는 물론 투자자도 많은 곳이다.

▣ 강동구 2만 가구의 미니 신도시급 조성, 업무시설까지  

준강남권 아파트값 상승률이 높은 이유는 지역 각종 개발 사업들이 결실을 맺고 있기 때문이다.

아파트값 상승률이 높은 강동구는 재건축 이주와 지하철 9호선 연장선 공사, 고덕상업업무복합단지 조성 등의 개발호재들이 풍부하다. 둔촌동 둔촌주공1~4단지와 상일동 고덕3단지, 6단지 등 재건축 아파트 이주가 동시다발적으로 진행되고 있다. 이들 단지는 내년부터 부활되는 재건축 초과이익환수제를 피하면서 주택 수요가 크게 증가했다. 이주비 대출을 통해 재투자에 나선 수요까지 늘어나 인근 일반아파트 가격도 덩달아 올랐다.

실제로 올해 강동구에서 매매가격이 많이 오른 아파트는 둔촌주공1~4단지와 가깝고, 2018년 10월 개통되는 지하철 9호선 보훈병원 역세권인 둔촌동 현대1차(총 498가구) 아파트다. 올해 1월 4억9,800만원에 거래된 전용 83㎡ 면적이 7월에는 1억5,200만원 오른 6억5,000만원에 거래됐다. 올해 7월부터 둔촌주공1~4단지 5,930가구가 본격적으로 이주를 시작한 영향이다. 상일동 고덕3단지(총 2,580가구)와 6단지(총 880가구) 재건축 이주로 인해 인접한 강일동 강일리버파크 아파트 가격도 올랐다.

준강남권 중 유일하게 강남4구로 불리는 강동구는 1980년 고덕동, 상일동 일대 택지개발지구로 개발되어 대단지 저밀도 아파트 단지가 조성돼 단지 내 교육시설, 근린공원 등이 고루 갖춰져 있다. 지하철 5호선은 상일동과 고덕동을 관통하고 있다. 하지만 강남권은 강남 테헤란로, 서초 법조타운, 송파 잠실 롯데백화점 쇼핑시설 등의 업무시설이 갖춰져 배후수요가 탄탄하지만 강동구는 내세울만한 대형 업무시설이 없다 보니 주택 수요가 늘어나는데 한계가 있었다.

앞으로 강동구도 강남3구와 어깨를 나란히 할 것으로 보인다. 고덕지구는 재건축이 완료되면 약 2만 가구 규모의 미니신도시급 신흥 아파트 단지로 바뀌고, 강동IC 주변으로 고덕상업업무복합단지가 조성되고, 상일IC 주변으로는 강동첨단업무단지와 엔지니어링복합단지(예정) 조성으로 주택 수요도 늘어날 전망이다. 고덕상업업무복합단지는 6만8389㎡ 면적에 업무단지와 유통판매시설이 들어온다. 현재 토지보상과 지장물 철거 마무리 단계 중이다.

▣ 성동구·동작구 한강변 재개발 사업 속도 낸다

성동구는 동호대교와 성수대교를 이용해 압구정 생활권을 누리는 곳이다. 재개발 사업이 끝난 옥수동과 마무리 중인 금호동 일대는 과거 달동네에서 탈피해 대단지 새 아파트 단지로 바뀌면서 강남의 부유층 자제나 전문직 종사자들이 선택하는 강남의 대체지역으로 자리 잡았다. 다만, 옥수동과 금호동 일대 중·고등학교 학군이 부족한 것이 단점이다.

성수동은 아파트가격이 3.3㎡당 4천만원 이상인 초고층주상복합 갤러리아포레와 트리마제 등이 입주하면서 고급 단지로서 가치를 높이고 있다. 성수동에 위치한 레미콘공장은 2022년 이전해 서울숲으로 조성된다. 서울숲이 조성된 성수동 성수전략정비구역의 재개발 사업도 속도를 내고 있다. 성수전략1지구(2017년 7월)와 4지구(2016년 7월)가 조합설립인가를 받아 실제 착공에 들어가기까지는 시간이 더 필요하다.

동작구는 한강변에 위치한 흑석재정비촉진지구 11개 구역 중 6개 구역이 분양을 끝냈다. 이중 흑석 4,5,6,7구역은 입주를 했고, 흑석7,8구역이 2018년 11월에 입주할 예정이다. 흑석재정비촉진지구 내 아파트는 한강조망 프리미엄까지 형성돼 지역 아파트값 상승을 주도하고 있다. 지하철 9호선을 이용하면 서초, 강남까지 이동이 편리하다.

광진구는 재건축·재개발 사업이 활발한 곳은 아니지만 자양동에서 청담대교를 이용하면 한강 건너편에 위치한 청담동과 삼성동 진입이 수월하다. 자양동은 한강 건너편에 위치한 삼성동 현대차부지 공사와 잠실종합운동장 개발 효과를 간접적으로 받는 곳이다. 광진구에서 많이 오른 아파트는 자양동 현대아파트로 올해 15% 이상 올랐다. 워커힐 아파트가 위치한 광장동은 부촌으로 형성된 곳이며 학군도 우수해 학군배정 기간에는 아파트값이 오르는 곳이다. 광진구는 강남 접근성은 괜찮지만 대단지로 구성된 재건축·재개발 추진 중인 단지가 없어 신규 아파트를 찾는 강남 대체 수요를 끌어오는데 한계가 있다.

준강남권이 각광을 받는 것은 개발호재와 함께 강남 생활권을 이용하면서 아파트값은 상대적으로 낮아 가격 경쟁력을 갖추고 있기 때문이다. 준강남권 아파트값은 강남3구 대비 평균 59% 수준이다. 강동구 일반아파트 호당 평균 매매가격은 5억9천만원으로 강남3구 10억9천만원 대비 54%로 다른 지역에 비해 아직까지 낮은 편이다.

재건축, 재개발 사업이 마무리 단계에 들어가고 지하철 연장 및 업무시설 개발까지 완성되면 지역 아파트값 상승으로 강남권과의 집값 격차는 좁혀질 것으로 보인다. 실제로 재개발 사업이 끝난 성동구 옥수동 아파트 호당평균 가격은 8억4천만원으로 강남3구 일반아파트 가격 대비 77%로 성동구(63%) 평균보다 높다. 옥수동 3.3㎡당 매매가격은 2,662만원으로 성동구에서 성수동1가(2,804만원) 다음으로 비싸다. 강동구 고덕동은 올해 1월 입주한 고덕동 고덕래미안힐스테이트 3.3㎡당 매매가격은 2,556만원에 형성되어 있다.

▣ 강동구·동작구 연말까지 일반분양 1,992가구 나온다

올해 ‘준강남권’ 지역에서 분양하는 단지는 3곳, 일반분양 1,992가구가 예정되어 있다. 올해 강남4구 재건축 단지 중 최대 물량인 강동구 상일동 고덕3단지를 재건축 하는 ‘고덕 아르테온’은 총 4,066가구 중 1,397가구를 일반분양 한다. 현대건설과 대림산업이 컨소시엄으로 진행한다. 전용면적별로 △59㎡ 101가구 △84㎡ 1167가구 △114㎡ 129가구로 구성된다. 전용 85㎡ 이하는 100% 청약가점제로 당첨자를 선정한다. 단지 내 녹지율은 대지면적 17만4,000㎡에 조경면적 8만2,000㎡로 약 47%를 차지해 쾌적한 주거환경을 갖췄다. 입주는 2020년 2월 예정이다.

‘고덕 아르테온’은 지하철 5호선 상일동역 단지 바로 앞에 위치한다. 지하철 5호선은 하남 미사지구, 풍산지구까지 연장 공사 중에 있다. 2025년 개통 예정인 9호선 연장선 고덕역도 인접해있다. 상일IC가 인접해 서울 외곽순환고속도로 차량 진출입이 용이하다. 강동구 상일동과 고덕동은 주거 쾌적성이 뛰어나다. ‘고덕 아르테온’ 주변으로 유해시설이 전혀 없고 고덕수변생태공원을 비롯해 인근에 다수의 근린공원이 자리하고 있다.

일반분양가는 인근 시세 수준에서 나올 것으로 보인다. 단지 맞은 편에 위치한 고덕그라시움 3.3㎡당 분양권 매매가격이 2,500만원 이상 형성되어 있다. 작년 10월에 분양하고 올해 4월부터 분양권 전매가 가능해져 전용 84㎡가 8억8천만원까지 거래돼 근 1년 만에 프리미엄이 1억1천만원 가량 올랐다.

동작구 동작동 102번지 이수교2차KCC스위첸은 동작1주택재건축 단지로 총 366가구 중 180가구를 일반분양 한다. 이수교2차KCC스위첸은 도로를 사이로 서초구 방배동과 연접해 있다. 지하철 4호선, 7호선 이수역을 도보 15분 이내 이동이 가능하다. 단지 뒤로 국립서울현충원이 위치한다. 동작구 상도동 159-250번지 상도역세권롯데캐슬은 상도동지역주택조합으로 진행하며 총 885가구 중 415가구를 일반분양 한다. 

▣ 8.2대책 영향, 분양가 부담 줄어드나…

준강남권 지역에서 신규 분양을 준비 중인 예비청약자들은 분양가 부담을 조금이나마 줄일 수 있게 됐다. 8.2 부동산 대책 이후 아파트 분양가격 오름세가 주춤해지고 있다. 청약자격이 강화되고, 중도금 대출 제한, 입주 때까지 분양권 전매 금지 등의 분양시장 규제들이 많아지면서 미분양을 우려한 건설사들이 주변 시세 수준에 맞춰 분양가를 내놓고 있다. 정부는 8·2대책 이후 9·5후속 조치를 통해 민간 분양가상한제 적용을 추진하고 있어 앞으로 나올 신규 분양단지의 분양가 인상폭은 크지 않을 전망이다. 강남3구 3.3㎡당 평균 분양가격(기준층)은 2016년 3,684만원에서 2017년 500만원 낮아진 3,120만원이다. 강동구도 2016년 2,333만원에서 2017년 평균 2,268만원으로 낮아졌다.

▣ 청약 1순위 자격, 대출 조건 등 챙겨야 할 것 많아

준강남권 지역의 청약경쟁률은 8.2대책 이전보다 낮아지겠지만 여전히 1순위 내 마감을 이어갈 것으로 보인다. 최근 2년 동안 준강남권 지역의 아파트 청약경쟁률은 두 자리수를 기록했다. 동작구와 강동구는 청약경쟁률 서울 상위 10위권 안에 들었다. 한강 조망이 가능한 동작구는 25.6대 1을 기록하고 강동구는 18.6대 1의 평균 청약경쟁률을 기록할 만큼 인기를 끌었다.

8.2대책 이후 청약자격 강화로 무주택자 예비 청약 실수요자들의 당첨 가능성이 높아졌다. 자금여력을 갖추고 청약가점이 높은 실수요자라면 입지가 우수한 준강남권 지역 위주로 청약을 해볼 만 하다.

투기과열지구인 서울 청약가점 비율은 전용 85㎡ 이하 100%, 85㎡ 초과 50%를 우선 배정한다. 청약가점제는 무주택기간(32), 통장가입기간(17), 부양가족수(35) 세가지 점수를 합산해 높은 사람에게 당첨자를 선정한다. 실수요가 많은 전용 85㎡이하의 청약 당첨 점수는 60점 내외가 되어야 될 것으로 보인다.

까다로운 청약조건부터 갖춰야 한다. 조정대상지역의 청약 1순위 자격은 청약통장 가입기간이 2년 이상이며, 무주택자이거나 1주택자인 세대주이어야 한다. 세대원 모두 최근 5년 이내 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 한다. 또한 최근 2년 이내(2017년 9월 25일 이후 주택)에 가점제로 당첨된 사실이 있는 세대원은 가점제 청약을 할 수 없고, 추첨제 85㎡초과 물량에 1순위 청약을 해야 한다. 청약을 하기 전에 아파트 투유 당첨사실조회를 확인한 후 진행하는 것이 좋다. 1순위 청약에서 당첨된 후 부적격자로 판정되면 당첨일로부터 1년 동안 다른 분양주택에 청약할 수 없다.

입주 후 자금 마련 계획도 철저히 세워야 한다. 투기지역인 강동구와 성동구 지역의 LTV·DTI 대출 기준은 △서민무주택 가구 50% △주택담보대출없는 가구 40% △주택담보대출 1건 이상 보유 30%까지 제한된다. 투기지역 내 주택담보대출 1건 이상은 대출을 받을 수 없다. 투기지역의 주택도시보증공사 중도금 집단대출은 세대당 1건까지 가능하다. 현재 분양가 9억원 이상은 주택도시보증공사 중도금 집단대출을 받을 수 없지만, 강동구와 동작구의 신규 아파트 분양가 중 9억원 이하에서 나올 경우에는 집단대출을 받을 수 있다. 10월 24일 가계부채 종합대책으로 2018년부터 신DTI(총부채상환비율)와 신DSR(총체적 상환능력 비율)를 단계적으로 시행에 들어간다. 대출한도 비중 산정 시 기존대출의 원금까지 고려해서 산정하기 때문에 대출이 많은 다주택자의 경우에는 철저한 잔금 계획이 필요하다.