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변화된 아파트 청약제도, 내게 맞는 전략은?

부동산114 입력 2017.12.26 14:53 수정 2017.12.26 14:55
조회 10940추천 5

 

 

 

정부의 8.2 부동산 대책으로 아파트 청약제도가 크게 달라졌다. 바뀐 제도를 제대로 알아야 그만큼 당첨 기회도 넓힐 수 있다. 무주택자나 갈아타기를 계획하는 수요라면 달라진 제도를 꼼꼼하게 확인하고 또 숙지해야 내게 맞는 청약 전략을 세울 수 있다.  

 

 

 

 

높아진 청약 문턱, 장기 무주택자 당첨 가능성을  높여라 

8.2 부동산 대책에 따라 투기과열지구 또는 조정대상지역의 1순위 자격이 강화됐다. 청약통장 가입기간은 2, 납입횟수는 24회 이상으로 기준이 강화됐다. 청약가점제 적용 비율도 확대됐다. 투기과열지구에서 공급하는 전용면적 85㎡ 이하 주택은 모두 100% 가점제로(기존 가점제 75%, 추첨제 25%)만 당첨자를 뽑는다. 전용면적 85㎡ 초과 주택은 종전처럼 50%를 가점제로 분양한다. 조정대상지역의 전용면적 85㎡ 이하 주택은 75%(기존 40%)로 늘어나고, 전용면적 85㎡ 초과 주택도 0%에서 30%로 가점제가 확대됐다. 1순위 자격도 까다로워져 비세대주나 2주택이상 소유한 세대주와 세대원 등은 이들 지역에서 1순위 청약이 불가능하다. 
 
따라서 청약 가점이 높은 장기 무주택자라면 청약가점제 적용 비율이 높은 지역에서 관심을 둘 필요가 있다. 현재 조정대상지역은 서울 전역과 부산 일부 지역 등 40개 지역, 투기과열지구는 서울 전역과 경기 과천, 세종 등 29개 지역이다. 투기지역은 서울 11개 지역과 세종 등 총 12곳이 적용되고 있다.  

 

 

 

 

 

 

대단지 아파트를 공략하는 것도 한가지 방법이 될 수 있다. 청약 가점이 조금 낮더라도 분양 물량이 많으면 그만큼 당첨 확률을 높일 수 있기 때문이다. 수요가 몰리는 인기단지라 해도 평면 타입에 따라 인기도 갈린다. 관심 단지에 당첨 확률을 높이고자 한다면 눈높이를 낮춰 평면을 결정하는 것도 전략이 될 수 있다. 일례로 2017 11월에 분양한 강동구 고덕아르테온의 경우 전용면적 85㎡ 동일 면적임에도 타입에 따라 청약 경쟁률이 달랐다. 선호도가 높았던 A타입은 11.72 1의 경쟁률을 보인 반면 B타입은 4.65 1에 그쳤다.  

 

 

 

 

청약가점을 높이는 방법도 고려할 수 있다. 청약가점은 84점 만점으로 부양가족 수(35), 무주택 기간(32), 청약통장 가입기간(17)에 따라 가점이 달라진다. 부양가족수는 가점 항목 중 배점(5)이 가장 높아 자녀를 많이 출산하거나 노부모를 모시는 게 점수를 올릴 수 있는 지름길이다. 자녀를 낳으면 좋지만 쉽지 않은 만큼 직계존속인 부모와 함께 사는 것이 가장 현실적인 방법이 될 수 있다. 배우자의 직계존속도 가능하다. , 직계존속의 경우 주민등록등본상 3년 이상 같은 주소에 등재돼야 한다. 또 직계존속의 나이는 60세가 넘어야 한다. 또 직계존속이 주택을 보유했더라도 무주택으로 인정된다.  

 

 

 

 

 

가점 낮은 신혼부부ㆍ사회초년생, 청약 당첨 바늘구멍을 뚫어라

청약 문턱이 높아지면서 사회초년생이나 신혼부부의 청약 기회는 그만큼 줄었다. 무주택 기간과 청약통장 가입기간이 짧고 부양 가족수가 적기 때문이다. 따라서 일반공급에 앞서 배정하는 신혼부부 특별공급 물량을 공략해 보는 게 좋다. 신혼부부 특별공급도 인기가 높은 지역에서는 경쟁이 심하지만 아무래도 가점제를 통한 일반 청약보다는 당첨 기회가 넓다. 
 
신혼부부의 경우 청약가점이 20~30점대에 그치는 경우가 대부분이다. 따라서 낮은 청약 가점으로 당첨될 가능성이 있는 단지를 노려보는 것도 생각해 볼 수 있다. 2017년 항동지구에서 분양한 한양수자인와이즈파크의 경우 당첨 최저 가점이 전용면적 76.9 B타입은 26, 전용면적 84.9 A타입은 27점을 기록했다. 하지만 청약에 앞서 분양가격의 적정성과 입지요건 등은 철저히 따져보고 들어가야 한다. 

 

 

 

 

 

갈아타기 수요, 틈새시장을 노려라

집을 넓히거나 새 아파트로 갈아타려는 1주택자들도 넓은 의미에서는 실수요에 해당된다. 하지만 청약제도 개편으로 운신의 폭은 상당히 좁아진 게 현실이다. 투기과열지구에서도 추첨을 통해 전용면적 85㎡ 이하 주택을 분양받을 수 있었지만 가점제 적용 비율이 100%로 확대되면서 청약이 어렵게 됐다. 
 
하지만 투기과열지구에서도 전용면적 85㎡ 초과 아파트는 종전과 같이 50%가 추첨제가 적용되고 있기 때문에 중대형 아파트의 청약 기회는 아직 열려 있다. 다만 1주택 수요가 중대형에 몰릴 수 있어 경쟁률은 좀더 높아질 수 있다. 
 
좀더 큰 면적의 새 아파트로 갈아 타고자 하는 수요자라면 중대형 미분양 아파트를 고려해 볼 수 있다. 청약 통장이 필요 없고 건설사가 미분양 해소를 위해 다양한 옵션 혜택과 할인 분양 등을 제시하는 경우가 많다. 이 경우 청약을 통해 분양 받는 것보다 좀더 저렴하게 매입 할 수 있는 장점이 있다. 물론 입지적 요건과 함께 지역의 발전성도 함께 고려해 투자에 나서는 것이 바람직하다. 2017 9월 기준 민간 건설사에서 공급한 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트의 미분양 물량은 5,798가구로 집계되고 있다. 이중 경기가 2,402가구로 가장 많고 경남이 1,657가구로 뒤를 잇고 있다. 서울도 35가구 정도가 미분양 물량으로 남아 있다.

 

 

 

 

 

 

새 아파트로 갈아타기 수요나 신혼부부 등 20~30대 수요자들은 청약 잔여분을 노려볼 만하다. 일부 단지의 경우 높은 경쟁률로 청약이 마감 됐지만 갑작스럽게 자금조달에 문제가 생기거나 자신 원하는 동·호수에 당첨이 되지 않아 계약을 포기하는 경우 선착순 분양(또는 추첨 분양)으로 넘어가게 된다. 청약 잔여분은 일반 분양과 달리 지역 거주 요건, 주택 소유 여부, 청약통장 가입여부 등의 규제와 절차가 까다롭지 않고 동호수 지정이 가능해 유리한 측면이 있다. 일례로 2017 10월 서울 가재울뉴타운에서 분양한 ‘래미안 DMC 루센티아’는 1순위 청약에서 15 1의 경쟁률을 기록했지만 청약부적격 판정과 계약포기로 발생한 미계약 잔여 25가구를 추첨하는 자리에 1,500명의 인파가 몰리기도 했다. 

 

 

 

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