부동산114 전문가 칼럼
정호진 칼럼니스트
최근 증가하는 상업용 빌딩의 공실률은 빌딩의 가치를 감소시키고 있다. 그리고 빌딩의 규모가 작을수록 가치향상의 효과가 커지면서 소형빌딩이 크게 각광받고 있다. 이러한 상황에서는 저평가된 빌딩의 매입과 가치향상의 위험을 감수할 수 있는 투자전문가나 사옥 목적의 법인 투자자가 투자하기에 적기인 시점이기 때문에 숨은 진주(빌딩)의 투자경쟁은 갈수록 증가하게 될 것이다.
국내 상업용 빌딩의 공실률은 매년 증가 추세에 있다. 한국감정원 자료(2017.7월 기준)에 따르면 6층 이상의 업무용 빌딩 공실률은 12.4%, 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과 규모의 중대형 상가는 9.6%, 2층 이하의 연면적 330㎡ 이하인 소규모 상가는 4.1% 수준이다. 그리고 규모가 가장 큰 초대형 업무용 빌딩(연면적 기준으로 서울 33,000㎡ 이상, 분당·부산·인천송도 16,500㎡ 이상) 공실률은 △서울 13.2% △분당 8.4% △부산 14.4% △인천송도 42.1% 수준으로 조사된 바 있다. 2008년 서울의 공실률이 1% 이하였던 상황에 비하면 크게 급증한 수치이다.
그럼에도 임대료는 오히려 증가하고 있다. 이는 임대인들이 수익률 유지나 수익 증가를 위해 임차인에게 비공개적인 무상임대(free-rent)로 임대료 인하를 대체하는 지원 방식을 적용하는 경우처럼 임대시장 현실을 제대로 반영하지 못한 점도 한 몫을 하고 있다. 이처럼 국내 빌딩시장은 급증하는 공실률로 인해 규모를 가리지 않고 운영 수익률과 빌딩의 가치가 감소하고 있다. 결국, 빌딩들이 제 값을 못함으로 인해 잠재가치가 높은 "숨은 진주(빌딩)"도 늘어나고 있는 것이다. 지금은 과거와 같이 높은 매매차익을 기대하기 어려운 시장이기 때문에, 매입하는 순간부터 시세차익이 발생할 수 있는 저평가된 빌딩이 곧, 숨은 진주라고 할 수 있을 것이다.
이처럼 높아지는 공실률의 증가와 함께 빌딩 투자 환경도 많이 변화되고 있다. 먼저 수요 측면에서는 소형빌딩에 투자하려는 은퇴자와 예비은퇴자들 같은 일반투자자가 증가한 현상을 들 수 있다. 이들은 주택시장의 규제를 피해 불확실한 미래를 대비하여 안정된 수입을 얻을 목적의 임대사업에 관심이 높다. 그리고 자금 여력이 있는 투자자들은 최근 연면적 1,000㎡(구, 약 300평) 규모 이하 수준인 "꼬마빌딩" 또는 "미니빌딩" 등의 초소형빌딩에 큰 관심을 보이고 있다.
이와 함께 공급측면에서도 분위기가 많이 바뀌었다. 신규 공급보다는 도시재생 정책에 따라, 기존에 침체된 구도심과 이 곳의 작은 빌딩들이 되살아날 수 있는 환경으로 변하고 있다는 것이다. "도시재생"은 이미 2000년대 초반부터 국가적 차원의 연구가 활발하게 진행된 바 있었지만 그 동안 시장에 적용되지는 못하였다. 그러다 2015년, 대규모 신도시를 개발할 수 있는 근거인 "택지개발촉진법"이 폐지되어 도시재생사업은 본 궤도에 오를 수 있는 환경이 조성되었다. 이로 인해 기존의 오래된 도시와 빌딩들도 새롭게 태어날 수 있는 분위기가 조성된 것이다.
앞으로는 "개발"이 아닌, "재생"이 주류가 된다는 것이다. 따라서 기존의 침체된 구도심의 저평가된 빌딩이 숨어있는 진주로서 주목 받고 있다. 또한, 이런 지역의 빌딩 소유자들은 그 동안 증가한 공실률과 악화된 빌딩 수익구조로 인해, 시장가격 보다 낮게 매물로 내놓은 사례가 많다. 이로 인해, 구도심의 저평가된 빌딩 매물이 이미 증가하고 있는 상황이었기 때문에 더욱 관심의 대상이 되고 있다.
빌딩 투자자는 높은 시세차익의 실현을 목표로 하고 있다. 그리고 높은 수익실현을 위해 위험이 많은 투자상품에 접근하는 투자자도 증가하고 있다. 이들은 주로 저평가된 빌딩을 매입한 후 새로운 방안을 적용하여 저평가의 문제를 해결하려고 한다. 하지만, 정상화에 실패하여 기존 상태를 악순환 할 수 있는 위험도 존재하기 때문에 아무리 저평가된 빌딩이라 하더라도 선뜻 매입하기에는 신중할 수 밖에 없다. 이때 낙후된 구도심 지역에 도시재생 계획이 있다면 상황이 많이 달라진다. 이런 구도심의 낡은 빌딩을 다양한 방안으로 가치향상을 실현시킬 수 있는 가능성은 높아지게 되는 것이다. 이러한 환경은 공실에 대한 대안을 가진 투자전문가나 직접 사용함으로 해서 공실의 염려가 없는 사옥용도의 투자자들에게 유리하다. 이들에게는 지금이 투자의 적기라고도 볼 수 있다.
특히, 규모가 작은 빌딩은 법인이나 개인자산가들에게 증여와 상속, 그리고 절세의 용도 등 전략적으로 많이 활용될 수 있다는 점이 투자의 숨은 이유이기도 하다. 이러한 이유로 소형 빌딩은 다양한 목적의 수단으로서 훌륭한 투자대상으로 각광받고 있으며 전문가의 지원을 받아 수준 높은 전략을 구사하는 투자자도 많이 생겨나고 있다. 이제는 빌딩 투자에 있어 가장 큰 무기는 가치향상 능력이다. 이 능력은 빌딩관리 차원을 넘어선 "빌딩 경영" 수준이어야 한다. 빌딩 경영 수준은 빌딩 투자뿐만 아니라 투자 이후의 최유효 활용방안까지 고려한 개념이다. 투자 이전에 어떻게 투자한 빌딩을 경영할 것인가에 대해 고려했다면 그 투자는 이미 절반은 성공했다고도 볼 수 있다. 이렇게 숨은 진주가 늘고 있는 환경에서 빌딩의 가치를 높이기 위한 "빌딩 경영"의 필요성과 함께 본격적인 빌딩 투자의 경쟁이 시작되고 있는 것이다.
