부동산114 전문가 칼럼
심형석 칼럼니스트
8.2대책 발표 이후 분석한 부동산시장은 오히려 강남3구의 아파트 매매가격이 가장 많이 올랐음을 보여준다. 규제가 없는 "기타지방"은 오히려 찬밥 신세다.
규제가 몰린 강남3구의 아파트 매매가격 상승률이 가장 높은 이유는 정부의 규제가 집중된 곳은 재건축·재개발 등 개발이슈와 함께 주택수요가 풍부한 지역이기 때문이다. 규제와 상관없이 오를 곳은 오른다는 말이다. 당분간 수도권 상승과 지방 하락이라는 흐름은 이어질 듯하다. 수도권과 비교해 지방의 주택수요가 부족하기 때문이다. 지역 간의 차별화 양상은 2002년부터 시작된 투기과열지구 지정 당시의 부동산시장과 많이 닮아있다. 참여정부 시절의 기시감을 느끼게 한다.
참여정부 당시 지방 부동산시장은 대부분 초토화되었다. 강남의 아파트를 잡기위해 다양한 규제정책을 쏟아냈지만 서울의 아파트 가격은 꾸준히 올랐으나 지방은 하락을 면치 못했다. 부동산114의 자료에 의하면 2007년과 2008년의 지방 아파트 매매가격은 각각 1.14% , 1.15% 상승에 그쳤다. 2006년의 경우 지방 아파트 매매가격 상승률(3.16%)은 수도권에 비해 1/10 수준에 불과했다.
최근 지방 부동산시장은 과거 참여정부 때와는 조금 다른 양상을 보인다. 2010년 초 수도권의 부동산시장은 금융위기의 여파로 하락했지만 지방의 부동산은 본격적으로 상승하였다. 이런 영향이 지속된 탓인지 현재 지방 부동산시장은 광역시별로 조금 다른 양상을 보인다. 규제정책의 여파가 미치기는 하지만 지방의 대장주인 부산과 대구 부동산시장은 수급요인으로 인해 차별화되는 모습이다.
부산 부동산시장은 2017년 10월부터 하락하는 모습을 보였다. 거의 5년만의 하락세다. 부동산114의 자료에 의하면 2013년 10월부터 이어온 아파트 매매가격 상승세가 2017년 10월부터 마이너스로 전환되었다. 부산 부동산시장의 하락은 예고된 상황이었다. 지난 5년간 쉼 없이 달려온 부동산시장의 상승세에 따른 피로감이 누적된 상태였다.
먼저 전세가격부터 하락하기 시작했다. 입주물량이 그렇게 많지 않음에도 불구하고 전세임차인을 찾지 못하는 단지들이 늘어나면서 전세가격 하락세가 가팔랐다. 전세는 사용가치인데 사용가치가 뒷받침되지 못하는 매매가격은 유지되기가 어렵다. 실제로 8.2대책이 발표된 이후12월초까지 부산 아파트 매매가격은 0.11% 하락한 반면 전세가격은 0.55% 하락해 거의 5배에 달하는 하락률을 보였다. 국민은행에서 발표하는 전세수급지수 또한 급감하였다. 1년 동안 전세수급지수는 176.1(16년10월)에서 124.6(17년10월)로 엄청나게 하락하였다.
물론 입주물량 또한 적지 않다. 지난 5년(2012~2016년) 동안 부산의 반기별 아파트 입주물량은 평균 9,500여 세대이나 2017년 하반기는 1만1,000여 세대로 소폭 증가했으며, 2018년 상반기는 1만4,000여 세대로 더욱 증가한다. 지역별 집중현상도 심해지는데 6,000여 세대에 이르는 부산남구의 입주물량이 2018년 상반기에 예정되어 있다. 입주물량 과다는 아파트만의 이야기는 아니다. 사실 아파트를 제외한 상품이 더 많이 공급되고 있다는데 더 큰 문제가 있다. 먼저 오피스텔을 살펴보자.
부동산114의 자료에 의하면 지난 5년간(2011~2015년) 매년 평균적으로 부산에 공급된 오피스텔은 5,000실(4,558실)에 가까웠다. 인천(2,740실)이나 대구(1,219실)에 비해 월등히 많은 공급량이었다. 2018년과 2019년 부산의 오피스텔 입주물량 또한 만만치 않다. 두 연도를 합치면 8,000실(7,991실)에 이른다. 여전히 많은 물량의 오피스텔이 부산에서 지어지고 있다는 말이다. 오피스텔은 그래도 아파트와 보완재의 성향이 있으니 큰 걱정거리는 아니다.
5년간 가격 상승에 따른 피로감과 입주물량 과다로 인해 부산의 아파트 매매가격은 2018년에도 조정을 받을 것으로 예상된다. 하지만 지역에 따라서는 다른 양상을 보일 전망이다.
부산에는 해운대만 있는 줄 알지만 태종대란 유원지도 있다. 2018년부터는 본격적으로 서부산권이 주목받을 전망이다. 한국감정원 자료에 의하면 2016년 부산의 아파트 매매가격은 동부산권(5.3%)이 서부산권(3.2%)에 비해 상승률이 높았다. 하지만 2017년에는 상황이 바뀌어 서부산권(2.20%)의 상승률이 동부산권(1.47%)의 상승률을 추월하였다. 당분간 이런 추세가 이어질 것으로 보인다. 그동안 소외받았던 북구, 사하구, 강서구, 사상구를 포함한 서부산이 제조, 항만, 공항, 연구개발 등으로 새롭게 탈바꿈할 것이다. 부산 교통인프라 투자의 대부분이 서부산에 집중되어 있다.
대형평형의 인기도 높아질 것이다. 여전히 소형 아파트가 대세겠지만 지방의 경우에는 대형의 인기가 올라갈 것이다. 특히 입주물량에서 대형아파트가 급격히 감소하는 대구와 대전 등에서는 대형아파트를 주목해볼 만하다. 전용면적 기준으로 서울에 비해 부산의 대형아파트 상승률은 견고하다. 한국감정원의 자료로 85㎡초과~102㎡이하 아파트와 102㎡초과~135㎡ 아파트를 비교하면 2016년의 경우 부산의 상승률 차이는 각각 3.91% 대 3.13%였다. 하지만 2017년 들어서면서 각각 1.98%대 1.89%로 거의 차이가 없어졌다. 이에 반해 서울은 같은 기간 4.56%대 2.25%에서 4.74%대 2.58%로 여전히 상당한 차이를 보이고 있다.
2018년 4월부터 실시되는 양도세 중과제도로 인해 똘똘한 한 놈을 가지고 가려는 수요가 늘어날 것이다. 서울도 이런 현상이 강해지겠지만 입주물량에서 대형(40형대 이상)의 비중이 적지 않은 지역이어서 그 영향은 크지 않을 수 있지만 지방은 대형아파트의 공급이 거의 없었다. 대구와 대전의 경우 입주물량에서 대형아파트의 비중이 갈수록 줄어 1% 수준으로 급감한다. 자산이 축적된 지역의 경우 입주물량 등의 영향을 받아 대형아파트의 부활이 예상된다.
대구는 이런 경향이 더욱 강할 것이다. 같은 규모의 아파트를 비교하면 대형으로 갈수록 가격 상승률이 오히려 높아지고 있다. 전용면적 135㎡를 초과하는 아파트의 경우 상승률이 무려 5%다. 대구의 대형아파트 강세는 입주물량에서 대형아파트가 자취를 감추고 부동산 시장이 본격적인 회복국면에 접어들고 있기 때문으로 분석된다.
9.5 추가대책으로 수성구가 투기과열지구에 지정되었지만 대구의 상승세는 꾸준하다. 이는 거래량으로도 뒷받침되는데 작년 같은 기간과 비교해 대구의 아파트 매매거래는 67.9% 증가했다. 서울과 부산이 각각 8.6%, 19.7% 감소한 것과 비교하면 대구의 거래량은 경이롭다. 네이버의 데이터랩(datalab.naver.com)이라는 메뉴에서 “대구 분양권”이라는 단어로 검색을 해보면 여전히 많은 분들이 대구지역의 부동산시장에 관심을 가지고 있음을 알 수 있다.
대구의 상승세가 무서운 것은 서울과 유사하게 재건축아파트가 주도하고 있기 때문이다. 부동산114의 자료에 의하면 2017년 대구에서 분양한 아파트 중 재건축·재개발아파트의 비중은 18.4%에 이른다. 서울(81.9%), 부산(29.1%)에 비교하면 높지 않지만 이 비중은 계속 늘어날 것이다. 특히나 대구에서 활발히 재건축사업을 추진하는 아파트의 40% 가까이가 수성구에 속해있어 그 파급효과는 더 클 것으로 예상된다. 수성구의 재건축아파트 매매가격 상승률은 15.92%에 이른다. 재건축이 아닌 아파트의 경우 4.91%에 그쳤다. 입주물량 또한 안정적이다. 2017년 하반기에 1만2,000세대로 늘어난 입주물량은 2018년 6월에는 5,600세대로 안정화된다. 입주물량의 대부분은 달성군이며 대장주인 수성구는 2017년 하반기 입주하는 아파트가 전혀 없다.
2018년 부동산시장은 크게는 수도권 상승 지방 하락이라는 흐름을 이어갈 것이다. 하지만 하락세로 접어든 지방의 경우에도 수급요인으로 인해 차별화되는 양상이 뚜렷해질 것이다. 부산은 아파트를 비롯한 오피스텔, 연립다세대 등의 공급과잉과 함께 5년간 상승의 피로감으로 하락국면에 접어들었다. 하지만 부산 내에서도 규제를 받지 않고 개발이슈가 풍부한 서부산권은 안정적인 상승세를 유지할 것이다. 본격적인 상승국면에 접어든 대구의 경우 2018년에도 상승할 것으로 예상된다. 재건축이슈가 주도하고 있는 수성구를 중심으로 안정적인 상승세를 유지하는 차별화된 시장을 보일 것이다.
