24일, 정부가 10.24 가계부채 종합대책을 발표했다. 가계 빚 증가세를 억제하기 위해 다주택자의 주택담보대출 규제를 골자로 하고 있는 이번 대책이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 지 짚어봤다.
■ 새로운 DTI도입… 주택대출 규제 강화
2018년 1월부터 시행되는 신DTI(총부채상환비율)는 주택담보대출이 있는 상태에서 새로 주담대를 받을 때 기존 주담대의 이자를 포함한 모든 원리금을 반영해 DTI를 산정하는 방식이다.
지금처럼 주택담보대출 한 건당 DTI를 적용하는 게 아니라 채무자의 모든 주택담보대출 원리금을 합쳐 계산하는 것이다. 이렇게 되면 다주택자가 받을 수 있는 대출 한도가 지금보다 크게 줄어들게 된다.
반면, 장래 예상 소득을 반영해 대출 한도가 정해지기 때문에 신혼부부 등 젊은층의 대출 한도는 늘어날 수 있다.
■ DSR 조기 시행, 다주택자 대출 봉쇄
2019년부터 전면 실시 예정이었던 DSR(총체적상환능력비율) 도입은 2018년 하반기로 당겨졌다. DSR은 주담대뿐 만 아니라 마이너스 통장, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금이 포함되어 산정된다는 점에서 신DTI보다 더 강력하다고 볼 수 있다. 다주택자나 다중채무자의 추가 대출이 사실상 어려워지는 것이다.
다만, 실제 DSR 비율이 어느 정도 적용되는지에 따라 시장 파급력은 달라질 수 있다. 또 만기 2년인 전세자금대출의 경우 이자만 반영할 지, 원금과 이자를 모두 넣어 계산할 지 등에 따라 무주택 실수요자의 주택자금 마련 여건이 상당히 달라질 수 있다.
■ 중도금대출 보증한도 축소… 청약 양극화 심화
내년 1월부터 수도권과 광역시, 세종시에서 중도금대출 보증 한도가 6억원에서 5억원으로 줄어든다. 이렇게 되면 보증한도를 넘어서는 금액은 수분양자가 개인 신용대출 등으로 중도금을 내야 한다. 대출을 받지 못해 계약을 포기해야 하는 경우가 발생할 수 있는 만큼 청약자들은 당첨 가능성보다 자금마련 계획을 더 따져야 할 것이다.
보증 비율도 90%에서 80%로 낮아진다. 그만큼 은행이 떠안아야 할 리스크가 커지는 것이다. 때문에 중도금대출을 취급할 은행을 구하지 못한 사업장이 더욱 늘어날 가능성이 높고 분양시장의 양극화는 더욱 가속화 할 전망이다.
건설사들은 중도금대출 규제 강화 전에 분양을 서두를 가능성이 있다. 올 연말까지 전국에서 분양예정인 아파트는 15만 가구(총가구수 기준, 임대아파트 제외)에 이른다.
■ 단기충격 미미… 다주택자 '전방위 압박'에 따른 거래위축 불가피
이번 대책의 핵심인 신DTI나 DSR은 이미 예고가 되어 있던 내용인데다 시행 시점이 내년 이후라는 점에서 주택시장의 단기 충격은 크지 않을 것으로 보인다. 정부의 규제가 다주택자나 투자자를 정조준하고 있는 만큼 재건축 시장의 추가 상승을 억제하는 요인으로 작용할 여지는 있으나 급격한 변화는 없을 것으로 보인다. 서울 도심이나 한강변 지역 등 실수요 매수세가 이어지고 있는 곳은 대출받기가 더 어려워지기 전에 연내 매수를 고민하는 수요자가 오히려 늘어날 여지도 있다.
장기적으로는 대출 규제 강화로 주택 구매력이 떨어지면서 거래위축이 불가피할 전망이다. 특히 부동산 시장의 동력이었던 다주택자나 투자수요가 이탈하면서 실수요 중심의 시장으로 재편될 것으로 보인다. 전반적인 매수심리 위축 속에 내년 4월 예고된 다주택자 양도세 중과를 피하기 위한 다주택자들의 매물 출시가 맞물려 외곽이나 입주물량이 많은 지역 중심으로 집값 하방압력이 커질 것으로 예상된다.
