부동산114 전문가 칼럼
투에이스 김동우 칼럼니스트
"임대사업자로 등록하면 세제·금융 혜택을 드리니 다주택자는 임대사업자로 등록하시면 좋겠다." 김현미 국토부 장관이 8·2 부동산 대책 직후 인터뷰에서 한 말이다. 새 정부는 집을 두 채 이상 가진 다주택자들을 양도세 중과 등으로 압박하면서 주택임대사업자로 등록할 것을 적극 권하고 있다.
임대사업자로 등록하면 양도소득세를 중과하지 않고 장기보유특별공제도 계속 적용해 주기로 했다. 세금감면 혜택을 주겠다는 당근책을 제시하면서, 이에 응하지 않으면 각종 불이익을 주겠다는 채찍을 들고 있는 것이다. 목적은 다주택자 주택을 제도권으로 흡수해 임대시장의 안정을 도모하고 시세차익을 노린 다주택자의 "주택 투기"를 억제하려는 데 있다.
▣ 주택임대사업자로 등록하면 어떤 세제혜택을 준다는 것일까?
주택임대사업자가 등록할 수 있는 주택은 국토교통부 소관인 "민간임대주택에 관한 특별법"에 나와 있다. 여기에는 면적이나 가격에 제한이 없고 오피스텔만 전용 85㎡ 이하로 제한이 되어 있다.
하지만 등록에는 제한이 없어도 세제혜택을 받으려면 세목 별로 주택수와 주택가액, 면적에서 제한이 있다. 예를 들어, 보유하고 있는 주택 수가 1채뿐이어도 주택임대사업자 등록을 할 수 있지만, 재산세 혜택을 받으려면 2채 이상이어야 하고, 임대소득세 혜택은 3채 이상이어야 합니다. 다만 임대소득세의 경우 내년도 세법개정안에 1채만 가능하도록 입법예고 되어 있다.
다음으로 세목별로 임대사업자가 받을 수 있는 세제혜택을 살펴보도록 하자.
■ 취득세 감면
건축주로부터 전용면적 60㎡ 이하 공동주택(단독주택, 다가구 X)과 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 2018년 12월 31일까지는 취득세를 100% 감면해준다.(지방세특례법 제 31조)
전용면적 60㎡초과 ~ 85㎡이하인 공동주택도 취득세를 50% 감면해 주지만 보유한 주택이 20호 이상 되어야 하므로 대상자가 많지는 않다.
신청은 취득한 날로부터 60일 이내에 해야 하는데, 이때 100% 감면액에서 15%는 최저한세라고 하여 납부해야 한다. 최저한세란 법인이나 개인사업자가 각종 조세감면을 받더라도 최소한의 세금은 납부하도록 하는 제도다. 즉, 감면받을 취득세가 500만 원이면 다 감면해 주지 않고 75만 원을 최저한세로 부담해야 하는 것이다.
주의할 점은 분양권은 대상이 되지만 입주권은 대상이 되지 않는다는 점이다. 만약 분양권이 여러 사람을 거치게 되더라도 마지막 분양권 매입자가 잔금을 치르고 등기를 하면 감면혜택을 받는다.
■ 재산세 감면
2호 이상 등록 시 단기임대는 전용면적 60㎡ 이하일 경우 50% 감면, 전용면적 60㎡~85㎡ 이하일 경우 25%를 감면해 준다. (지방세특례법 제31조)
준공공임대는 전용면적 40㎡ 이하일 경우 면제, 전용면적 40㎡~60㎡ 이하일 경우 75% 감면, 전용면적 60㎡~85㎡ 이하일 경우 50%를 감면한다. (지방세특례법 제31조의3)
■ 종합부동산세 비과세
주택임대사업에 등록된 주택은 종합부동산세 합산과세 대상에서 배제된다. 합산배제되는 매입임대주택의 요건은 면적은 없고 가액 요건만 있는데 등록 당시 기준시가가 수도권은 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하이고 5년 이상 임대해야 한다. (종합부동산세법 시행령제3조)
■ 소득세, 법인세 감면
3호 이상 임대 시 단기임대는 소득세를 30%, 준공공임대는 75%를 감면해준다. 이때는 기준시가 6억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 2가지 요건을 모두 갖추어야 한다. 임대의무기간은 단기임대는 4년, 준공공임대는 8년. (조세특례제한법 제96조) 다만, 주택임대소득이 2,000만 원 이하이면 2018년까지는 비과세 대상이므로 따로 신고할 필요가 없다.
■ 거주주택 양도 시 1세대 1주택 비과세
집이 여러 채라도 2년 이상 거주한 주택이 있을 때에는 다른 주택을 전부 임대주택으로 등록함으로써 1세대 1주택자가 될 수 있다. 그렇게 되면 양도소득세 비과세혜택을 받게 되는데 (소득세법 시행령 제155조19항) 이때 거주 주택은 2년 이상 보유하면서 전 가족이 2년 이상 거주하여야 한다. 현재 거주하고 있지 않아도 되고, 연속해서 2년 동안 거주하지 않아도 된다. 띄엄띄엄 거주했더라도 기간을 합해서 2년 이상이면 되며 나머지 주택을 모두 임대주택으로 등록했다면 5년 이상 계속하여 임대해야 한다.
그러나 임대기간 요건을 충족하기 전에 거주주택을 미리 양도하더라도 비과세 특례를 적용
받을 수 있다. 다만, 만약 추후에 임대주택 요건을 충족하지 못하고 양도해 버릴 경우에는 비과세된 세금을 돌려줘야 한다는 점을 명심하자.
과세당국에서는 사후관리를 엄격히 한다. 양도소득세 사무처리규정 제39조(비과세·감면의 사후관리)를 보면 "세무서장(재산세과장)은 「소득세법」 또는 「조세특례제한법」에 따라 양도소득세 비과세·감면 등을 받은 납세자에 대하여 사후관리 할 사항이 있는 경우에는 그 내용을 국세통합시스템에 입력하고, 법령에서 정하는 비과세ㆍ감면 등의 요건이 충족될 때까지 사후관리하여야 한다"라고 되어 있다.
참고로, 주택임대사업자로 등록할 때에는 임대주택법에 따라 거주지 시ㆍ군ㆍ구청에 등록하고, 거주지관할 세무서에도 한 번 더 등록해야 한다. 임대주택은 임대 개시일 당시 주택의 공시가격이 6억 원(수도권 밖 지역인 경우에는 3억 원) 이하이며 전국에 1채 이상, 5년 이상 계속하여 임대하는 것이어야 한다. 이 점을 꼭 유의하는 것이 중요하다.
예를들어, 기준시가 10억 원인 A주택과 기준시가 8억 원인 B주택을 보유하고 있다고 하자. 2년간 거주한 A주택에 대해 비과세 혜택을 받으려고 B주택을 임대주택으로 구청에 등록하려고 할 때, 구청에서 등록을 받아줄까?
등록은 가능하지만, 비과세 혜택은 못 받는다. 주택이 비과세 요건인 6억 원을 넘기 때문이다. 혜택도 받지 못하면서 이 주택을 4년간 임대하면서 보유해야 하는것과 마찬가지다. 만약 4년 의무기간을 채우지 못하고 의무기한 내에 매각하게되면 과태료만 1,000만 원을 내야 하므로 주의가 필요하다.
■ 양도소득세 장기보유특별공제
임대사업자의 경우 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있는데 단기임대사업자의 경우는 6년 이상 임대하게 되면 연 2%씩 추가 공제가 된다. 원래 다주택자의 장기보유특별공제는 최고 30%이지만, 단기임대사업자는 최고 40%까지 공제가 가능하다. (조세특례제한법 제97조의4)
또한 준공공임대사업자의 경우는 8년 이상 임대하면 50%를, 10년 이상 임대하면 70%를 공제해 주는데(조세특례제한법 제97조의3) 여기서는 준공공임대주택을 다음에 나올 내용과 구분하여 "구(舊)준공공"이라고 분류해 놓는다. 취득 후 3개월이 지난 주택은 "구(舊)준공공"으로 등록하여 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다.
요건은 첫째, 전용면적이 85㎡ 이하여야 하며 가액 요건은 없으므로 면적 요건만 갖추면 강남의 15억 원짜리 아파트도 준공공임대주택으로 등록이 가능하다.
둘째, 연간 임대료 상승률이 5% 이내여야 한다. 연간 5%이지만 계약이 2년마다 이루어지기 때문에 실제로 국토교통부에서는 2년에 5% 이내여야 한다고 해석하는 점에 유의하기 바란다.
■ 양도소득세액 100% 감면
2015년부터 2017년까지 취득한 주택을 취득 후 3개월 이내 준공공임대주택으로 등록하고, 원래 의무기간인 8년을 넘어 10년 이상 임대하게 되면 임대보유기간 동안의 양도소득세는 100% 감면된다. (조세특례제한법 제97조의5)
이 조항은 이번 세제개편안에 2020년까지로 으로 3년 연장하는 내용이 입법 예고되어 있는데 여기서는 "신(新)준공공"으로 분류해 놓는다. 요건은 "구(舊)준공공"과 똑같다. 전용면적이 85㎡ 이하여야 하고 연간 임대료 상승률은 5% 이내여야 한다.
주택임대사업자 등록에 대해 다주택자들은 등록을 꺼리게 되는 것이 현실이다. 짧게는 4년, 길게는 8년까지 주택을 양도하지 못한 채 묶여 있어야 하는데다가 임대료 상승률도 제한되기 때문이다. 하지만 취득시부터 양도시까지 다양한 세금혜택을 부여하고 있고 정부가 임대사업자 등록을 유도하고 있다면 그것을 최대한 활용할 수 없을까 고민해보는 것이 중요하다. 주택임대사업 등록에 따른 세금혜택을 잘 살펴보고 앞으로의 투자 전략을 신중히 세워 보도록 하자.
